In einigen Gebieten Deutschlands besteht ein erheblicher Leerstand an Mietwohnungen. Gründe sind die demographische Entwicklung und die Abwanderung. Diese Entwicklung wird sich Prognosen zufolge auch in den nächsten Jahren fortsetzen. Durch das 2002 gestartete Förderprogramm Stadtumbau Ost soll mit dem Abriss von Wohnungen dem Leerstand und der Verödung von Städten entgegen gewirkt werden. Ziel des Förderprogramms Stadtumbaus Ost ist es - unter anderem - 350.000 Wohnungen vom Markt zu nehmen. Der ersatzlose Abriss von Wohnungen, der bisher in diesem Ausmaß und Umfang nicht durchgeführt wurde, wirft eine Reihe von Fragen auf. Um Abrissfreiheit für die Wohnungen zu schaffen, sind im Vorfeld bisher unbekannte Probleme in Bezug auf Verwaltung und Beendigung von Mietverhältnissen sowie die Kündigung und den Rückbau der technischen Infrastruktur zu lösen. Das Buch stellt rechtliche Standpunkte dar, zeigt Rechtsprechung auf und gibt Lösungsmöglichkeiten vor. Die Autorin führt in zeitlicher Abfolge in Fragen - zum Förderprogramm Stadtumbau Ost - zur Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung bei Leerzug des Objektes - zur Fortsetzung des Freizuges durch vermieterseitige Kündigung - zur Beendigung der Versorgung des Objektes und dessen Verträge sowie - zur Verlegungen der Leitungen auf dem Abrissgrundstück ein. Zur Veranschaulichung wird anhand von mehreren Abbildungen die Sachlage dargestellt und zusammengefasst. Da die gesetzlichen Grundlagen zum Teil auf kommunaler Ebene zu finden sind, wird auf Regelungen der Hansestadt Rostock/ Mecklenburg-Vorpommern aufgebaut. Die kommunalen Regelungen der Hansestadt Rostock und die der ehemaligen DDR sind im Anhang beigefügt. Darüber hinaus gibt die Autorin ein Fazit über die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie Verbesserungsvorschläge zur Vereinfachung der Umsetzung des Programms Stadtumbau Ost. Das Buch richtet sich an Praktiker, aber auch an Interessierte des Programms Stadtumbau Ost und gibt Antworten für die Planung und Durchführung.

Textprobe: Kapitel 4, Beendigung von Mietverhältnissen: Um den Abriss von technischer Seite vorzunehmen, ist der Freizug des Objektes und damit der Auszug beziehungsweise Umzug der Mieter in andere Wohnungen erforderlich. Abwicklung des Vertragsverhältnisses: Die Mieter müssen zunächst damit konfrontiert werden, dass die Wohnung, in der sie wohnen, abgerissen werden soll und sie ausziehen müssen. Der Freizug gestaltet sich leichter, wenn vorher bereits eine umfassende Informations- und Öffentlichkeitsarbeit erfolgte. Die Mieter reagieren häufig mit Widerstand, weil sie das Haus als erhaltenswürdig ansehen. Um die Widerstände abzubauen, sollten die Mieter bei dem Umzug durch ein entsprechendes Umzugsmanagement unterstützt und andere Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters in der näheren Umgebung angeboten werden. In Frage kommen des Weiteren Umzugshilfen, zum Beispiel durch Beauftragung einer Umzugsfirma oder durch Zahlung einer Umzugspauschale, deren Höhe abhängig von der Wohnungsgröße ist, ein Einrichtungszuschuss, Wohnungsangebote mit einer ähnlichen Miete, Erlass der Schönheitsreparaturen, Vermeidung der doppelten Mietzahlung sowie die vorzeitige Auszahlung der Kaution. Die Regelungen zum Freizug sollten hinsichtlich der Höhe vorher festgelegt und nach außen kommuniziert werden, um zu verhindern, dass Mieter zusätzliche Beihilfen verlangen. Die Kriterien für die Auswahl, der zum Abriss vorgesehenen Objekte, sind nicht selten allein die Unvermietbarkeit des einzelnen Objektes, sondern auch die technischen Möglichkeiten. Der Abriss eines Gebäudes, das von beiden Seiten mit weiteren Häusern in geschlossener Bauweise errichtet ist, ist sehr viel kostenaufwendiger. Da die Städteplanung im Beitrittgebiet oftmals von schlangenartiger Bauweise geprägt war, kommen unter Berücksichtigung der Kosten demnach oftmals nur Endblöcke für den Abriss in Frage. Ein solches Argument ist für den Mieter jedoch nur schwer zu akzeptieren, deshalb wird er aus seiner Wohnung nur ungern und selten ohne Widerstände ausziehen wollen. Nach der ersten Kontaktaufnahme wird weiterhin eine intensive und sensible Kommunikation erforderlich sein, um Spannungen abzubauen. Dazu wird bei einigen Mietern auch die wiederholte Kontaktaufnahme durch das Wohnungsunternehmen notwendig sein. Sollten auch intensive Bemühungen nicht zu dem Erfolg führen, dass mit dem Mieter eine Vereinbarung über den Auszug getroffen werden kann, verbleibt nur die Auseinandersetzung mit den rechtlichen Möglichkeiten. Kündigung des Mietverhältnisses: Es stellt sich die Frage, welche Möglichkeiten der Vermieter hat, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn das Objekt abgerissen werden soll. Verwertungskündigung: Ab dem 1. Mai 2004 wurde vom Gesetzgeber in § 573 Abs. 2 Satz 3 BGB die Möglichkeit der Verwertungskündigung geschaffen. Diese soll aber nur anwendbar sein, wenn eine Verwertung des Grundstückes erfolgt. Das ist bei Maßnahmen des Stadtumbaus Ost jedoch nicht der Fall, weil die Fördermaßnahme ‘Stadtumbau Ost’ auf die Reduzierung von Wohnungen ausgerichtet ist und das Abrissobjekt nicht durch ein neues ersetzt werden soll. Der BGH hat dazu entschieden, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen ersatzlosen Abrisses eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2. S. 3 BGB darstellt. Eine wirtschaftliche Verwertung liegt nur vor, wenn ein Gebäude abgerissen wird und ein Neubau entsteht, der durch Vermietung und Veräußerung einen Wert realisiert. Bei Abriss im ‘Stadtumbau Ost’ können dagegen nur Unkosten realisiert werden. Diese stellen aber keine wirtschaftliche Verwertung nach § 573 Abs. 2. S. 3 BGB dar. Die Begründung des Gesetzentwurfes zu § 573 Abs. 2 S. 3 BGB spricht von einem ‘[.] Abbruch des Gebäudes mit anschließendem Wiederaufbau [.]’. Hierzu wurden vor der Entscheidung des BGH vom 24. März 2004 aber bereits andere Ansichten vertreten. So vertritt Sternel die Auffassung, dass sehr wohl eine wirtschaftliche Verwertung stattfände. Die Form der Verwertung liege nur darin, dass Grünflächen angelegt werden, die in dem Stadtgebiet für eine Auflockerung und damit für eine Verbesserung des Wohnumfelds sorgen. Er bezieht sich auf die Rechtsprechung des BVerfG, das von einer Verwertung des Grundstücks spricht, wenn dadurch der wirtschaftliche Verlust des Vermieters verringert wird, auch wenn die Verluste aus anderen Objekten herrühren. Eine Verwertung sei somit auch gegeben, wenn dadurch eine Betriebseinstellung verhindert werden könne. Auch Taubeneksieht in dem Abriss eine wirtschaftliche Verwertung, um Verluste aus dem Grundstück zu minimieren oder ganz zu beseitigen und damit die Vermögensverluste des Eigentümers zu reduzieren. Die Verwertung in dem Sinne wird durch die Gewährung von Fördermitteln zusätzlich vergrößert. Darin ist nach seiner Auffassung aber nicht der Abriss zu sehen, der alleine durch unterlassene Instandhaltungen des Vermieters entsteht. Hier fehlt die Angemessenheit für die beabsichtigte Maßnahme. Nach seiner Auffassung ist die Voraussetzung für die Verwertungskündigung ein entsprechendes Vermieterverhalten. Demnach soll der Vermieter Umzugshilfe und Unterstützung durch ein Umzugsmanagement anbieten.

• Stadtumbau

• Ostdeutschland

• Abriss

• Leerstand

• Rückbau

• Verlegung Leitungen

Katrin Junge (Jahrgang 1978) ist Diplomwirtschaftsjuristin. Sie beendete 2009 ihr Studium in Wirtschaftsrecht mit dem Schwerpunkt Finanzdienstleistungen und Immobilienrecht an der Fachhochschule Nordhessen. Zuvor absolvierte sie die Ausbildung zur Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und erwarb die Qualifizierung zur geprüften Immobilienfachwirtin. Seit 11 Jahren arbeitet sie bei einer Wohnungsgenossenschaft und ist im Rahmen ihrer Vollzeittätigkeit Mitglied und Leiterin der Projektgruppe Stadtumbau Ost - Abriss von Wohnungen.