Die Wertermittlungsverordnung (WertV) wurde 1961 als Urfassung aller Normierungen zur Verkehrswertermittlung erlassen. Seit 1988 erfolgte keine inhaltliche Änderung. Die WertV 88 wird vielfach von verschiedenen Berufsgruppen im Zusammenhang mit verschiedenen Fragestellungen angewendet. Sie findet auch im europäischen Raum Anerkennung. Trotz dieses hohen Stellenwerts erweist sich eine Aktualisierung aufgrund von wirtschaftlichen, demografischen und politischen Veränderungen als notwendig. Hier sind zu nennen der Beitritt der neuen Bundesländer, der Stadtumbau, die Soziale Stadt, der Wandel der Bevölkerungsstruktur, die stärkere Kapitalmarktorientierung und die Öffnung des internationalen Marktes auch im Immobilienbereich. Ein Gremium mit Vertretern aus den im Sachverständigenbereich tätigen Berufsverbänden, Sachverständigen der Immobilienwirtschaft und -forschung, der Fachbehörden des Bundes und Landes und Sachverständigen der Kommunalen Spitzenverbände wurde von dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Jahr 2007 gebildet, um über eine Novellierung der Verordnung zu beraten. Das Sachverständigengremium legte im Jahr 2008 einen Bericht zur Änderung der WertV 88 vor, der nach einer Überarbeitung am 01. April 2009 vom Bundeskabinett verabschiedet wurde. Der Bundesrat stimmte am 15. Mai 2009 mit einigen Änderungen der Novellierung zu (Bundesrat Drucksache 296/09). Das Kabinett hat am 24. März 2010 eine Novelle der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschlossen. Die viel diskutierte Novellierung dieser Verordnung steht unter der Bezeichnung Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kurz vor ihrem Inkrafttreten. Im Rahmen dieser Untersuchung sollen Gründe und Ziele der Novellierung genannt werden. Hauptsächlich erfolgt eine vergleichende Betrachtung der Vorschriften der WertV 88 und der ImmoWertV. Mögliche Auswirkungen der Änderungen auf die Immobilienbewertung werden angesprochen.

Textprobe: Kapitel 7.1.1, § 15 Ermittlung des Vergleichswerts (ImmoWertV): Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich zur Bodenwertermittlung verwendet. Ins-besondere bei unbebauten Grundstücken, die nicht oder noch nicht in der vorgesehenen Weise bewirtschaftet werden (Ödland, Bauerwartungsland), können andere Verfahren nicht angewendet werden. Es findet aber auch Anwendung bei der Ermittlung von Verkehrswerten bebauter Grundstücke, wenn keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen vorhanden ist. Typische Anwendungsbereiche für das Vergleichswertverfahren sind neben der Bodenwertermittlung die Verkehrswertermittlung für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser und Eigentumswohnungen. Ermittlungsgrundlagen: § 13 Absatz 1 WertV 88: (1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden . Berücksichtigung von Abweichungen: § 14 WertV 88: Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zugrunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Da-bei sollen vorhandene Indexreihen (§ 9) und Umrechnungskoeffizienten (§ 10) herangezogen werden . Ermittlung des Vergleichswerts: § 15 Absatz 1 ImmoWertV: (1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen . § 15 ImmoWertV tritt an die Stelle der § 13 Abs. 1 und 2 WertV 88 Ermittlungsgrundlagen und § 14 WertV 88 Berücksichtigung von Abweichungen . § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV bestimmt erstmals Vergleichspreise als Ermittlungsgrundlage für den Vergleichswert, um deutlich zwischen Vergleichs- und Kaufpreisen zu unterscheiden. Während Kaufpreise absolute Werte sind (ausgedrückt in Euro), können sich Vergleichspreise auf geeignete Bezugseinheiten wie umbauter Raum, Flächeninhalt, Nutz-, Wohn- und Geschossfläche beziehen. § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV bezeichnet eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen als Grundlage zur Ermittlung eines Vergleichswerts. Ausreichende Zahl wird nicht näher erläutert, auf jeden Fall müssen mehrere Kauffälle zum Vergleich vorliegen. § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV beinhaltet die Ableitung der Vergleichspreise aus den Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken, d.h. aus Grundstücken mit hinreichend übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen und verweist damit auf den § 4 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV Qualitätsstichtag und Grundstücksmerkmale . Gemeint ist keine vollständige Übereinstimmung, sondern die wertrelevanten Merkmale eines Ermittlungsobjektes sollen weitgehend übereinstimmen mit den Vergleichsgrundstücken. Merkmale, die den Wert nicht beeinflussen, bleiben unberücksichtigt. § 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV entspricht dem § 13 Abs. 1 Satz 2 WertV 88. Hier wird auf die Möglichkeit hingewiesen, dass Grundstücke aus vergleichbaren Regionen Grundlage zur Wertermittlung sein können, wenn in dem unmittelbaren Gebiet des Bewertungsobjektes keine ausreichenden Vergleichspreise zur Verfügung stehen. § 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV hat in knapper Form die Berücksichtigung von Abweichungen zum Inhalt entsprechend dem ausführlicheren § 14 WertV 88. Als typische Instrumente der Berücksichtigung von Abweichungen der Werteverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder bei Grundstücksmerkmalen nennt er Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten, die in der Regel anzuwenden sind. Dieser Ausdruck ermöglicht auch andere Formen der Anpassung wie z.B. Ausstattungsmerkmale oder Untersuchungen der Preisentwicklung ohne Indexreihen. Die WertV berücksichtigt Abweichungen des Grundstückszustands, die ImmoWertV betrachtet Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale. Ermittlungsgrundlagen: § 13 Absatz 3 WertV 88: (3) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbesondere die nach Maßgabe des § 12 ermittelten Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktor Zu- oder Abschläge nach § 14 sind dabei zu berücksichtigen. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen (§ 12 Abs. 3), ist der getrennt vom Gebäudewert zu ermittelnde Bodenwert gesondert zu berücksichtigen . Ermittlung des Vergleichswerts: § 15 Absatz 2 ImmoWertV: (2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen . § 15 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV regelt den Einsatz von Vergleichsfaktoren bei der Ermittlung von Vergleichswerten. Die Vergleichsfaktoren sind nicht gleichrangig zu den Vergleichspreisen zu verwenden wie in § 13 Abs. 3 WertV 88, sondern nur anzuwenden, wenn die Anzahl der Vergleichspreise nicht ausreicht. An erster Stelle sollen immer Informationen aus der Kaufpreissammlung zum Vergleich herangezogen werden. § 15 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV entspricht weitgehend dem § 13 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 1 WertV 88. Der Hinweis auf die Zu- und Abschläge bei Vergleichswertverfahren fehlt, weil nach § 8 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV die individuellen Gegebenheiten (objektspezifische Grundstücksmerkmale) bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden sollen. § 13 Abs. 3 Satz 3 WertV empfiehlt bei der Verwendung von Vergleichsfaktoren bezüglich des Gebäudes den Bodenwert gesondert zu betrachten. Die ImmoWertV greift diesen Satz nicht auf, weil in der Praxis bei der Ableitung von Vergleichsfaktoren der Bodenwert immer berücksichtigt wird, denn Gebäude ohne Grundstücke sind in der Regel nicht handelbar.

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Martin Woltemate, Dipl.-Ing. (FH), wurde 1982 in Lünen geboren. Nach seiner Berufausbildung als Vermessungstechniker bei der Stadt Lünen, entschied sich der Autor, seine fachlichen Qualifikationen im Bereich Ingenieur-Vermessungswesen durch ein Studium weiter auszubauen. Das Diplomstudium des Vermessungswesens an der Hochschule Bochum (Bochum University of Applied Sciences) schloss er im Jahr 2010 erfolgreich ab. Während des Studiums sammelte der Autor im Rahmen des einjährigen Mentoring-Programms umfassende praktische Erfahrungen im Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln. Bereits während des Studiums entwickelte der Autor ein besonderes Interesse an dem Liegenschafts- und Planungswesen und der Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung.