Der Immobilienmarkt und die daraus entstehenden Begrifflichkeiten entwickelten sich in den letzten Jahren rasant und werden sich auch zukünftig immer weiter konkretisieren. Gerade im Bereich der Handelsimmobilien haben sich seit geraumer Zeit neue Betriebsformen gebildet. Nach der Wiedervereinigung Deutschlands gab es einen sogenannten Shoppingcenter-Boom, der im Jahr 2007 nochmals auftrat und bis heute nur geringfügig nachgelassen hat. Vor allem innerstädtische Shoppingcenter sind absolut beliebt. Irgendwann mangelt es jedoch an passenden und gut erschlossenen Flächen innerhalb vieler Städte. Vor allem Handelsimmobilien müssen sich ändernden Gegebenheiten anpassen, um am Markt bestehen zu können. Durch die stetige Evolution der Handelsimmobilien entstehen daher auch immer wieder neue Arten, wie beispielsweise Hybrid- bzw. Mischformen. So auch die neue Spezies der Hybriden Mall. Diese neue Betriebsform ist nur für Deutschland anwendbar und kann daher nicht auf andere Märkte übertragen werden. Zudem hat eine deutsche Hybride Mall nichts mit einer Amerikanischen gemein. Die in Amerika bereits seit Anfang des neuen Jahrtausends entwickelte 'inside-outside'-hybrid mall ist eine Mischform aus einem offenen/open air und einem geschlossen/überdachten Teil des Shoppingcenters. In Deutschland sind Hybride Malls eine Mischform aus einem Shoppingcenter und einem Fachmarktzentrum mit einer maximalen Größe von 15.000m², die dessen Merkmale vereinen und optimieren. Somit stellen sie gegebenenfalls eine Chance für Klein- und Mittelstädte da, umr ihre Stadt aufzuwerten. Sie können einen Magnetpunkt entwickeln und den Bewohnern, als Kombination von Pflichteinkauf und Freizeitaktivität, ein Gefühl von Shopping bieten, mit beispielsweise guten und günstigen gastronomischen Angeboten. Die Kunden sollen nicht gezwungen sein in die nächste Großstadt fahren zu müssen, um dieses Gefühl erleben zu können. Auch für Bestandsobjekte bieten sich Hybride Malls an, indem aus den Restflächen von verkleinerten Handelsflächen kleinere Ladengeschäfte geschaffen werden und diese durch eine Mall verbunden werden. Somit entsteht für den Kunden ein interessanterer Mietermix und das Einzugsgebiet wird durch zusätzlichen Einzelhandel und Dienstleistungen erweitert. Man darf jedoch nicht vergessen, dass jede Immobilienprojektentwicklung auch mit einem gewissen Risiko behaftet ist und sich gerade kleinere Shoppingcenter aufgrund ihrer zu geringen Anziehungskraft nicht lange auf dem Markt halten können. Auch kann man nicht pauschal behaupten, die neue Form hätte aufgrund der Kombination aus zwei sehr erfolgreichen Formen automatisch auch Erfolg. Es besteht seit Jahrzehnten ein Interessenkonflikt zwischen Städten und Shoppingcenterbetreibern, denn Erstere wünschen sich ein an die Stadt angepasstes Einkaufserlebnis, die Letzteren legen Wert auf eine bestimmte Mindestgröße, um aufzufallen, was sich nicht immer positiv auswirkt.

Textprobe: Kapitel 4, Chancen und Risiken: 4.1, Chancen: Diese interessante Mischform der Hybriden Mall aus Fachmarktzentren mit der Nahversorgung sowie Lebensmittelgeschäften und den charakteristischen Angeboten eines Shoppingcenters, ermöglicht einige neue Perspektiven. Hybride Malls verfolgen mehrere vorteilhafte Ziele , die mit für den Zuwachs dieser Form im letzten Jahr sorgten, denn der Anteil Hybrider Malls bei Shoppingcenter-Neueröffnungen seit 2008 liegt, wie eingangs bereits erwähnt, bei 18%. Diese Ziele kommen vor allem den Projektentwicklern, der Verwaltung und Politik sowie auch den Banken und Investoren zugute. Prinzipiell kann man dem neuen Typus einige Vorteile gegenüber den Fachmarktzentren und Shoppingcentern zusprechen, welche nachfolgend kurz aufgezählt und näher erläutert werden. 4.1.1, Unternehmerisches Ziel: Dass Handelsimmobilien für Projektentwickler, Investoren und den Einzelhandel sehr interessant waren, interessant sind und zukünftig auch sein werden, ist ein Fakt. Realisiert ein Projektentwickler eine erfolgreiche Handelsimmobilie, kann er hier gute Renditen erzielen. Dies ist aber nur der Fall, wenn er selbst sehr viel Eigenkapital in diese Immobilie investiert und somit auch ein hohes Risiko trägt. Bei Hybriden Malls ist die Eigenkapital- und Risikohöhe begrenzt und der Projektentwickler hat mehr Spielraum und Möglichkeiten, da er zudem in weniger Zeit mehr Projekte realisieren kann. 4.1.2, Immobilienwirtschaftliches Ziel: Egal ob Klein-, Mittel- oder Großstadt, die Preise für passende Grundstücke sind nie günstig und daher rechnet sich meist nur ein Konzept, welches nach der Fertigstellung hohe Mieterträge erzielt. Aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive kann eine Hybride Mall, im Gegensatz zum Fachmarktzentrum, höhere Mieterträge erzielen, da es dort mehr Ladengeschäfte mit einer größeren Raumleistung gibt. Für Investoren bedeutet diese bessere Flächenleistung eine deutlich bessere Rendite. Daher sind Hybride Malls auch die wirtschaftlichere Alternative gegenüber einem Fachmarktzentrum. Zudem fallen bei einer Hybriden Mall keine hohen Centermanagementkosten an, wie bei einem typischen Shoppingcenter. Für Hybride Malls kann jedoch auch ein Centermanagement geplant werden, da dieses ein großer Erfolgsfaktor von klassischen Shoppingcentern ist, durch die Verantwortung gegenüber Eigentümern und auch Mietern. Für Hybride Malls würde ein Teilzeitmanagement, aufgrund ihrer Größe und ihrer geringeren Shopanzahl reichen und wäre daher eine gute Alternative für den wirtschaftlichen Erfolg des Centers mit geringeren Centermanagement-kosten. 4.1.3, Planungsrechtliches Ziel: In Deutschland eine Genehmigung für eine neue Handelsimmobilie zu erhalten, ist sehr schwerfällig. Gerade innerstädtische Projekte werden oft nur durch Ausnahmegenehmigungen realisiert. Um diesen Prozess zu vereinfachen wird mitunter nun landesweit eine maximale Größe von pauschal bis zu 15.000 m² für neue Projekte vorgeschlagen. Durch die Größe von Shoppingcentern und deren Komplexität ist eine städtebauliche Einbindung ein schwerer Genehmigungsprozess und die öffentliche Verwaltung hat durch ihre Planungshoheit sehr viel Einfluss auf Einschränkungen, Verzögerungen oder gar eine Ablehnung eines Projektes. Durch die geringere Verkaufsfläche gegenüber Shoppingcentern verlaufen die Genehmigungsprozesse bei Hybriden Malls, aus planungsrechtlicher Sicht, vorwiegend positiver. Auch in der Zukunft kann erwartet werden, dass es weniger Widerstand geben wird, da die maximale Größe von 15.000 m² nicht überstiegen wird. Daher können Projektentwickler Hybride Malls größtenteils in kürzerer Zeit und damit meist auch kostengünstiger realisieren. 4.1.4, Städtebauliches Ziel: Wenn eine Immobilie eine ansprechende Optik hat, wird diese schneller von der Allgemeinheit angenommen und muss sich nicht mit andauernden Widerständen auseinandersetzen, wie es beim Shoppingcenter Alexa in Berlin der Fall war, das durch seine ‘schweinchenrosa-farbene’ Fassade in die Kritik gelangte. Nicht nur Shoppingcenter, sondern auch Fachmarktzentren finden nicht immer sofort die gewünschte Akzeptanz. Typisch für Fachmärkte sind niedrige Baukosten, daher ist diese Bauweise häufig einfach und offen gehalten, mit einem weniger anspruchsvollen und simplen architektonischen Erscheinungsbild. Durch die qualitativ ansprechendere Architektur werden die Hybriden Malls schneller und positiver bei Kunden und der Stadt bzw. der Allgemeinheit akzeptiert. , Auch sind sie im Gegensatz zu manchen Widerstand erzeugenden Shoppingcenterkolossen gern als eine Art kleine Innenstadtbelebung angesehen, deren Attraktivität eine Chance bietet, Kundenströme in der Stadt zu halten. Den Kunden wird durch eine Hybride Mall ein Shoppingcenter-Erlebnis geboten und sie müssen dafür nicht in die nächste größere Stadt fahren. Diese Verbindung von städtebaulicher Akzeptanz und wirtschaftlicher Nachhaltigkeit stellt eine neue Herausforderung an Projektentwickler dar.

• Mischform

• Mietermix

• gesättigter Markt

• Einzelhandelsimmobilie

• Handelsimmobilie

• Shoppingcenter

Katharina Preuß, B.A., wurde 1986 in Frankfurt an der Oder geboren. Ihr Studium der Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Technik und Wirtschaft in Berlin schloss die Autorin im Jahre 2012 mit dem akademischen Grad Bachelor of Arts erfolgreich ab. Bereits während des Studiums, im Rahmen eines Praktikums im 5.Semester, sammelte die Autorin praktische Erfahrungen in der Immobilienbranche. Beeindruckt von der Gewerbeimmobilien-Projektentwicklung und der rasanten Entwicklung des Marktes wollte die Autorin in Ihrer Abschlussarbeit ein Thema in diesem Gebiet bearbeiten. Es sollte ein neues Thema sein, welches nicht schon mehrfach behandelt wurde, sodass sie sich für die neue Betriebsform der Hybriden Malls entschied und diese kritisch betrachtete.