Die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise sowie der europäischen Staatsschuldenkrise haben in den letzten drei Jahren zu einer Anlegerflucht in Sachwerte geführt. Die neue Wertschätzung des ‘Betongolds’ als Inflationsschutz, die historisch niedrigen Langfrist-Zinsen und die zuletzt wieder gute konjunkturelle Entwicklung haben dazu geführt, dass zahlreiche Privat-Anleger sich nach Immobilien-Eigentum umsehen. Zusätzlich entdecken auch institutionelle Investoren aus Mangel an Anlage-Alternativen den Wohnimmobilienmarkt neu. Insbesondere in den prosperierenden Großstädten Deutschlands haben diese Tatsachen zu einem hohen Nachfragedruck geführt. Doch das Angebot ist begrenzt. Preise und Mieten stiegen auch in Düsseldorf mitunter in den zweistelligen Prozentwert an. Das hat Folgen für die Stadtentwicklung: Die günstigen Renditeerwartungen im innenstädtischen und innenstadtnahen Hochpreissegment haben zu einer überproportionalen Verstärkung dieses Segments im Vergleich zum niedrigen und mittleren Segment geführt. Das Angebot profitiert dabei von der Reurbanisierung ressourcenstarker Bevölkerungsgruppen. Die angespannte Situation im unteren Mietwohnungssegment hat sich zugespitzt. Dort hält das Angebot am wenigsten mit dem Nachfragewachstum mit. Gerade in den gründerzeitlichen Trend-Vierteln haben diese Effekte die bereits vorhandenen Verdrängungsprozesse der Gentrification (spezifische sozioökonomische Umstrukturierungsprozesse in städtischen Wohngebieten) verstärkt. Es ist zu vermuten, dass auch die sozioräumliche Polarisierung zunehmen wird. Weniger wohlhabende Bürger und besonders Familien sind häufig gezwungen Düsseldorf zu verlassen und im Umland günstigeren Wohnraum nachzufragen. Diese neue Suburbanisierung erhöht den Druck auf die Umlandkommunen neue Flächen bereitzustellen, um vom Düsseldorfer Wachstum profitieren zu können. Zwischen den Umlandstädten existiert ein Konkurrenzkampf um die Neubürger der Region Düsseldorf.

Textprobe: Kapitel 2.2, Struktur des Immobilienmarkts: Der deutsche Immobilienmarkt hat sich während der Finanzkrise als ausgesprochen krisenfest gezeigt. Das liegt zum Einen an der Dominanz des Vorsichtsprinzips bei Immobilieninvestitionen in Deutschland. Während sich in den frühen 2000er-Jahren in einigen europäischen Ländern die Wohnimmobilienpreise vom Einkommen abkoppelten und im Vergleich deutlich stärker stiegen, war dies in Deutschland nicht der Fall (HENGER & VOIGTLÄNDER 2011: 14f). Dies hatte zur Folge, dass die Anzahl der ausstehenden Wohnimmobilienkredite sich in diesen Ländern außerhalb Deutschlands Mitte der 2000er-Jahre deutlich erhöhte (ebd.: 16). Zum Anderen wirken sich die Dominanz der in den betroffenen Staaten unüblichen langfristigen Zinsbindung und erschwerte Kündigungsmöglichkeiten für Kreditnehmer marktberuhigend aus (ebd.: 27ff). Ähnlich äußert sich auch MATTNER (2012: 47), der Preisblasen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt für unwahrscheinlich hält: ‘Zu besonnen und konservativ reagieren die Marktteilnehmer, und auch die Finanzierungspolitik der Banken spricht dagegen.’ Eine Folge dessen ist, dass vermehrt beobachtet wird, dass im Zuge der europäischen Staatsschuldenkrise Investoren aus dem europäischen Ausland - vor allem aus Ländern wie Griechenland, Italien oder Portugal - aus Angst vor einer drohenden Inflation ihr Geld versuchen in (deutschen) (Luxus-)Immobilien zu sichern (ROTTWILM 2011). 2.3, Emotionalität: Entwicklungen auf Immobilienmärkten lassen sich nicht ausschließlich mit makroökonomischen oder strukturellen Gegebenheiten erklären. Ebenso bedeutend dürften kognitiv-emotionale Entscheidungen und Empfindungen sein, die insbesondere private Investoren treffen bzw. haben. 2.3.1, Traum vom Eigenheim: Die Wohneigentumsquote in Deutschland fällt mit rund 43% im europäischen Vergleich sehr niedrig aus. Sie liegt deutlich unter dem EU-Durchschnitt. Lediglich die Schweiz weist innerhalb Europas eine noch geringere Wohneigentumsquote auf (JUST & SCHÄFER 2009: 3). Ausgehend vom niedrigen Niveau aber hat die Wohneigentumsquote auch in Deutschland in den letzten Jahren ähnlich dynamisch zugenommen wie in anderen europäischen Ländern (VOIGTLÄNDER 2006: 6f). Der Traum vom Eigenheim ist also auch in Deutschland von Bedeutung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die größer werdende Gruppe der Über-65-Jährigen immer häufiger in den eigenen vier Wänden wohnt (BRAUN & PFEIFFER 2004: 11). Der Druck zur privaten Rentenvorsorge wächst und deshalb erhöht sich der Anreiz des mietfreien Wohnens im Alter (VOIGTLÄNDER 2010: 36). Neben Kindern weisen bereits jetzt die 60 bis 65-Jährigen die höchsten Wohneigentumsquoten auf. Junge Familien und junge Alte sind also demnach die, die am ehesten für den Immobilienerwerb in Frage kommen (BRAUN & PFEIFFER 2004: 8 JUST & SCHÄFER 2009: 15f). Darüber hinaus war in den letzten Jahrzehnten die stabile Preislage für Immobilien mit ein Grund für die geringe Wohneigentumsquote in Deutschland, da die Mieter bei einer Kündigung kaum befürchten mussten, keinen adäquaten Ersatz zu bekommen und so der Anreiz zur Eigentumsbildung fehlte (VOIGTLÄNDER 2010: 33). Dies kann sich ändern, wenn in Großstädten die Preise weiter steigen und weiterhin hauptsächlich - so wie aktuell - in das hochpreisige Wohnungssegment investiert wird. 2.3.2, Inflationsangst: Aktuell auffällig häufig erwähnt in immobilienwirtschaftlichen Artikeln sind die kaum messbaren ‘weicheren Entscheidungsfaktoren’ (JUST 2010a: 8). Die kaum begrenzte staatliche (Neu-)Verschuldung sowie die Politik des billigen Geldes der Europäischen Zentralbank schürten in den letzten beiden Jahren unter den Deutschen die Angst vor dem Ende des Euros. Geschichtlich bedingt wirkt gerade in Deutschland eine mögliche Inflation oder gar Hyperinflation beängstigend, was sich nachhaltig auf die Investitionsentscheidungen zahlreicher Privatinvestoren auswirkt (KABISCH & CALLIES 2011: 820f NÖLKE 2010: 803). Betongold gilt in Deutschland weit verbreitet als sicherster Schutz gegen Inflation - noch vor dem echten Gold (PÖRSCHKE 2010: 8). Dies ist aber nicht immer zwingend. Experten verweisen in diesem Zusammenhang auf die Bedeutung des Lage-Faktors und betonen den höheren Inflationsschutz von Wohnimmobilien gegenüber Gewerbeimmobilien (SCHICK 2011: 124ff). Gemeinhin gelten innenstädtische Viertel in Wachstumsregionen als besonders inflationssicher, weshalb Anlageexperten 2010 bereits ein zunehmendes Interesse privater Investoren an vermeintlich sicheren Eigentumswohnungen oder Renditeobjekten in Großstädten bemerkten (JUST & CLEMENS 2011 HAIMANN & STOCKER 2010). Dabei scheint es wichtig anzumerken, dass nicht unbedingt die tatsächliche Inflationsrate von Bedeutung für die Immobiliennachfrage ist, wie eine Studie von DEMARY (2008) beweist. Wesentlich relevanter erscheint die Angst vor einer potenziellen Inflation - laut einer emnid-Umfrage bei 52% der Deutschen vorhanden (KABISCH & CALLIES 2011: 821 KOWAR 2010: 518). In diesem Zusammenhang weist BULWIEN GESA (2011: 3) indirekt auf die Bedeutung der hohen medialen Aufmerksamkeit hin, was an Self Fulfilling Prophecies erinnert. Da die Kaufentscheidungen von Investoren auf Erwartungshaltungen basieren, nimmt die individuelle (mediale) Wahrnehmung und Interpretation eine bedeutende Rolle ein. Reagieren viele Marktteilnehmer ähnlich, weil sie an eine bestimmte künftige Entwicklung glauben - bspw. dass Innenstadt-Immobilien im Preis steigen - so ist es möglich, dass diese Entwicklung sich erst durch die ähnliche kollektive Reaktion verwirklicht. Mediale Einschätzungen können somit durch den Effekt der ‘Self Fulfilling Prophecies’ konjunkturelle Entwicklungen verstärken (BEYERLE 2012: 67ff). Zwei Umfragen haben in den letzten Jahren untersucht, inwiefern sich die Inflationsangst auf die Investitionsentscheidung von Immobilieninvestoren auswirkt. Vordergründig kamen die Untersuchungen zu unterschiedlichen Ergebnissen: 88% der von ERNST & YOUNG (2012a) befragten (Makler-)Unternehmen und Investoren stimmten zu, dass die Sorge vor einer Geldentwertung Anleger in den Immobilienmarkt treibt. Bei der Studie von KIPPES (2012) bemaßen nur knapp die Hälfte der Befragten der Inflationsangst eine Bedeutung für die Kaufentscheidung der Investoren zu. Die Studie berücksichtigte allerdings nicht den Ort der Makler. Naheliegend erscheint, dass in Wachstumsregionen - potenziell eher nachgefragt von Sicherheit-suchenden Investoren - die Bedeutung der Inflationsangst deutlich höher liegt als anderswo. 2.4, Anlagepräferenzen großer Investoren aus dem In- und Ausland: Die Neigung vermehrt sicherheitsorientiert zu investieren, ist auch bei institutionellen Investoren zu spüren. Verschärfte rechtliche Grundlagen sowie eine spürbar erhöhte Vorsicht bei der Kreditvergabe fördern den risikoarmen, Eigenkapital-dominierten Anlagestil (JUST 2012: 177). Versicherungen und andere institutionelle Investoren versuchen folglich ihre Immobilienbestände aufzustocken. Dabei stehen momentan Wohnimmobilien im Fokus, da sie auch in Krisenzeiten einen sicheren Cash-Flow aufweisen und weniger abhängig von konjunkturellen Schwankungen sind wie z.B. Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Besonders Neubauten in urbanen Lagen werden bevorzugt nachgefragt (SCHULZ-WULKOW 2011: 59f JEKEL et al. 2010: 99). JUST (2012: 177) folgert, dass die Finanzkrise so zu einer Fokussierung auf Innenstadtlagen größerer Städte in Wachstumsregionen, s.g. Core-Lagen, geführt hat. Die Städte, mit der größten immobilienökonomischen Bedeutung in Deutschlands, die s.g. A-Städte, stellen Hamburg, München, Berlin, Frankfurt a. M., Köln, Stuttgart und Düsseldorf dar (Klassifikation siehe BULWIEN GESA 2009). Große ausländische Investoren investieren quasi ausschließlich in A-Städten, was auch mit der positiven demographischen Entwicklung dieser Städte zusammenhängt (DEMARY & VOIGTLÄNDER 2009: 28). JUST & CLEMENS (2011) geben allerdings zu bedenken, dass dies nicht immer mit den besten Renditen korreliert. Daneben sind dynamische, gentrifizierte Trendviertel attraktiv, da dort durch häufige Mieterwechsel und eine erhöhte Nachfrage schnelle Miet- bzw. Wertsteigerungen erzielt werden können (NCC 2012: 1 SCHICK 2011: 132). Im Neubau ist seit einiger Zeit ein Wandel vom Mietwohnungs- zum Eigentumswohnungsbau zu erkennen - vor allem in attraktiven Lagen. Der Grund dafür ist, dass der Eigentumswohnungsbau Investoren höhere Renditen ermöglicht (JEKEL et al. 2010: 100f). Immobilien geraten in den letzten Jahren darüber hinaus aus weiteren Gründen in die Gunst institutioneller Anleger: Zum Einen sind für Versicherungen und Pensionskassen die Alternativen für Immobilien als risikoarmes Refinanzierungsgeschäft stark geschrumpft, da selbst bei europäischen Staatsanleihen das Ausfallrisiko steigt (TRAMPE 2010: 392). Zum Anderen mussten auch die Renditeerwartungen bei Bundesanleihen in den letzten Jahren immer weiter nach unten korrigiert werden, was angesichts teilweise hoher Preissprünge bei Immobilien in Großstädten, die Attraktivität der Immobilie als Anlageobjekt weiter steigen lässt (KABISCH & CALLIES 2011: 821f). Eine Studie von ERNST & YOUNG (2012b) bestätigt diesen Trend. Demnach würde sich die Immobilienquote von Versicherungen 2012 von 6,3% auf 6,7% erhöhen, wenn sie ihre Pläne verwirklichten. Dabei interessieren sich 65% der 25 befragten Unternehmen für Zukäufe von Wohnimmobilien - vor allem im Core-Segment. Hier ist allerdings das Angebot häufig beschränkt, weswegen bereits Anzeichen vernommen werden, dass sich institutionelle Investoren auch abseits von Core umsehen (SCHULZ-WULKOW 2011: 61).

• Staatsschuldenkrise

• Anlegerflucht

• Reurbanisierung

• Gentrification

• Suburbanisierung

Raffael Beier wurde 1989 in Düsseldorf geboren. Nach seinem Abitur am Gymnasium Gerresheim in Düsseldorf zog es ihn 2009 nach Bochum, wo er seitdem Geographie an der Ruhr-Universität Bochum (RUB) studiert. Durch diverse anhaltende Tätigkeiten in seiner Heimatstadt blieb der Autor allerdings auch weiterhin eng vertraut mit der Stadtentwicklung der Landeshauptstadt Düsseldorf. 2012 wechselt er an der RUB nach absolviertem Bachelor-Studium in das Master-Studium mit der Vertiefungsrichtung Stadt- und Regionalentwicklungsmanagement.