In einem ausgewogenen Vermögensportfolio befinden sich schon nach der bereits im jüdischen Talmud vor mehr als 2000 Jahren beschriebenen naiven Diversifikationsstrategie zu je einem Drittel Land (Immobilien), Geschäfte (heute: Aktien) und Liquidität. Auch wenn diese Aufteilung des Vermögens willkürlich ist und einzelne Risikofaktoren nicht berücksichtigt, wird sie auch heute noch häufig von Banken empfohlen. Bei einem Nettogeldvermögen einschließlich Wertpapieren von durchschnittlich 77.900 € pro deutschem Haushalt in 2009, das nach der naiven Diversifikationsstrategie zwei Dritteln des Gesamtvermögens entsprechen sollte, müsste zu einem weiteren Drittel, also im Wert von ca. 39.000 €, Immobilienvermögen bestehen. Das vielfach gewünschte Eigenheim erfordert jedoch deutlich höhere Investitionen. Auch eine Eigentumswohnung im Rahmen dieses Anteils ist für einen durchschnittlichen Haushalt durch eine direkte Anlage in der Regel nur schwer erreichbar. Eine Alternative bietet die indirekte Anlage in Immobilien, z. B. durch Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Diese sind jedoch mit Besonderheiten und daraus resultierenden spezifischen Risiken verbunden. Die Ersteigerung einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung kann eine Variante des direkten Erwerbs zu reduzierten Kosten sein. Die Herangehensweise ist im Übrigen aber keine andere als bei einem normalen Immobilienerwerb. Im Vordergrund steht die Immobilie, die den gleichen Prüfungen im Hinblick auf Qualität, Standort und Umfeld zu unterwerfen ist. Für eine nachhaltig erfolgreiche Ersteigerung sind jedoch gute Kenntnisse dieser Spezialmaterie und eine intensive Vorbereitung auf den Versteigerungstermin erforderlich. Das vorliegende Buch setzt sich vor diesem Hintergrund zum einen mit der Notwendigkeit einer strategisch ausgerichteten, diversifizierten Kapitalanlage auseinander. Zum anderen werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen einer Immobilienanlage in eine Eigentumswohnung im Allgemeinen erläutert, insbesondere der Weg einer Zwangsversteigerung. Abschließend werden anhand eines Praxisbeispiels die einzelnen Schritte aufgeführt und so ein Leitfaden für den Erwerb entwickelt.

Textprobe: Kapitel 3, Die Zwangsversteigerung von Immobilien: 3.1, Anzahl und Ergebnisse von Zwangsversteigerungen: Eine Statistik zu Anzahl und Ergebnissen der Zwangsversteigerungstermine wird von den Versteigerungsgerichten in Deutschland nicht geführt. Eine vollständige Aussage über die durchschnittlich abgegebenen Meistgebote, zu denen der Zuschlag erteilt wurde, ist daher nicht möglich. Zur Einschätzung der in Zwangsversteigerungsverfahren tatsächlich erzielten Ergebnisse konnte im Rahmen dieser Studie aber eine anonymisierte Auflistung der Berliner Volksbank eG zu den von ihr begleiteten Zwangsvollstreckungsverfahren ausgewertet werden. Die Aufstellung enthält insgesamt 1.447 Immobiliar-Zwangsvollstreckungsvorgänge in Deutschland im Zeitraum 2005 bis 2010, davon betreffen 1.378 Vorgänge den Raum Berlin/Brandenburg. Das entspricht ca. 5 % der für diese Region von der UNIKA GmbH ermittelten Grundgesamtheit von 28.358 Verfahren. 518 der Datensätze betrafen erfolgreich abgeschlossene Zwangsversteigerungsverfahren, waren vollständig und konnten analysiert werden. In den übrigen Fällen wurde das Verfahren vorläufig eingestellt, aufgehoben, noch nicht abgeschlossen oder es fehlten Daten. Bei 58 % der 518 Zwangsversteigerungen wurde die Immobilie bereits im 1. Termin, in 25 % der Fälle im 2. Termin, spätestens aber im 5. Termin erfolgreich versteigert. Durchschnittlich wurde ein Versteigerungserlös von 71 % des jeweils gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes erzielt. 295 der Versteigerungstermine betrafen Eigentumswohnungen, bei denen ein durchschnittlicher Versteigerungspreis von 50.541 € bzw. 84 % des Verkehrswertes erzielt wurde. Die Werte bestätigen die in der Einleitung geäußerte Vermutung, dass der Erwerb in der Zwangsversteigerung zu im Vergleich zum regulären Kauf reduzierten Kosten, teilweise deutlich unterhalb des Verkehrswertes möglich ist. Hinsichtlich der Anzahl der Zwangsversteigerungsobjekte sind private Statistiken insbesondere der Betreiber von entsprechenden Portalen im Internet verfügbar, die die öffentlichen Bekanntmachungen der Amtsgerichte ausgewertet haben. Aus der von der UNIKA GmbH, dem nach eigener Aussage ältesten und führenden Anbieter mit eigener bundesweiter Recherche, veröffentlichten Statistik geht hervor, dass die Anzahl der zwangsversteigerten Objekte in Deutschland in 2003 bei 44.549 lag und bis 2005 signifikant auf 53.818 angestiegen sei. Bis 2008 verharrte der Wert auf diesem hohen Niveau, um 2009 auf insgesamt 58.801 Objekte erneut deutlich anzusteigen. Im direkten Vergleich mit 2003 ist damit in allen Bundesländern die Anzahl der zwangsversteigerten Objekte zwischen 6 % und 60 % angestiegen. Eine klare Tendenz im Verhältnis zwischen Stadtstaaten/ Flächenstaaten oder alten/ neuen Bundesländer ist dabei nicht zu erkennen. Für 2010 prognostiziert UNIKA einen leichten Rückgang, wobei die Entwicklung in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich ausfällt: Bei einem weiteren erwarteten Anstieg z.B. in Nordrhein-Westfalen sei die Anzahl der Versteigerungsobjekte z.B. in Berlin rückläufig. 3.2, Das Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung: Die Immobiliar-Zwangsvollstreckung kann gemäß § 866 Abs. 1 ZPO durch Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch, durch Zwangsverwaltung und durch Zwangsversteigerung vollzogen werden. Gegenstand der Immobiliar-Zwangsvollstreckung von Wohnungseigentum ist gemäß § 6 WEG das Wohnungseigentum in seiner Gesamtheit, d. h. das Sondereigentum, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und eingeräumte Sondernutzungsrechte. Das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümer, z. B. die Instandhaltungsrücklage, unterliegt als Verbandsvermögen nicht der Zwangsversteigerung. Nach der Anordnung der Zwangsversteigerung auf Antrag der Gläubiger gemäß § 15 ZVG wird das Vollstreckungsgericht von Amts wegen den Grundstückswert durch Beschluss festsetzen. Der Grundstückswert entspricht dabei dem Verkehrswert, also dem normalen voraussichtlichen Verkaufspreis bei freihändigem Verkauf ohne Berücksichtigung persönlicher Erwartungen und Vorstellungen. Mit der Ermittlung des Verkehrswertes wird das Vollstreckungsgericht i. d. R. einen Sachverständigen beauftragen, der den Wert gemäß Wertermittlungsverordnung im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren bzw. Kombination dieser Verfahren ermittelt. Soweit ein Mieter oder Pächter Sachen in das Wohnungseigentum eingebracht hat, unterliegen diese nicht der Zwangsversteigerung. Auch wenn der Wert für das gesamte Verfahren festgelegt wird, kann bei ausreichendem Anlass, z. B. nach einem Brand, baulichen Verbesserungen oder auch einer allgemeinen Preissteigerung im Immobiliensektor eine Neufestsetzung erfolgen. Das Zwangsversteigerungsverfahren wird i. d. R. von einem Gläubiger gegen den Grundstückseigentümer als Schuldner betrieben. Möglich sind daneben aber auch das Verfahren der Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft gemäß §§ 180 - 185 ZVG. Die Versteigerung wird hier ohne einen vollstreckbaren Titel von einem Miteigentümer beantragt, wenn eine rechtsgeschäftliche Einigung mit den anderen Miteigentümern zur Verwertung der Immobilie nicht möglich war. Typische Fälle dafür sind die Auseinandersetzungen in einer Erbengemeinschaft oder zwischen früheren Eheleuten über die Verwendung und Verwertung der gemeinsamen Immobilie. Aus Sicht des unbeteiligten Bietinteressenten entspricht das Verfahren der Teilungsversteigerung bis auf wenige hier unwesentliche Besonderheiten dem regulären Zwangsversteigerungsverfahren. 3.3, Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten: 3.3.1, Informationsquellen: Für den Erwerb von Wohnungseigentum auf dem freien Markt bieten Anzeigen in den Immobilienteilen der lokalen Zeitungen oder einschlägige Internetportale einen guten Überblick über den Markt. Zwangsversteigerungstermine werden darin jedoch nur sporadisch erwähnt. Die Zwangsversteigerungstermine werden vom Versteigerungsgericht durch Veröffentlichung im Amtsblatt des Versteigerungsgerichts oder im Internet angekündigt (§ 39 ZVG). Eine parallele Veröffentlichung in beiden Medien wäre wünschenswert, liegt aber im Ermessen des Gerichts und ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Darüber hinaus sollen die Termine an der Gerichtstafel angeheftet werden, auch weitere und wiederholte Veröffentlichungen durch das Gericht sind zulässig (§ 40 ZVG). Für die Veröffentlichung im Internet verwenden die meisten Versteigerungsgerichte das Internetportal www.zvg-portal.de, was die Recherche deutlich erleichtert. Abrufbar ist hier die amtliche Bekanntmachung, die das Aktenzeichen und gemäß § 37 ZVG die genaue Bezeichnung des Grundstücks sowie Zeit und Ort des Versteigerungstermins enthalten muss. Darüber hinaus sollen das Grundbuchblatt, die Größe des Grundstücks und sein Verkehrswert enthalten sein. Auch ein Hinweis für den Fall, dass in einem früheren Versteigerungstermin zum selben Objekt bereits ein Zuschlag wegen Unterschreitung der Wertgrenzen nach § 74a Abs. 1 ZVG (7/10 des Grundstückswertes) oder § 85a Abs. 1 ZVG (5/10 des Grundstückswertes) versagt wurde, soll enthalten sein. Neben der amtlichen Bekanntmachung bereiten eine Vielzahl von privaten Anbietern Informationen zu Zwangsversteigerungen auf und stellen diese i. d. R. kostenpflichtig zur Verfügung. So gibt z.B. der Argetra-Verlag Ratingen monatlich einen Kalender mit sämtlichen Versteigerungsterminen aller Amtsgerichte, getrennt in zwölf Regionalausgaben für Deutschland heraus und bietet dazu im Internet auch eine praktische Suchfunktion. Die Details zum einzelnen Zwangsversteigerungstermin stehen hier jedoch nicht kostenfrei zur Verfügung. Auch der Unika-Verlag Köln gibt einen monatlich erscheinenden, vollständigen Zwangsversteigerungskalender, getrennt für 25 Regionen in Deutschland heraus und stellt eine Suchfunktion ohne Details zum Termin im Internet zur Verfügung. Wurde ein interessantes Objekt gefunden, müssen im zweiten Schritt weitere Informationen zur Bewertung gesammelt werden. Die wichtigste Informationsquelle ist dabei die Versteigerungsakte, die auf der Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichtes eingesehen werden kann. Sie enthält das regelmäßig vom Gericht beauftragte Wertgutachten, die Mitteilungen des Grundbuchamtes, Forderungsanmeldungen, Hinweise auf Baulasten oder Lage im Sanierungsgebiet, bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung und abhängig vom Einzelfall weitere Schriftstücke, die den Hintergrund des Verfahrens beleuchten. 3.3.2, Auswertung des Verkehrswertgutachtens: Das Vollstreckungsgericht setzt gemäß § 74a Abs. 5 ZVG den Grundstückswert der Immobilie fest und wird dafür i. d. R. einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen. Das Gutachten gibt Auskunft zum technischen Zustand und wirtschaftlichen Bewertung des Objektes. Es enthält zunächst eine Objektbeschreibung mit Angaben zum Baujahr, der Ausstattung des Hauses und der Wohnung, der Wohn- und Nutzfläche, zur Aufteilung der Räume, zur Lage und örtlichen Erschließung. Das Gutachten enthält weiter Angaben zum Sach-, Ertrags- und Vergleichswert, aus denen der Verkehrswert ermittelt wird. Ferner werden Besonderheiten des Objektes, wie z. B. Baumängel oder Bauschäden etc. erwähnt. Das Gutachten ist damit eine wichtige Informationsquelle für die eigene Bewertung des Objektes. Aus einem nicht zutreffenden Verkehrswert kann der Ersteher jedoch keine Rechte herleiten. Das Gericht prüft lediglich, ob das Gutachten nach den allgemein gültigen Regeln, sachkundig und frei von Widersprüchen erstellt wurde. Es ist daher in jedem Fall auch einer eigenen kritischen Würdigung zu unterziehen. Das Gutachten wird in der Versteigerungsakte beim Versteigerungsgericht hinterlegt und kann dann von jedermann eingesehen werden. Ob ein Gutachten vorliegt und wann es eingesehen werden kann, kann durch telefonische Nachfrage und unter Angabe des Aktenzeichens beim zuständigen Amtsgericht geklärt werden. Es kann gemäß § 38 Abs. 2 ZVG auch im Internet, z.B. auf dem bereits unter Ziffer 3.2.1 angegebenen Portal, veröffentlicht werden, was dem Amtsgericht Aufwand und dem Bietinteressenten die Wege erspart. Aus dem Gutachten ergibt sich, ob die Wohnung vom Eigentümer genutzt wird, vermietet ist oder leer steht. Wird sie vom Eigentümer genutzt, ist damit zu rechnen, dass dieser die Immobilie nicht freiwillig räumt. In diesem Fall kann der Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren auf Antrag als vollstreckbarer Räumungstitel ausgefertigt und daraus die Zwangsräumung durch den zuständigen Gerichtsvollzieher veranlasst werden. Für die Räumung können abhängig von Größe und Zustand der Wohnung erhebliche Kosten entstehen. Der Gerichtsvollzieher wird in diesem Fall zunächst die Räumungskosten schätzen und einen entsprechenden Kostenvorschuss einfordern. Wird die Wohnung nicht vom Eigentümer genutzt sondern ist sie vermietet, muss der Mietvertrag geprüft werden. 3.3.3, Auswertung des Grundbuchauszugs: Die rechtliche Vorgeschichte des Objektes ergibt sich aus dem Grundbuchauszug, der sich i. d. R. in der Versteigerungsakte befindet oder gemäß § 42 ZVG beim Grundbuchamt eingesehen werden kann. Aufgabe und Aufbau des Grundbuchs: Das Grundbuch hat die Aufgabe, zweifelsfrei und zuverlässig über die privatrechtlichen Verhältnisse des Grundstücks Auskunft zu geben. Die Eintragung im Grundbuch ist zur Rechtsänderung an Grundstücken erforderlich, sie hat mit Ausnahme der Rechtsänderungen kraft Gesetzes konstitutive, also rechtsbegründende Wirkung. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB), es wird also fingiert, dass der Inhalt richtig und vollständig ist. Das Grundbuch enthält für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt. Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift des Grundbuchblattes und gibt dessen Inhalt wieder. Das Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III. Aus der Aufschrift ergibt sich das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk (Gemeindebezirk) und die Nummer des Grundbuchblattes. Das Bestandsverzeichnis dient der genauen Bezeichnung des Grundstücks, es enthält insbesondere Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Grundstücksgröße. Auch Sondernutzungsrechte, wie z. B. an Kellerräumen, Stellplätzen oder einem Garten, sind hier verzeichnet, auch wenn die Beschreibung hier möglicherweise ungenau sein kann. Die genaue Ausgestaltung ergibt sich jedoch in jedem Fall aus der Teilungserklärung. Aus der Abteilung I ergeben sich die Eigentumsverhältnisse. In der Abteilung II sind mit Ausnahme der Grundpfandrechte die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt. Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden und ggf. sich darauf beziehende Vormerkungen und Widersprüche, ergeben sich aus der Abteilung III. Die Rangfolge der Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs entspricht der Reihenfolge der Eintragungen, zwischen den unterschiedlichen Abteilungen bestimmt sie sich gemäß § 879 Abs. 1 BGB nach dem Tag der Eintragung: das früher eingetragene Recht hat Vorrang, bei Eintragungen am selben Tag stehen die Rechte im gleichen Rang. Geringstes Gebot: Die im Grundbuchauszug aufgeführten und dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte bilden zusammen mit den Verfahrenskosten im Zwangsversteigerungsverfahren nach dem Deckungsgrundsatz gemäß § 44 I ZVG das geringste Gebot, die Ausgangsbasis der möglichen Gebote und des späteren Zuschlags. Das geringste Gebot setzt sich aus einem Barteil und ggf. den bestehen bleibenden Rechten zusammen. Der Barteil umfasst gemäß § 49 I ZVG im Wesentlichen die Kosten des Verfahrens, die Kosten des betreibenden Gläubigers, bei Wohnungseigentum bestimmte Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft der letzten zwei Jahre, öffentliche Lasten der letzten 4 Jahre, sowie den Wert bestehen bleibender, vorrangiger Rechte. Neben dem Barteil umfasst das geringste Gebot gemäß § 52 I ZVG auch die Rechte, die im Grundbuch dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehen und daher bestehen bleiben, also auf den Erwerber übergehen (Übernahmeprinzip). Hier ist im Zwangsversteigerungstermin besondere Aufmerksamkeit geboten, weil bei Abgabe der Bargebote die bestehen bleibenden Rechte nicht mehr berücksichtigt werden, also gedanklich immer hinzuzurechnen sind. Über diesen Punkt klärt auch das Vollstreckungsgericht bei Festlegung der Versteigerungsbedingungen auf. Es ist daher nützlich, bereits im Vorfeld der Versteigerung abschätzen zu können, wie hoch das geringste Gebot ausfallen wird und ob Rechte bestehen bleiben. Dafür müssen der betreibende Gläubiger im Grundbuch identifiziert und die ihm in der Rangfolge vorgehenden Rechte untersucht werden. Wer der betreibende Gläubiger ist, ergibt sich i. d. R. aus der Versteigerungsakte. Hinsichtlich der Auswirkung der dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte ist zu unterscheiden, ob diese auf Kapitalzahlung gerichtet sind (alle Grundpfandrechte, insbesondere Hypotheken und Grundschulden) oder nicht. Unter letztere fallen alle übrigen beschränkten dinglichen Rechte, wie Grunddienstbarkeiten, persönlich beschränkte Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Altenteil, Vorkaufsrechte, Erbbaurecht und Vormerkungen. Dem betreibenden Gläubiger vorgehende Hypotheken und Grundschulden einschließlich Grundschuldzinsen werden von Amts wegen mit ihrem Kapitalnennbetrag im geringsten Gebot berücksichtigt. Grunddienstbarkeiten werden vom Versteigerungsgericht bewertet und gehen mit einem festgelegten Zuzahlungsbetrag in das geringste Gebot ein. Häufig vermerkt sind z.B. Grunddienstbarkeiten für Versorgungsunternehmen. Sie beinhalten das Recht des Versorgungsunternehmens, auf dem Grundstück Leitungen zu verlegen. Diese Rechte werden in der Praxis mit Beträgen zwischen 5,00 und 500,00 € nur relativ gering bewertet und beeinflussen daher den Grundstückswert kaum. Die Wertermittlung der übrigen und insbesondere bei Wohnungseigentum seltener auftretenden Rechte ist vielfältig und soll hier mangels Relevanz nicht weiter ausgeführt werden. Das voraussichtliche geringste Gebot kann also überschlägig durch Addition der Beträge bzw. der Werte der dem betreibenden Gläubiger eventuell vorgehenden Rechte zzgl. eines Betrages in Höhe von ca. 2 % des festgesetzten Grundstückswertes für die zu erwarteten Kosten des Verfahrens ermittelt werden. Sollte dieser Betrag bereits über dem durch die Investitionsrechnung ermittelten persönlichen Höchstgebotes liegen, kommt das Zwangsversteigerungsobjekt als Kapitalanlage nicht in Frage.

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Ullrich Janke, Dipl. Wirtschaftsjur. (FH) und Dipl.-Kfm. (FH), wurde 1980 in Karl-Marx-Stadt, dem heutigen Chemnitz, geboren. Nach der Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann vertiefte er seine immobilienspezifischen Kenntnisse gezielt durch die Weiterbildung zum geprüften Immobilienfachwirt und setzte diese erfolgreich in seiner beruflichen Tätigkeit im Shoppingcenter-Management ein. Sein berufsbegleitendes Studium der Betriebswirtschaftslehre und des Wirtschaftsrechts an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management schloss der Autor im Jahre 2011 ab und übernahm anschließend eine Führungsposition in einem erfolgreichen Berliner Immobilienunternehmen. Das persönliche Ziel einer planvollen, strategischen und diversifizierten Kapitalanlage unter Berücksichtigung der vorhandenen Fachkenntnisse und der damit erreichte Erfolg war Motivation für das vorliegende Buch.