In den letzten Jahren rückten zunehmend die Innenstadtstandorte wieder in das Interesse der Betreiber und Investoren von Einkaufscentern. Durch die vorherige Ansiedlung von Einkaufscentern in der Peripherie entstand für den innerstädtischen Einzelhandel jedoch eine starke Konkurrenz, was negative Auswirkungen auf die Innenstadt zur Folge hatte. Ansiedlungen in der Innenstadt versprechen eine schnelle und effiziente Lösung des Problems zu sein. Doch die bisherigen Erfahrungen aus vielen Städten zeigten, dass das Hauptziel, die Innenstadt zu stärken, um damit die Qualität des städtischen Lebens zu verbessern, oft nicht erreicht wird. Dieses Fachbuch zeigt die zu erwartenden Auswirkungen des Einkaufscenters K in Lautern auf den innerstädtischen Einzelhandel von Kaiserslautern auf. Darüber hinaus werden allgemeingültige Kriterien und Handlungsempfehlungen für eine erfolgreiche und verträgliche Integration von Shoppingcentern in der Innenstadt beschrieben.

Textprobe: Kapitel 3.6.3, Vergleich der Kriterien für eine erfolgreiche und verträgliche Integration von Shoppingcentern in der Innenstadt mit den Eigenschaften der ‘City Galerie’ Siegen: In Kapitel 3.4. wurden Kriterien und Handlungsempfehlungen für eine erfolgreiche und verträgliche Integration von Shoppingcentern in der Innenstadt aufgezeigt. Diese werden nun mit den Eigenschaften der ‘City Galerie’ in Siegen verglichen. Das Center eröffnete mit einer Verkaufsfläche von 20.000m² verteilt auf 83 Einzelhandelsgeschäfte und 3 Etagen. Um eine Autarkie der Center zu vermeiden wird Städten mit einer Einwohnerzahl unter 200.000 eine maximale Verkaufsfläche von 15.000m² empfohlen. Diese wird demnach um 5.000m² überschritten. Ohne das Einkaufscenter hatte Siegen eine innerstädtische Verkaufsfläche von 60.000m². Durch das Center kam es somit zu einer Verkaufsflächenerweiterung um ca. 33%. Dies ist mehr als das Doppelte der empfohlenen Erweiterung. Neben dem Teilbereich ‘City Galerie’ lässt sich die Innenstadt noch in die Bereiche Unterstadt und Oberstadt untergliedern. Die ‘City Galerie’ befindet sich direkt am Bahnhof. Von dort führt eine 150 Meter lange Fußgängerzone in Richtung Oberstadt durch die Unterstadt. Am Ende der Unterstadt schließt die Oberstadt an, jedoch werden die beiden Teilbereiche durch eine vierspurige Bundesstraße getrennt. Die ‘City Galerie’ nimmt also eine Randlage in der Siegener Innenstadt ein. Diese Lage ist zwar nicht ideal und erhöht das Risiko einer Schwerpunktverlagerung, eine hohe Kopplungsquote zwischen Einkaufscenter und restlicher Innenstadt ist aber dennoch möglich. Die Bauweise ist wie bei den meisten Einkaufscentern geschlossen. Der Grundriss ist zum Inneren des Centers ausgerichtet. Zugänge von außerhalb des Centers direkt in die Geschäfte sind nicht vorhanden. Das Gebäude besitzt neben den Zugängen zum Parkhaus lediglich einen Haupt- und einen Seiteneingang. Diese sind nicht rund um die Uhr offen, durch die direkte Lage an den Eisenbahngleisen werden dadurch jedoch keine Wegebeziehungen unterbrochen. Alle erwähnten Fakten lassen auf eine starke Autarkie des Centers schließen. Unter den 83 Einzelhandelsgeschäften in der ‘City Galerie’ sind alle Branchen vertreten. Das Einkaufscenter ergänzt das Branchenangebot, da es, im Gegensatz zur Ober- und Unterstadt, die nötigen Flächen für z.B. Elektronikfachmärkte und SB-Warenhäuser bietet. Dennoch kam es in Ansätzen zu einer Duplizierung des bisherigen Angebotes. Das Center unterliegt einer monofunktionalen Nutzung. Neben Einzelhandel und Gastronomie sind keine Büroflächen, Freizeiteinrichtungen oder Wohnungen vorhanden. Da eine Erweiterung und keine ausschließliche Duplizierung des Angebots vorliegt und der Branchenmix keine großen Auswirkungen auf die Kopplungsquote hat, sind nicht allzu große Auswirkungen auf den Einzelhandel anzunehmen. Durch die direkte Nähe zum Busbahnhof und Hauptbahnhof beträgt der Anteil der Besucher der ‘City Galerie’, die mit dem öffentlichen Personennahverkehr kommen ca. 41%. Zu Fuß kommen ca. 21%, 38% mit dem PKW. Die ‘City Galerie’ bietet 1.250 Parkstände. Im Umkreis von 500 Metern um den Mittelpunkt der Innenstadt (Kölner Tor) bieten diese mit Abstand die größte Kapazität an Parkmöglichkeiten. Das nächstgrößere Parkhaus hat lediglich 584 Plätze. Auch in Relation zur Verkaufsfläche erreicht das ‘City Galerie’-Parkhaus mit 17,6m² Verkaufsfläche pro Stellplatz die beste Ausstattung. Der Wert für die Unterstadt beträgt 40,2m², der für die Oberstadt 18,2m². Diese beiden Faktoren verstärken die Autonomie des Centers. 3.6.4, Wirkungsanalyse und Folgen der Centeransiedlung: Durch die Centereröffnung kam es zu unterschiedlichen Entwicklungen der Einzelhandelslagen in der Ober- bzw. Unterstadt. Die Unterstadt konnte eine Erweiterung der 1a- und 1b-Lage verzeichnen. In der Oberstadt hingegen wandelte sich die 1a-Lage fast vollständig in eine 1b-Lage. Das Mietpreisniveau verringerte sich mit zunehmender Entfernung zum Center. Die Mietpreise lagen 1997 in der Oberstadt noch durchschnittlich bei 33 Euro/m². 2006 konnten dagegen nur noch 18 Euro/m² erzielt werden, was einem Rückgang von ca. 45% entspricht. In der Unterstadt blieben die Mietpreise mit 30 bis 60 Euro/m² stabil. Darüber hinaus konnte die Unterstadt eine Umsatzsteigerung von 88% verzeichnen, wohingegen die Oberstadt einen Umsatzrückgang von 67% hinnehmen musste. Der Filialisierungsgrad in der Unterstadt nahm von 1998 bis 2006 um 23% von 57% auf 80% zu. In der Oberstadt sank er um 17% von 48% auf 31%. Die gesamtinnerstädtische Passantenfrequenz nahm um ca. 50% zu. Von 2000 bis 2006 stieg die Umsatzkennziffer deutlich um 50,1 Punkte von 93,4 auf 143,5. Die Zentralitätskennziffer legte um 11,8 Punkte von 134,3 auf 146,1 Punkte zu. Die Ansiedlung von IKEA im Jahr 2006 trägt jedoch auch einen wichtigen Anteil dazu bei. Der Abschwung der Siegener Oberstadt setzte zwar schon vor der Centeransiedlung ein, wurde jedoch durch sie noch einmal verstärkt. Die ehemals dort ansässigen Filialisten bzw. Einzelhändler sind größtenteils in die Unterstadt gezogen, wodurch die Bedeutung der Oberstadt deutlich abnahm und sie inzwischen als Einkaufsstandort nur noch eine untergeordnete Rolle einnimmt. Die Unterstadt hingegen profitierte durch die angrenzende ‘City Galerie’ und kann positive Umsatzveränderungen sowie eine verbesserte Lagestruktur vorweisen. Insgesamt ist festzustellen, dass durch die ‘City Galerie’ die Funktion der Stadt als Oberzentrum gestärkt wurde und der Bedeutungsverlust aufgefangen werden konnte. Die Indikatoren Passantenfrequenz, Umsatz- und Zentralitätskennziffer weisen auf eine deutliche Steigerung der Einzelhandelsattraktivität hin. Die durch die Verträglichkeitsanalyse befürchtete Schwerpunktverlagerung in Richtung Unterstadt bzw. Einkaufscenter trat zwar ein, das eigentliche Ziel der Stadt, den Abwärtstrend des innerstädtischen Einzelhandels zu stoppen und verlorene Kaufkraft zurückzugewinnen, wurde jedoch mit Hilfe der ‘City Galerie’ erreicht.

• Grüne Wiese

• Trading-Down

• Shopping Center

• Wertschöpfung

• ECE Projektmanagement GmbH. & Co. KG

Johannes Jester, B.Ed., wurde 1987 in Kaiserslautern geboren. Sein Lehramtsstudium (Gymnasium) mit den Fächern Geographie und Sportwissenschaft an der Technischen Universität Kaiserslautern schloss der Autor 2013 mit dem akademischen Grad Bachelor of Education erfolgreich ab. Derzeit befindet er sich im anschließenden Master-Studium. Darüber hinaus ist der Autor bereits als Lehrkraft an einem Gymnasium tätig.