Im Rahmen der Bauausführung kommt es aufgrund unterschiedlichster Einflüsse zu Verzögerungen und Ablaufstörungen. Diese können aufgrund ihres teilweise unvorhersehbaren Charakters nur schwer in der Planung und Ausführungsvorbereitung von Großprojekten berücksichtigt werden. Trotzdem haben diese einen erheblichen Einfluss auf die Kosten-, Termin- und Qualitätstreue eines Bauprojektes. In den Medien bezeugen dies prominente Bauprojekte kontinuierlich. Das untersuchte Wohnbauobjekt ist ein Projekt eines renommierten Projektentwicklers. In den Jahren 2011 bis 2015 sollen auf mehreren Baufeldern unterschiedliche Wohnimmobilien realisiert werden. Das erste Teilprojekt besteht aus rund 90 Wohneinheiten, einer BGF von rund 13.000 m² und konnte erfolgreich am Markt platziert werden. Während der Bauausführung ist es zu typischen Störungen gekommen. Die Terminverzüge wurden durch das Projektmanagement rechtzeitig erkannt und durch Gegenmaßnahmen kompensiert. Jedoch wurde der eingeplante Puffer im Bauablauf stark belastet. Eine detaillierte Aufarbeitung des Projektverlaufes und eine Beschreibung der eingetretenen Störungen sind die Grundlage dieser Studie. Der Projektverlauf wurde mit Hilfe der örtlichen Bauleitung und des Projektmanagements stichtagsbezogen dargestellt. Hierbei wurden die eingetretenen Bauablaufstörungen systematisch erfasst, beschrieben und mit den Terminzielen und der Risikoanalyse aus der Projektkonzeption verglichen. Die Studie untersucht den Projektverlauf aus einer neutralen Sicht und betrachtet die Thematik auf akademischer Ebene. Die eingetretenen Bauablaufstörungen werden klassifiziert und die Erkenntnisse im Rahmen einer Handlungsempfehlung für künftige Projektentwicklungen aufbereitet. Hierbei sollen die wirklich gravierenden Bauablaufstörungen fokussiert werden. Die entworfene Klassifizierungssystematik soll im spannungsgeladenen Baualltag eine Hilfe sein.

Textprobe: Kapitel 4.1.2.2, Störung 22 – Entlüftung der Müllräume: Die Objektplanung hat sich im Rahmen der Ausführungsphase dazu entschieden, die Müllräume zusätzlich zu entlüften, was laut Bauleitung technisch nicht notwendig ist. Hierzu wurde der Zusatzwunsch der Planung baubegleitend erstellt. Insgesamt hat diese Störung eine Verzögerung von zwei Wochen verursacht und erstreckte sich partiell auf den betroffenen Bereich. 4.1.2.3, Störung 35 - Fliesenspiegel Die in den Leitdetails vorgesehenen Fliesenspiegel waren nicht auf alle Raumgeometrien anzuwenden. Die Bauleitung hat hierzu mitgeteilt, dass durch die ausführende Firma umfangreiche bauseitige Festlegungen getroffen werden mussten. Betroffen waren hiervon alle Bäder in allen 88 Wohneinheiten. Insgesamt kann die Verzögerung mit drei Wochen beziffert werden. 4.1.2.4, Störung 44 – Rückbau WC-Bereich Im Haus 7 kam es zu planerischen Änderungen im WC-Bereich. Begründet ist diese Störung durch eine Fehlplanung hinsichtlich der Barrierefreiheit. Aufgrund des notwendigen Rückbaus aller bereits ausgeführten betroffenen Gewerke kam es somit laut Bauleitung zu einem Verzug von drei Wochen. 4.1.2.5, Störung 50 – Lüftungselemente WDVS Die zur Waldstraße liegende Fassade hat aufgrund der innerstädtischen Lage und des entsprechenden Straßenverkehrs erhöhte Anforderungen an den Schallschutz (siehe Abbildung 6, Seite 9). Daher wurde von der Objektplanung ein schallgedämmtes Lüftungssystem eingeplant, welches eine Wohnungsbelüftung auch bei geschlossenen Fenstern ermöglicht. Die Planungsschnittstelle TGA/Architektur wurde an dieser Stelle nicht geschlossen, so dass insgesamt 64 Lüftungselemente an die Baustelle geliefert wurden, welche aus gestalterischer Sicht nicht eingebaut werden sollten. Zudem hätte die Ausführung zu Rissen im WDVS / Außenputz geführt. Diese Störung hat einen Teilrückbau zur Folge und einen Verzug von zwei Wochen. 4.3, Witterungseinflüsse Im Februar 2012 hat Dauerfrost den Betrieb der Baustelle für eine Zeit von 10 Arbeitstagen zum Stillstand gebracht (Störung 2). Diese Störung wurde hervorgerufen durch das Risiko E-5, welches zufälligerweise tatsächlich mit 10 Arbeitstagen prognostiziert wurde. 4.1.4, Geminderter Einsatz von Fertigteilen Aus statischen Gründen war der Einsatz von Filigranwänden nicht möglich. Anstelle der Fertigteile mussten nun Ortbetonwände gegossen werden. Das Bau-Soll sah einen Einsatz von rund 60% Fertigteilen im Rohbau vor. Tatsächlich konnten nur rund 10% Fertigteile eingesetzt werden. Da die Außenwände aus nur 20 cm starken STB-Wänden hergestellt werden sollten, konnte die geplante Bewehrungsstärke in Kombination mit Fertigteilen technisch nicht umgesetzt werden. Das Projekt Grünerwald befindet sich in einer erhöhten Erdbebenzone, so dass ein großer Teil der Wände als Schubwände auszuführen waren. Diese Störung ist erst im Zuge der Fertigteilherstellung aufgetreten, so dass an dieser Stelle keine Störungsabwehr möglich war. Bei der Vergabe der Rohbauarbeiten wurden keine dazugehörigen Schalpläne beigelegt. Durch die Anpassung der Schal- und Bewehrungspläne sowie die Ergreifung der notwendigen vorbereitenden Maßnahmen auf der Baustelle ist eine Verzögerung von ebenfalls zwei Wochen aufgetreten. Diese Störung ist dem Risiko E-9 zuzuordnen und wurde mit einer sehr geringen Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet. 4.1.5, Stakeholder Laut Auskunft der Projektsteuerung wurde der Baubeginn des Projektes um eine Woche nach hinten verschoben. Diese Verschiebung ist begründet durch Stakeholder aus der Nachbarschaft. Insgesamt gab es im Projekt zwei unvorhersehbare Störungen durch Nachbarn: 4.1.5.1, Nachbar A Nachbar A betreibt auf seinem Grundstück eine sensible gewerbliche Nutzung. Diese gewerbliche Nutzung ist sehr erschütterungsempfindlich, so dass eine enge Abstimmung mit der Bauausführung bezüglich des Einsatzes von erschütterungsemittierenden Baugeräten notwendig wurde. Dieser Nachbar hat keine direkte Bauablaufstörung verursacht. 4.1.5.2, Nachbar B Nachbar B hat seine Eigentumswohnung in direkter Verlängerung zur Ausfahrt der Tiefgarage. Nachbar B befürchtete im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, dass seine Wohnung abends durch das Scheinwerferlicht herausfahrender Fahrzeuge ausgeleuchtet werde. Die Stadt ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nicht auf diese Bedenken eingegangen. Dennoch hat dieser Nachbar den Baubeginn anfänglich herausgezögert, bzw. wurde vom Bauherren die Anspruchsfrist abgewartet, so dass sich der Baubeginn verzögert hat. 4.1.6 Sonstige Störungen Im Rahmen der Bauausführung sind weitere Störungen eingetreten, welche sich nicht in die bisher aufgeführten Cluster einordnen lassen: 4.1.6.1, Störung 5 - Medienversorgung Die Medienversorgung wurde verspätet errichtet, so dass die Aufstellung des Baugerüstes gestört wurde. Somit musste das Gerüst teils temporär errichtet werden, was zu einem Verzug von drei Wochen geführt hat. Als Sekundärfolge wurde das Gewerk WDVS gestört. 4.6.1.2, Nicht aufgelistete Störungen Zu den sonstigen Störungen gehören geringfügige Verzüge von Gewerken sowie die baubegleitende Planung. Hierbei handelt es sich im Vergleich zu den übrigen Bauablaufstörungen um eine untergeordnete Gruppe. Folgende Störungen wurden von der Bauleitung weder aufgelistet noch bewertet: Innenwände wurden mit einer erhöhten Toleranz außerhalb des zulässigen Bereiches der DIN 18201 und 18202 errichtet Partiell mussten die ausgeschriebenen Mengen erhöht werden, weil Mindermengen ausgeschrieben wurden somit erhöhte sich das Bau-Soll um Mehrleistungen, was zu einer Verlängerung der Vorgangsdauern geführt hat Einige ausführende Firmen haben aufgrund des Zeitdrucks Schlechtleistungen abgeliefert Estrichkolonnen sind zeitweise nicht erschienen Die ausführende Firma für die Werksteinarbeiten hat sich als unzuverlässig herausgestellt Restarbeiten des WDVS haben sich verzögert, so dass die Außenanlagen erst im Januar 2013 fertig gestellt werden konnten.

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Der Autor (Jahrgang 1981) absolvierte eine Ausbildung als Bauzeichner und studierte anschließend Architektur. Bereits während seines Studiums sammelte er umfassende praktische Erfahrungen in verschiedenen Architekturbüros. Nach seinem Diplom war er im Bereich Projektmanagement in einem Großunternehmen tätig. Um seine Qualifikation weiter auszubauen, wurde er wissenschaftlicher Mitarbeiter an einer Architekturfakultät und studierte in einem postgradualen Masterstudiengang Real Estate Management & Construction Project Management. Hierbei entwickelte er ein besonderes Interesse am Thema Bauablaufstörungen.