Der Wohnimmobilienwirtschaft kommt in Deutschland eine große Bedeutung zu, da Wohnimmobilien sowohl Vermögensgut, als auch der Lebensmittelpunkt privater Haushalte sind. Seit der Wirtschaftskrise 2007 erleben die Immobilienmärkte einen stetigen Aufwärtstrend hinsichtlich des Transaktionsvolumens sowie des Preisniveaus. Die Gründe für diese Entwicklung sind vielseitig: Die Haushalte verkleinern sich, beanspruchen aber immer mehr Fläche. Des Weiteren führt der demographische Trend der Urbanisierung zur Verknappung des Wohnraumangebots in Ballungsgebieten. Der durch die aktuellen Krisenherde hervorgerufene Flüchtlingsstrom nach Deutschland verstärkt diesen Trend immens. Weitere nicht-demografische Faktoren nehmen ebenfalls Einfluss auf den Preisaufwärtstrend: Die aktuelle Niedrigzinspolitik der EZB flutet die Märkte mit Liquidität. Zum einen führen die niedrigen Zinsen zu einer Alternativlosigkeit der Investitionsmöglichkeiten, zum anderen lässt dies die Finanzierungskosten für Fremdkapital auf einen historischen Tiefststand sinken. Dies führt zu einem Zunehmen des Kapitalflusses in den Immobilienmarkt und damit zum Steigen der Preise. Ein weiterer sehr bedeutender Einflussfaktor ist die Attraktivität der deutschen Wirtschaft. Deutschland gilt als sicherer Hafen und somit investieren vermehrt ausländische Investoren in den deutschen Immobilienmarkt. Die genannten Entwicklungen führen zur Überlegung, ob und in welchem Maße auf dem Wohnimmobilienmarkt eine spekulative Preisblase besteht, also eine Preisübertreibung, welche nicht mehr durch Angebot und Nachfrage gerechtfertigt ist. Solche Fälle gab es bisher beispielsweise bei der Tulpenblase oder bei der Dotcom-Blase. Die vergangenen Fälle zeigen auf, welches Gefahrenpotential von Preisblasen im Allgemeinen ausgeht, und begründen die Notwendigkeit von Werkzeugen zu deren Früherkennung.

Textprobe: Kapitel 2.1.2, Fundamentale Betrachtungsweise: Die fundamentale Betrachtungsweise ist die am häufigsten verwendete Methode zur Identifikation von Preisblasen. Die Fundamentalanalyse untersucht die fundamentalen Daten eines Vermögensgutes und leitet daraus den angemessenen Wert dieses Gutes ab. Unter Fundamentaldaten werden im Allgemeinen betriebswirtschaftliche und ökonomische Rahmendaten verstanden. ‘Weicht der Marktpreis eines Vermögensgutes längerfristig und in erheblichem Ausmaß vom fundamentalen Wert ab, existiert - der fundamentalen Betrachtungsweise folgend - eine Preisblase.’ Somit unterscheidet sich diese Methode von der charttechnischen Betrachtungsweise dahingehend, dass nicht der Chartverlauf, sondern die fundamentalen Daten eines Marktes oder eines Vermögensgutes zur Beurteilung herangezogen werden. Zur Berechnung des fundamentalen Wertes eines Vermögensgutes werden zwei unterschiedliche Vorgehensweisen verwendet: Die Barwertmethode, auch ‘Discounted-Cashflow-Method’ (DCF-Methode) genannt, errechnet den fundamentalen Wert durch die Diskontierung zukünftiger Erträge sowie den zukünftigen Marktwert am Ende des Betrachtungszeitraums in die Gegenwart. Die zweite Methode zur Errechnung des fundamentalen Wertes sind sog. Gleichgewichtsmodelle. Hier wird der Wert aus ökonomischen Kennzahlen wie Zinsen, Inflation und Einkommen abgeleitet. Des Weiteren müssen Preisblasen von zyklischen Schwankungen und Strukturumbrüchen abgegrenzt werden. Insbesondere der Immobilienmarkt unterliegt zyklischen Schwankungen. Dies konnte in einer Studie von 2006 belegt werden. Dabei wurden die Hauspreisentwicklungen in 18 OECD Staaten, 1970 beginnend, 35 Jahre lang untersucht. Laut dieser Studie betrug der durchschnittliche Zyklus am Markt ungefähr 10 Jahre. In der ca. sechs Jahre andauernden Expansionsphase betrug die Preissteigerung 45%, in der sich anschließenden fünfjährigen Kontrahierungsphase sanken die Preise um 25%. Solche Preisschwankungen sind das Ergebnis der verzögerten Reaktion von Angebot und Nachfrage und damit von Marktanpassungsbewegungen an Marktungleichgewichte, welche als fundamental gerechtfertigt und somit nicht als Preisblasen zu identifizieren sind. Strukturbrüche stellen eine weitere Erklärung für fundamental gerechtfertigte Preisbewegungen dar. In der Literatur wird darunter ein sich schnell vollziehender Strukturwandel innerhalb einer Volkswirtschaft verstanden, wodurch die üblichen Absorptions- und Anpassungsprozesse überlastet sind. Solche Strukturbrüche können fundamental gerechtfertigte Preisbewegungen verursachen und sind somit nicht als Preisblasen zu klassifizieren. 2.1.3, Verhalten der Marktteilnehmer: Das Verhalten der Marktteilnehmer besitzt eine Indikatorfunktion für das Vorhandensein einer Preisblase auf den Finanzmärkten. Als Subdisziplin der Verhaltensökonomik (engl. Behavioral Economics) untersucht die ‘Behavioral Finance’ die Psychologie der Marktteilnehmer und dessen Auswirkungen auf die Finanzmärkte. Im Mittelpunkt der Untersuchungen steht das irrationale Verhalten der Marktteilnehmer. Irrationales Verhalten äußert sich dahingehend, dass die Marktteilnehmer die fundamentalen Daten ignorieren und sich spekulativen Manien, wie beispielsweise bei der ‘Dotcom-Blase’ Anfang des neuen Jahrtausends, hingeben bzw. dem Herdenverhalten folgen. Dementsprechend zeigen vergangene Preisblasen, dass gerade das Verhalten der Marktteilnehmer als Ursache für das Entstehen von Preisblasen angenommen werden kann. Im Kapitel 4.1 dieser

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