Beim hybriden Hochhaus werden zahlreiche Nutzungsarten, wie Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel etc. miteinander kombiniert. In Deutschland werden immer mehr Hochhäuser mit Mischnutzung geplant und gebaut. Dabei wird vor allem mindestens eine der beiden Hauptnutzungsarten Wohnen oder Arbeiten im Gebäudeinneren realisiert. Doch welche Besonderheiten und Problematiken können entstehen, wenn diese beiden Nutzungen in einem Gebäude gleichzeitig entwickelt werden und mit welchen Lösungsansätzen können diese Faktoren gelöst werden, damit sich Hybridhochhäuser zukünftig auch in Deutschland wirtschaftlich rentabel in den öffentlichen Lebens- und Stadtraum integrieren? Ziel der Studie ist es die technischen, rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und gebäudebetrieblichen Besonderheiten von Wohn- und Bürohochhäusern aufzuzeigen. Anhand der theoretischen Ansätze und dem Vergleich von Praxisbeispielen aus Büro-, Wohn- und Hybridhochhäusern sollen die Problematiken aufgezeigt werden, wenn Wohnen und Arbeiten in einem Gebäude parallel realisiert werden und für diese mischgenutzten Hochhäuser systematische Lösungsansätze gefunden werden.

Textprobe: Kapitel 4: Rechtliche Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung Allgemein müssen bei der Planung und beim Bau von Hochhäusern bestimmte Gesetze und Richtlinien beachtet werden. Abhängig von der Nutzung sind die Bauten nur in bestimmten Gebieten zulässig und es gelten für Hochhäuser mit Wohn- und Büronutzung unterschiedliche Normen, wie beispielsweise das Wohnungseigentumsgesetz, die DIN-Normen, Arbeitsstättenrichtlinien, Versammlungsstättenverordnung etc. Auch bezüglich der Grundflächen- und Geschossflächenzahl können beispielsweise durch die Baunutzungsverordnung bei Hochhäusern Ausnahmen genehmigt werden. Öffentliches Baurecht und Baunutzungsverordnung: Das öffentliche Baurecht regelt während dem Objektbau den Bezug zwischen den privaten und öffentlich-rechtlichen Beteiligten und dient der Gemeinde zur Umsetzung ihrer städtebaulichen Entwürfe. Es regelt […] einmal wo und was gebaut werden darf, zum anderen wie etwas gebaut werden muss. Bezogen auf Hochhäuser entscheidet das Baurecht, wo ein Hochhaus mit welcher Nutzung gebaut werden darf und wo nicht. Zudem teilt es sich in das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch geregelt und umfasst alle planerischen Notwendigkeiten bezüglich der Bodennutzungsvorbereitung, wie beispielsweise den Flächennutzungs- und Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan gibt dabei eine Vorentscheidung über die zulässige Nutzungsart und das Bauordnungsrecht dagegen liegt bei der Gemeinde und regelt die Baudurchführung und Realisierung. Die Normen hinsichtlich des Baus können bei Hochhäusern jedoch aufgrund von Sonderregeln abweichen, denn nach § 51 MBO gelten für Sonderbauten, sprich für Anlagen, die durch eine besondere Art und Nutzung geprägt sind, wie zum Beispiel Hochhäuser, Sonderbaurichtlinien. Diese beinhalten beispielsweise die Muster-Versammlungsstättenverordnung und Muster-Hochhausrichtlinien, bei denen vor allem Grundlagen bezüglich der Bausicherheit beim Hochhausbau normiert sind. Die Baunutzungsverordnung regelt die Vorschriften über die Bauflächen und Baugebiete. In welchem Baugebiet Wohn- und Bürohochhäuser rechtlich erlaubt sind, ist in § 1 BauNVO geregelt. So können Hochhäuser mit Wohnnutzung in Wohn- oder Mischgebieten realisiert werden und in Ausnahmesituationen auch in Kleinsiedlungs- und Kerngebieten. Bürohochhäuser werden dagegen häufig in Gewerbe-, Kern- und Mischgebieten gebaut. Außerdem bestimmt die Baunutzungsverordnung das zulässige Maß der baulichen Nutzung. Nach der aufgeführten Grundflächen- und Geschoßflächenzahl wäre demnach grundsätzlich keine Hochhausbebauung möglich. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen, wie zum Beispiel § 17 Abs. 2 BauNVO zeigt. Hier ist eine Überschreitung nur möglich, […] wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Somit haben Hochhäuser ein besonderes Planungsrecht. Gesetze für Wohnhochhäuser: Wie bereits erwähnt, gibt es bei Wohnimmobilien ein geringeres Maß an Gesetzen und Richtlinien als bei Büroimmobilien und meistens sind diese auch weniger streng festgelegt und gelten als Empfehlungsgrundlage, welche ein sicheres und komfortables Zusammenleben ermöglichen sollen. Nach der Landesbauordnung soll jede Wohnung baulich in sich abgeschlossen sein und einen Zugang zur Außenwelt ermöglichen sowie über eine bestimmte Mindestausstattung verfügen. Größengrenzen, Mindestmaße und Schallschutzbestimmungen werden durch weitere Gesetze, wie beispielsweise die DIN-Normen, Wohnraumförderungsbestimmungen und das Wohnungsbaugesetz genormt. Bei Wohnhochhäusern spielt das Wohnungseigentumsgesetz eine große Rolle, weil hauptsächlich Eigentumswohnungen in Hochhäusern errichtet werden, da Mietswohnungen im Vergleich sehr teuer angeboten werden, weil die Nebenkosten hoch sind. Aus dem Grund würde sich auf Dauer eine Eigentumswohnung für den Nutzer wirtschaftlich mehr rentieren, als eine Mietswohnung. Das Wohnungseigentumsgesetz gilt nur für Wohnimmobilien und regelt das Wohnungseigentum an Wohnungen und das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung und dem damit verbundenen gemeinschaftlichen Eigentum. Das Teileigentum dagegen ist das Eigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen und dem damit verbundenen gemeinschaftlichen Eigentum. Das gemeinschaftliche Eigentum ist […] das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Durch den Verkauf von Eigentumswohnungen können sich Eigentümergemeinschaften bilden, in der jeder Eigentümer nach § 13 WoEigG seine Nutzungsrechte gegenüber dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft nach § 14 WoEigG durch ein Stimmrecht geltend machen kann. Durch das Stimmrecht der Wohnungseigentümer können beispielsweise bauliche Veränderungen, Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen realisiert werden. Gesetze für Bürohochhäuser: Dadurch, dass sich im Bürobereich eine größere Anzahl an Personen auf einer begrenzten Fläche befindet, sind hier deutlich mehr und strengere Gesetze und Normen zu berücksichtigen. Diese sind beispielsweise im Bürgerlichen Gesetzbuch, in den Arbeitsstättenrichtlinien und in der Versammlungsstättenverordnung zu finden. Weitere Vorschriften, beispielsweise zum Gebäudemanagement, zur Instandhaltung und zu Nutzungskosten sind in den DIN-Normen weiter aufgeführt. Da es sich bei Immobilien mit Büronutzung um Arbeitsstätten handelt, gilt bei diesen die Arbeitsstättenverordnung, welche notwendige technische Regeln und Bestimmungen für Arbeitsplätze, Sozialräume sowie Wasch- und Sanitätsräume in Arbeitsstätten beinhaltet. Außerdem werden in Büroimmobilien oft große Versammlungsräume entworfen, sodass die Muster-Versammlungsstättenverordnung berücksichtigt werden muss. Die Versammlungsstättenverordnung gilt bei Versammlungsstätten mit mehr als 200 Plätzen und regelt unter anderem die Personenanzahl innerhalb eines Raumes, besondere Ansprüche an Bauteilen sowie rechtliche Maßnahmen zum Brandschutz etc.. Die Richtlinien zum Brandschutz sind dabei den Brandschutzregeln im Hochhaus ähnlich.

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