Die Ableitung von Bodenrichtwerten erfolgt anhand der Auswertung der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Dies ist im Baugesetzbuch geregelt. In sogenannten kaufpreisarmen Lagen, d.h. in Gebieten, in denen selten Grundstücke verkauft werden, ist die Ableitung erschwert. Zu diesen Lagen zählen in erster Linie die innerstädtischen Geschäftslagen. Üblicherweise wird hier die Entwicklung der Bodenrichtwerte in Abhängigkeit zur allgemeinen Marktentwicklung durch die Mitglieder des Gutachterausschusses sachverständig geschätzt. Bei länger anhaltender Kaufpreisarmut besteht die Gefahr, sich Jahr für Jahr weiter von gesicherten Erkenntnissen zu entfernen. Auch die Altstadt von Goslar kann aufgrund mangelnder Kauffälle als kaufpreisarm bezeichnet werden. In dieser Studie werden die Struktur der Bodenrichtwerte überprüft und Anpassungsvorschläge unterbreitet. Dies geschieht anhand der Geschäftsraummieten. Als Grundlage und als Plausibilitätskontrolle dienen die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossenen Bodenrichtwertzonen. Die Studie dient als Beispiel, wie auch in anderen Städten mit gleicher Problematik Bodenrichtwerte durch gesicherte Daten abgeleitet werden können und so der Markt nicht an Transparenz verliert.

Textprobe: Kapitel 7.3, Ermittlung der Geschäftsraummieten: Zur Ermittlung der Bodenwerte anhand des Ertrages dienen die Geschäftsraummieten als Datengrundlage. Sowohl der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig als auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Katasteramt Goslar verfügen nur über ungenügende Mietdaten. Aufgrund dessen ist es notwendig, die Geschäftsraummieten mittels einer expliziten Befragung von Eigentümern und Mietern in Erfahrung zu bringen. Hilfsmittel hierfür ist ein speziell für diese Umfrage ausgearbeiteter Fragebogen, der Fragen zur Größe der gewerblich genutzten Fläche, zur gezahlten Nettokaltmiete, zum Mietverhältnis sowie zur Art der Nutzung enthält. Die Fragen sind kurz und präzise gefasst und in Umgangssprache formuliert. Die Umfrage wird vorab in der örtlichen Presse angekündigt. So werden die Eigentümer und Mieter von vornherein auf die Befragung vorbereitet, und es kann ihnen der Zweck der Umfrage bereits erläutert werden. Da die Adressen der Eigentümer aus dem Liegenschaftskataster stammen und damit auf dem Stand des Zeitpunktes bei Abschluss des Kaufvertrages sind, ist damit zu rechnen, dass einige davon nicht mehr aktuell sind, und diese Fragebögen nicht zugestellt werden können. In diesem Fall wird dann an die Mieter herangetreten. Sollte die Rücklaufquote trotz alledem immer noch nicht groß genug sein, erfolgt dann die persönliche Befragung vor Ort bei den Eigentümern bzw. Mietern, von denen noch keine Antwort vorliegt. Die persönliche Befragung hat im Gegensatz zur Befragung per Brief den Vorteil, dass die Möglichkeit besteht, näher zu forschen und genauere Informationen zu einzelnen Sachverhalten zu bekommen. Jedoch kann es hierbei auch zu Verzerrungen durch den Interviewer kommen. Ein großer Vorteil der persönlichen Befragung ist, dass die Rücklaufquote in aller Regel höher liegt als bei einer schriftlichen Befragung. Bei einer Befragung per Brief werden aber oftmals sensible Fragen, wie z. B. nach den Mieteinnahmen, offener beantwortet, da dem Befragten ein schriftlicher Fragebogen anonymisierter erscheint als ein persönliches Gespräch. Unabhängig von der Art der Befragung können folgende Schwierigkeiten auftreten: -Allgemeines Misstrauen zum Zweck der Umfrage und zum Datenschutz. -Mieteinnahmen werden nur ungern preisgegeben aus Angst vor Veröffentlichung (speziell bei der Konkurrenz). -Oftmals sind die Mieten nicht nach Verkaufs- und Nebenfläche differenziert, so dass eine zusätzlich vermietete Lagerfläche im Untergeschoss oder ein zum Laden gehöriger PKW-Stellplatz in der Gesamtmiete enthalten sind. -Bei Geschäften, bei denen eine Umsatzmiete gezahlt wird, stellt sich die Trennung zwischen Grundmiete und Umsatzmiete oft als schwierig dar. -Filialgeschäfte sind oft und gern in den Innenstädten vertreten. Um dort ein geeignetes Geschäft anmieten zu können, sind Filialisten meist bereit, höhere Mieten zu zahlen. Andererseits vermieten Eigentümer gern an Filialisten günstiger, um sie als Mieter zu bekommen, da sie dem Eigentümer Sicherheit hinsichtlich der Beständigkeit des Mieters geben. Eine weitere Schwierigkeit ist, die Miete in Erfahrung zu bringen. Die Mitarbeiter kennen oftmals die Konditionen nicht, und der Sitz der Firma liegt meist andernorts, wo man keinen Nutzen in der Umfrage sieht und den Zweck nicht akzeptiert. Zunächst wird eine Ortsbegehung in der Innenstadt durchgeführt, und alle Objekte, die Geschäftsräume beinhalten, mit Adresse und den jeweiligen Läden, Büros oder Praxen erfasst. Daran anschließend erfolgt die Ermittlung der Eigentümer zu sämtlichen im Untersuchungsgebiet liegenden Flurstücken aus dem automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB). Hierbei ergeben sich rund 750 Datensätze. Davon müssen die Adressen der Eigentümer der bei der Ortsbegehung ermittelten Geschäftsgebäude eliminiert werden. Es werden also alle Flurstücke, wie Wege und Straßen, unbebaute Flurstücke, öffentliche Institutionen, reine Wohngebäude sowie Flurstücke minimalster Fläche herausgefiltert. Bei den verbleibenden Eigentümern treten die ersten Probleme zum Vorschein. Zum einen existieren zu Einigen keine Adressen, zum anderen liegen bei etlichen Flurstükken Eigentümergemeinschaften vor. Die Vermutung liegt nahe, dass es sich hierbei um Teileigentum handelt. Die Schwierigkeit besteht nun darin, herauszufinden, wer Eigentümer der jeweiligen Geschäftsräume ist. Den Eigentümern, denen eindeutig ein Objekt bzw. zum Teil mehrere Objekte zugeordnet werden kann, wird direkt ein Fragebogen bzw. werden mehrere Fragebögen zugesandt. Die Adressen liegen zum Teil in Goslar und Umgebung, aber auch deutschlandweit verteilt und im Ausland. Um den Zweck dieser Umfrage verständlicher zu machen, und um damit eine höhere Rücklaufquote zu erzielen, werden dem Fragebogen zwei Informationsblätter über die Wertermittlung und über Bodenrichtwerte beigefügt. Ebenfalls zur Erhöhung der Rücklaufquote liegt dem Schreiben ein Freiumschlag bei. Den Eigentümern, deren Wohnort nicht im Vertriebsgebiet der ‘Goslarschen Zeitung’ bzw. des ‘Harzer Panoramas’ liegt, in denen das Vorhaben zuvor angekündigt wurde, wird zusätzlich der Zeitungsartikel in Kopie zugesandt. Bereits nach wenigen Tagen erhält das Katasteramt Goslar die ersten Rückantworten, teils mit positiven, teils mit negativen Ergebnissen. Einige der Fragebögen sind vollständig ausgefüllt, bei anderen stellt sich heraus, dass der Eigentümer gleichzeitig der Ladenbesitzer ist, also daher keine Miete angegeben ist. Auch kommen, wie erwartet, einige Briefe zurück, die nicht zugestellt werden konnten, da der Adressat unbekannt verzogen ist. Des Weiteren erhält das Katasteramt Goslar einige Anrufe von angeschriebenen Personen, die angeben, nicht mehr Eigentümer des Objektes zu sein. Nach erneuter Prüfung der betreffenden Flurstücke und der dem automatisierten Liegenschaftsbuch entnommenen Adressen der Eigentümer kann kein Fehler festgestellt werden. Dies ist ein Anzeichen dafür, dass hier das Grundbuch nicht mit dem Liegenschaftsbuch übereinstimmt. Die weiteren fehlenden Adressen können zu einem Großteil über das Telefonbuch oder auf dem Wege der Amtshilfe über das Grundsteueramt ermittelt werden. Bei den Grundstücksgemeinschaften, die zum Teil aus zehn oder mehr Eigentümern bestehen, kann selbstverständlich ohne Einsicht in den Teilungsplan bzw. die Teilungserklärung der anzusprechende Eigentümer nicht ermittelt werden. Aufgrund dessen werden in diesen Fällen die Mieter persönlich aufgesucht. Hierbei kommt es zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen. Ein Großteil der Mieter gibt erfreulicherweise bereitwillig Auskunft, wohingegen doch einige lieber Stillschweigen über ihren zu zahlenden Mietzins halten. Grundsätzlich kann hier keine Auskunft verlangt werden, da weder die Mieter noch die Eigentümer zur Angabe ihrer gezahlten bzw. erhaltenen Miete verpflichtet sind. An dieser Stelle sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass in dieser Studie aus Datenschutzgründen keine Eigentümer namentlich genannt werden oder Einzelmieten zu bestimmten Objekten veröffentlicht werden. Die Veröffentlichung der Mieten beschränkt sich auf eine angegebene Spanne in einer bestimmten Lage bzw. Straße. Bei den in den Fragebögen angegebenen Mieten muss beachtet werden, welche Art des Mietvertrages im jeweiligen Fall vorliegt. Es könnte sich beispielsweise einerseits um eine Staffelmiete oder eine Umsatzmiete handeln. Andererseits kann es in Einzelfällen vorkommen, dass der Mieter die Gewerbefläche zu besonders günstigen Konditionen erhält, da ihm vertraglich Sanierungs-, Instandhaltungs- oder Umbaukosten oder auch Verwaltungskosten auferlegt wurden. Spätestens an dieser Stelle wird erkennbar, dass die erhaltenen Werte mit äußerster Vorsicht zu behandeln sind. Einigen Mietern ist unter Umständen gar nicht bewusst, dass sie eine besonders niedrige oder besonders hohe Miete zahlen. Die Übernahme von beispielsweise Modernisierungskosten ist Einigen selbstverständlich. Im Fragebogen wurde allerdings bewusst auf Fragen nach solchen vertraglichen Regelungen verzichtet, da befürchtet wurde, dass dies höchstwahrscheinlich die Rücklaufquote enorm nach unten drückt. Dies mag unter Umständen daran liegen, dass solche Fragen den Leuten zu detailliert und damit zu persönlich sind, oder auch der Aufwand, den Mietvertrag eventuell herauszusuchen, zu groß ist.

• Wertermittlung

• Bodenwert

• Grundstückswert

• Gutachterausschuss

• Regressionsanalyse

Christina Arndt wurde 1979 in der Lutherstadt Wittenberg in Sachsen-Anhalt geboren. Ihr Studium der Architektur an der Hochschule Magdeburg-Stendal (FH) schloss die Autorin im Jahr 2005 mit dem akademischen Grad der Diplom-Ingenieurin (FH) erfolgreich ab. Das bestehende Interesse an der Werthaltigkeit und der wirtschaftlichen Nutzbarkeit von Immobilien veranlasste sie, ihr Wissen im Aufbaustudiengang Immobilienbewertung an der Hochschule Anhalt (FH) zu vertiefen und zu erweitern. Mit dem Grad Master of Science in Real Estate Valuation beendete sie das Studium 2008 erfolgreich. Seitdem ist sie als Sachverständige im Bereich Immobilienbewertung tätig. Die in der täglichen beruflichen Praxis auftretenden Probleme und insbesondere die Daten, auf denen Immobiliengutachten basieren, die häufig genauer zu hinterfragen sind, motivierten die Autorin, sich der Thematik des vorliegenden Buches zu widmen.