In Zeiten von historisch niedrigen Zinsen stellt sich immer öfter die Frage nach der richtigen Anlageform für den privaten Verbraucher. Anhaltende Leitzinssenkungen der EZB und stetig steigende Immobilienpreise lassen Wohnimmobilien als attraktive Anlagealternative zu den klassischen Varianten erscheinen. In dem vorliegenden Buch wird untersucht, wie sinnvoll eine Investition in Wohnimmobilien wirklich noch ist. Berücksichtigung finden dabei vor allem fiskalpolitische Faktoren sowie die natürliche Entwicklung der Märkte und die Frage nach dem möglichen Bestehen einer Preisblase. Als Untersuchungsort steht hierbei speziell der Immobilienmarkt von Frankfurt am Main im Fokus, der als einer der attraktivsten Europas gilt. Nach kurzer Darstellung der aktuellen Ausgangslage erfolgt die Darstellung der Bedeutung einer Preisblase sowie eine kurze Übersicht über die Identifikationsmöglichkeiten dieser. Um die Vorteilhaftigkeit einer potenziellen Immobilieninvestition beurteilen zu können, ist es notwendig die verschiedenen Investitionsrechenverfahren zu kennen. Diese werden in Kapitel 3 dargestellt und erläutert. Im Folgenden werden der Standort Frankfurt am Main als Investitionsmarkt und die Immobilienpreisentwicklung der vergangenen fünf Jahre betrachtet. Abschließend erfolgt auf der nun vorhandenen theoretischen Grundlage die praktische Prüfung der Angemessenheit von tatsächlichen Immobilienpreisen am Standort sowie eine daraus Schlussfolgerung für potenzielle Anleger.

Textprobe: Kapitel 2.2, Identifikation von Preisblasen: Zur Identifikation einer Preisblase reicht die in Kapitel 2.1 dargestellte Sichtweise allerdings nicht aus, denn diese beschränkt sich ausschließlich auf die subjektive Wahrnehmung des Investors. Da dessen Entscheidung auch irrationale Gründe haben kann, ist es notwendig, zusätzlich das Marktumfeld eines Anlagegutes zu untersuchen, also Bezug zu den rational begründbaren Faktoren einer Preisentwicklung herzustellen (Francke & Rekkugler, 2011, S. 178). Die Kennzahlen- und die Kointegrationsanalyse gelten als die zentralen Verfahren für diese Bezugnahme (ebd., S. 179). 2.2.1, Kennzahlenanalyse: Das Verfahren der Kennzahlenanalyse ermöglicht die Beurteilung einer Preisblasenbildung auf der Grundlage von konkreten Verhältniszahlen. Bei dieser Methode werden Marktpreise ins Verhältnis zu rationalen Faktoren wie bspw. Mieten, Einkommen oder Wiederbeschaffungskosten gesetzt. Durch diese Verfahrensweise entstehen aussagekräftige Messparameter in Form von Kennzahlen (Francke & Rehkugler, 2011, S. 179). Es existieren verschiedene Kennzahlen, die allesamt die Preise für Vermögensgüter im Verhältnis zu jeweils unterschiedlichen Faktoren darstellen. Für die Beurteilung dieser Kennzahlen wird sich an Durchschnittswerten orientiert, deren Über- bzw. Unterschreiten das Bestehen einer Preisblase andeuten kann (ebd.). So ist es bspw. möglich, die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zu messen, indem die Immobilienpreise ins Verhältnis zum Pro-Kopf-Einkommen gesetzt werden (Brauers, 2011, S. 9). Liegt die resultierende Kennzahl längerfristig über dem durchschnittlichen Wert, kann dies ein Anzeichen für einen überhitzten Markt sein (Weicher, 1977, S. 209f). In der Literatur wird der mean-reverting -Prozess beschrieben, der davon ausgeht, dass Zyklen existieren, innerhalb derer das kurzfristige Abweichen von den Durchschnittswerten und die zeitnahe Rückkehr zu diesen Werten stattfindet. Kehren diese Werte über einen längeren Zeitraum nicht zu ihren Durchschnittswerten zurück, wird eine bestehende Preisblase unterstellt (Francke & Rehkugler, 2011, S. 179). Auf die detaillierte Darstellung der verschiedenen Kennzahlen wird an dieser Stelle verzichtet. Das System der Kennzahlenanalyse wird auf Grundlage der oben aufgeführten Erläuterungen deutlich. Eine weiterführende explizite Darstellung der Funktionsweise der Kennzahlenermittlung würde mit Bezug zu der eigentlichen Kernfrage dieser Arbeit zu weit führen. Davon abgesehen ist die Funktionsweise bei der Ermittlung der einzelnen Kennzahlen immer ähnlich. Wie bereits ausgeführt, werden verschiedene Faktoren ins Verhältnis zu einer Ausgangsgröße gesetzt, um so eine beurteilungsfähige Verhältniszahl zu erhalten. 2.3.1, Kointegrationsanalyse: Neben der Kennzahlenanalyse existiert mit der Kointegrationsanalyse eine weitere Möglichkeit zur Identifikation von Preisblasen, bei der jedoch die Beziehung unterschiedlicher Einflussfaktoren zueinander im Mittelpunkt der Betrachtung steht. Eine Kointegrationsanalyse beschreibt den Zustand eines langfristigen Gleichgewichts zwischen eben diesen Faktoren. Kurzfristige Gleichgewichtsschwankungen werden bei dieser Methode als vorübergehend angesehen und unterliegen einer automatischen Pendelwirkung. Pendelt sich diese Beziehung auf langfristige Sicht ohne rationale Begründung nicht wieder ein, liegt eine Störung der Kointegration vor, was auf das Vorhandensein einer Preisblase hindeutet (Francke & Rehkugler, 2011, S. 186). Beispielhaft kann man hier die Beziehung von Kaufpreisen und Mieteinnahmen betrachten. Steigen die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Verhältnis zu den erzielbaren Mieten so stark an, dass dafür keine rationale, wirtschaftlich begründbare Erklärung vorliegt, kann von dem Bestehen einer Preisblase ausgegangen werden (ebd., S. 187).

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Frederic Friedrichs wurde 1990 in Bad Homburg geboren. Nach seiner Ausbildung als Immobilienkaufmann in einem der renommiertesten deutschen Maklerunternehmen entschied sich der Autor, seine fachlichen Qualifikationen im Bereich der Immobilienwirtschaft durch ein Studium des Immobilienmanagements weiter auszubauen, um so die Brücke zwischen kaufmännisch geprägter Ausbildung und eher technisch ausgerichtetem Studium zu schlagen. Den Abschluss mit dem Grad Bachelor of Engineering erlangte der Autor im Jahre 2017. Bereits seit seinem Abitur 2010 sammelte er praktische Erfahrungen in unterschiedlichen namhaften Unternehmen der Immobilienbranche. Vor diesem Hintergrund entwickelte der Autor eine zunehmende Leidenschaft für Immobilien und stand auch innerhalb der Familie bei der Frage nach der richtigen Immobilieninvestition beratend zur Seite.