Als einer der wesentlichen Bestandteile der Klimaziele, sieht die Energieeinsparverordnung der Bundesrepublik Deutschland vor, den Energieverbrauch in den kommenden Jahren und Jahrzehnten drastisch zu senken. Eine der Maßnahmen lautet daher, Bestandsimmobilien besser zu dämmen und dadurch die eingesetzte Energie zur Wärmeerzeugung zu verringern. Die Sanierungskosten sind vom Eigentümer, also dem Vermieter, aufzubringen, wobei die Einsparung der Energiekosten im vollen Umfang dem Mieter zugutekommt. Es ist nachvollziehbar, dass bei dieser Vermieter-Mieter-Konstellation die Sanierungserwartung weit hinter den gesteckten Klimazielen zurück liegt. Die Politik hat in den letzten Jahren dieser besonderen Konstellation Rechnung getragen und in Teilen des Mietrechts Nachbesserungen vorgenommen, sodass der Vermieter jetzt in der Lage ist, nicht nur Modernisierungskosten, sondern auch Sanierungskosten auf den Mieter umzuwälzen. Dies kann unter bestimmten Voraussetzungen zu erheblichen Mietsteigerungen führen, die nicht von jedem Mieter aufgebracht werden können. Energetische Sanierungen senken den Energieaufwand einer Immobilie und führen daher zu einer nachhaltigen Senkung der Wohnnebenkosten für den Mieter, dementsprechend steht dem Sanierungsaufwand ein Ertrag entgegen. Wie verhält es sich jedoch, wenn die umgelegten Sanierungskosten, bzw. der monatlich höhere Mietzins, über den eingesparten monatlichen Energiekosten liegen? Und welche Implikationen ergeben sich hieraus für Vermieter und Mieter?

Textprobe: Kapitel 2, Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland: Um die weltweiten Treibhausgasemissionen weltweit zu stabilisieren, hat die internationale Staatengemeinschaft auf dem Weltgipfel 1992 in Rio eine Klimarahmenkonvention vereinbart. Im Kyoto-Protokoll wurden im Anschluss 1997 rechtsverbindliche Zusagen für die Treibhausgasemissionen der Industriestaaten festgehalten. Hierin haben sich die beteiligten Industriestaaten verpflichtet, ihre Emissionen um insgesamt 5 Prozent im Zeitraum 2008 bis 2012 gegenüber 1990 zu verringern. In diesem Sinne hat die Europäische Union angekündigt, ihre Emissionen im gleichen Zeitraum um insgesamt 8 Prozent zu senken. Die Bundesrepublik Deutschland als einer der größten Industriestaaten in der Europäischen Union hat sich darüber hinaus verpflichtet, hiervon 21 Prozent zu tragen. Unabhängig von den notwendigen Anstrengungen anderer Staaten möchte Deutschland eine Vorreiterrolle einnehmen und hat die eigenen Ziele zur Reduzierung der Treibhausgase bis zum Jahr 2020 auf 40 Prozent angehoben. Um diese ehrgeizigen Ziele zu erreichen hat die Bundesregierung ein umfassendes Integriertes Energie- und Klimaprogramm entwickelt, welches eine hochmoderne, sichere und klimaverträgliche Energieversorgung in Deutschland sicherstellen soll und Maßnahmen zugunsten von mehr Energieeffizienz und zu mehr erneuerbaren Energien beinhaltet. Mit dem Energiekonzept hat die Bundesregierung 2010 aus diesen Zielen ein zweistufiges Konzept erarbeitet, welches nach dem Jahr 2020 eine nochmalige Reduzierung der Treibhausgasemission um 80 Prozent bis zum Jahr 2050, bezogen auf das Jahr 1990, besagt. Dieses wird nur zu erreichen sein, wenn die erneuerbaren Energien zukünftig den Hauptanteil der deutschen Energieversorgung stellen und der Gesamtenergieverbrauch deutlich gesenkt bzw. die Energieeffizienz signifikant erhöht wird. Mit dem Energiepaket hat die Bundesregierung 2011 ein Gesetzespaket geschaffen, aus dem das Bundeskabinett, der Bundestag und der Bundesrat insgesamt sechs Gesetze und Verordnungen verabschiedet haben. Diese sehen neben den bereits genannten Maßnahmen den schrittweisen Ausstieg aus der Kernenergie bis zum Jahr 2022, den beschleunigten Netzausbau der Stromtrassen und den weiteren Ausbau der erneuerbaren Energien vor. Um die gesteckten Ziele zu erreichen müssen beim Energieverbrauch in den vier Sektoren des Primärenergieverbrauchs (Industrie Gewerbe, Handel, Dienstleistung Verkehr Haushalt) sowohl der einzelne Verbrauch gesenkt sowie die Energieproduktivität erhöht werden. Die jährliche Sanierungsrate der Energieproduktivität muss für die Zielerreichung des Primärenergieverbrauches 2020 mindestens 2 % und für die Zielerreichung 2050 mindestens 2,5 % betragen (siehe hierzu Tabelle 1). Da der Primärenergieverbrauch in den einzelnen Sektoren unterschiedlich ist, muss die Sanierungsrate entsprechend differenziert werden. Die Bundesregierung hat einen Monitoring-Bericht eingeführt, welcher die Fortschritte der Klimaziele erfasst und aufzeigt. In Tabelle 1 ist übersichtlich dargestellt, was in einem Zielszenario 2008/2020 und 2008/2050 bisher erreicht worden ist bzw. wie hoch die Abweichungen sind. In allen Bereichen liegen die bisher unternommenen Anstrengungen hinter den Erwartungen. Für den Sektor Haushalt, indem die spezifische Mietbetrachtung dieser Ausarbeitung Beachtung findet, ergibt sich für das Referenzszenario 2008/2020 lediglich ein Wert von -9% statt der notwendigen -12% und für das Referenzszenario 2008/2050 lediglich ein Wert von -25% statt der notwendigen -47%. Die Sanierungsrate muss demgemäß von 1,4% auf 1,7% im Szenario 2008/2020 steigen und im Szenario 2008/2050 von 0,9% auf 1,8% sogar verdoppelt werden. Damit die angestrebten Klimaziele dennoch erreicht werden können, hat die Bundesregierung in den unterschiedlichen Sektoren Korrekturen zur Umsetzung erarbeitet und Änderungen beschlossen. Für die vorliegende Arbeit sind Änderungen im Mietrecht und in der Förderung von Sanierungen ausschlaggebend und werden im Gliederungspunkt 5 - Rahmenbedingungen energetischer Sanierung im Mietwohnungsmarkt aufgegriffen. Um die Eingrenzung der vielfältigen Maßnahmen zu erleichtern kann Abbildung 4 herangezogen werden. Von den Oberzielen der Klimaziele, der Reduktion der Treibhausgasemissionen und dem Ausstieg aus der Kernenergie, leiten sich nach und nach Unterziele in den Ebenen 1 bis 3 ab. Hieraus sollen im Folgenden das EEWärmeG und EnEV nebst der aktuellen Novelle EnEV 2012 näher betrachtet werden. Auch das in der Abbildung 4 nicht explizit aufgeführte IEKP benötigt im folgenden Gliederungspunkt 2.1 eine genauere Darstellung. 2.1, Integriertes Energie- und Klimaprogramm [IEKP]: Das Bundeskabinett hat im Dezember 2007 das Integrierte Energie- und Klimaprogramm beschlossen, welches insgesamt 29 Maßnahmen zu mehr Energieeffizienz und mehr erneuerbaren Energien enthält. Der Maßnahmenkatalog ist unter gemeinsamer Federführung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit erarbeitet worden. Die Maßnahmen im Einzelnen: Kraft-Wärme-Kopplung (BMWi), Ausbau der erneuerbaren Energien im Strombereich (BMU, BMWi, BMVBS), CO2-arme Kraftwerkstechnoliegen (BMWi, BMU, BMVBS, BMBF), Intelligente Messverfahren für Stromverbrauch (BMWi), Saubere Kraftwerkstechnologien (BMU), Einführung moderner Energiemanagementsysteme (BMF), Förderprogramm für Klimaschutz und Energieeffizienz, außerhalb von Gebäuden (BMU, BMWi, BMVBS, BMELV), Energieeffiziente Produkte (BMWi, für freiwillige Kennzeichnung mit Umweltschutzzeichen: BMU), Einspeiseregelung für Biogas in Erdgasnetze (BMWI), Energieeinsparverordnung 2009 (BMVBS, BMWi), Betriebskosten bei Mietwohnungen (BMVBS, BMWI), CO2-Gebäudesanierungsprogramm (BMVBS), Energetische Modernisierung der sozialen Infrastruktur (BMVBS), Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (BMU), Programm zur energetischen Sanierung von Bundesgebäuden (BMVBS), CO2-Strategie PKW (BMU), Ausbau von Biokraftstoffen (BMU, BMF, BMELV), Umstellung der Kfz-Steuer auf CO2-Basis (BMF), Verbrauchskennzeichnung PKW (BMWi), Verbesserte Lenkungswirkung der LKW-Maut (BMVBS), Flugverkehr (BMU, BMVBS), Schiffsverkehr (BMVBS, BMU), Reduktion der Emissionen fluorierter Treibhausgase (BMU), Allgemeine Verwaltungsvorschriften zur Beschaffung energieeffizienter Produkte und Dienstleistungen (BMWi), Energieforschung und Innovation (BMWi, für Gesamtmathematik, BMU, BMBF, BMVBS, BMELV), Elektromobilität (BMWi, BMVBS, BMBF, BMU), Internationale Projekte für Klimaschutz und Energieeffizienz (BMU, BMWi, Beteiligung BMZ), Berichterstattung der Botschaften und Konsulate (AA), Transatlantische Klima- und Technologieinitiative (AA, BMWi). Viele der hier gelisteten Eckpunkte scheinen betrachtungsrelevante Regelungen im Sinne dieser Ausarbeitung zu sein, tatsächlich hat jedoch nur der Eckpunkt 10, Energieeinsparverordnung 2009, diese Relevanz und soll daher im Folgenden näher beschrieben werden. Integriert ist die EEWärmeG Betrachtung und die anschließende, bereits im IKEP geforderte, Novelle der Energieeinsparverordnung.

• Sanierungskosten

• Wohnungsmarkt

• Klimaziel

• Mietnebenkosten

• Wärmedämmung

Maike Dunayski, geb. Eichstädt wurde 1981 in Leer/Ostfriesland geboren. Ihr Studium der Sozialökonomie mit dem Schwerpunkt Volkswirtschaft an der Universität Hamburg schloss die Autorin im Jahr 2013 mit dem akademischen Grad Bachelor of Arts erfolgreich ab. In den letzten Jahren sammelte sie vielfältige Erfahrungen in der Immobilienbranche und der energetischen Sanierung von Immobilien. Die politischen Veränderungen in der Energiepolitik und Ihr soziales Engagement veranlassten die Autorin zu der vorliegenden Arbeit.