20 Jahre sind seit der letzten Novellierung der Wertermittlungsverordnung in Deutschland vergangen. 20 Jahre, in denen die Welt von einem tiefgreifenden Wandel erfasst wurde. Die Auflösung des Warschauer Paktes hat zur Entstehung neuer, freier Märkte in den osteuropäischen Ländern geführt. Eine immer schneller verlaufende Globalisierung hat nationalstaatliche Normen und Werte unter den Druck der Anpassung gesetzt, von dem die Immobilienwirtschaft nicht ausgenommen wurde. Fraglich ist dabei, ob es sich bei der Novellierung der altehrwürdigen WertV um eine von Vernunft geleitete Harmonisierung nationaler Normen oder aber um eine Angleichung an angelsächsische Wertermittlungsverfahren handelt. Das Buch untersucht zunächst die Frage, ob die Notwendigkeit einer Novellierung tatsächlich besteht und beleuchtet das neue Regelwerk kritisch. Die Untersuchung schließt mit einer Wertung der neuen Verordnung ab und gibt einen Ausblick in die Zukunft der deutschen Wertermittlung.

Textprobe: Kapitel 4.2.1.2, Erträge und Einnahmen: In der Novelle wird die vormals getrennte Regelung des Rein- und Rohertrages in einer einzigen Vorschrift zusammengefasst. Gem. § 18 Abs.2 ImmoWertV ergibt sich der Rohertrag aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung, der zulässigen Nutzung sowie den marktüblich erzielbaren Erträgen aus einem Grundstück. Durch Abzug der Bewirtschaftungskosten nach § 19 ImmoWertV ergibt sich der Reinertrag. Im Unterschied zum § 17 Abs.1 S.1 WertV a.F. spricht die Novelle nicht mehr von Einnahmen. Einnahmen sind der Wert von veräußerten Gütern bzw. Leistungen Erträge sind die meist durch Einnahmen bewertete Güter- bzw. Dienstleistungserstellung und erhöhen das Eigenkapital. Einnahmen sind z.B. ertragsgleich, wenn die Miete fristgerecht gezahlt wird. Von einer ertragslosen Einnahme spricht man, wenn eine Miete im Voraus gezahlt wird. In diesem Fall ist ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden. Wird dieser aufgelöst, spricht man von einem einnahmenlosen Ertrag. Bei den Bruttomieten aus einer Immobilie handelt es sich nicht um Erträge im finanzbuchhalterischen Sinne, sondern um Einnahmen. In der Novelle wird der falsche Terminus der alten Verordnung korrigiert, in dem von Erträgen und nicht von Einnahmen gesprochen wird. Die für die Wertermittlung relevanten Erträge ergeben sich erst nach Abzug der auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten. Die Gefahr der früheren Regelung bestand darin, dass von unerfahrenen Gutachtern nicht periodisch abgegrenzte Einnahmen für die Wertermittlung herangezogen wurden. Die Novellierung schafft hier Klarheit, in dem geregelt wird, dass marktüblich erzielbare Erträge für die Wertermittlung maßgeblich sind. Die Problematik der Bodenwertverzinsung: Bei Betrachtung der Abb. 9 ist erkennbar, dass der RE Ausgangspunkt des Verfahrens ist. Geht man von einem Zinssatz i = 5 % und einer unendlichen RND aus, ergäbe sich ein Vervielfältiger von 20. Die Multiplikation mit dem RE führt jedoch zu einem fehlerhaften Ergebnis, da die baulichen Anlagen einem wirtschaftlichem Werteverzehr unterliegen. Multipliziert man den RE unter Zugrundelegung einer RND von 50 Jahren, ergäbe sich ein Vervielfältiger von 18,26. Nach diesem Rechenmodel wäre auch der Boden nach 50 Jahren wertlos. Gem. § 6 Abs. 6 ImmoWertV unterliegen jedoch nur die baulichen Anlagen, jedoch nicht der Boden einer wirtschaftlichen Alterung. Der Boden existiert vielmehr ewig und generiert eine ewige Rente. Aus diesem Grund ist der Reinertrag in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudereinertrag aufzuspalten. Demnach ist der RE zunächst um den Betrag zu mindern, der sich aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszinssatz ergibt. Der so ermittelte Gebäudeertrag ist mit dem aus RND und marktgerechten Liegenschaftszinssatz abgeleiteten Vervielfältiger zu multiplizieren. Der so ermittelte Ertragswert der baulichen Anlagen berücksichtigt die ewige Existenz des Boden und die endliche RND des Gebäudes. Bodenwert und Bodenwertanteil steigen und fallen proportional zueinander Bodenwert und Gebäudewertanteil verhalten sich jedoch zueinander antiproportional. Der Bodenwert wirkt in zwei Richtungen. Daher ist sein Einfluss auf den Ertragswert bei einer langen RND minimal. Eine Verdopplung des Bodenwertes wirkt sich kaum noch merkbar auf den Ertragswert aus. Er kann daher vernachlässigt werden (siehe Abbildung 10: Bodenwertverdopplung im Ertragswertverfahren). Fraglich ist, warum die Variante des umfassenden Ertragswertverfahrens weiterhin in der WertV normiert ist, wenn sich ihre Ergebnisse scheinbar nur im Kommabereich von der Variante des einfachen Ertragswertverfahrens unterscheiden. Die Unterscheidung in einen Gebäudeanteil und einen Bodenanteil ist dann von Bedeutung, wenn Grundstück und Gebäude zwei unterschiedliche Eigentümer haben. Dem Grundstückseigentümer ist dann die jährliche Verzinsung seines Bodens zu erstatten. Dieser Fall tritt regelmäßig bei Erbbaurechten ein. Es ist ein grundstücksgleiches, veräußerliches und vererbbares Recht, dass dem Erbbauberechtigen erlaubt, auf oder unter dem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Verfolgt man die Entstehung des Reinertrages als Ergebnis der Differenz des Rohertrages und der Bewirtschaftungskosten zurück, so lässt sich jeder Mietvertrag in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil aufspalten. Aus dem Beispiel der Abb.10 ergibt sich in Variante 1 ein Gebäudewertanteil von 791,67 Euro/Monat und ein Bodenwertanteil von 41,67Euro/Monat. Im Sinne der Vereinfachung der Wertermittlungsverordnung und einer besseren Anwenderfreundlichkeit sollte daher entsprechend der Empfehlung des Gremiums dem einfachen Ertragswertverfahren Vorrang gegeben werden. Die Vorteile dieser Variante liegen in seiner besseren Vermittelbarkeit und Nachvollziehbarkeit insbesondere bei komplexen Berechnungen bietet sie rechentechnische Vorteile. Hingegen ist das umfangreiche Ertragswertverfahren geeignet, um eine unwirtschaftliche Nutzung des Grundstückes zu erkennen, wenn die Differenz aus RE und Bodenwertverzinsung negativ ist. Auch ist eine Trennung in Bodenanteil und Gebäudeanteil bei der Vermögensberechnung vom Fiskus vorgeschrieben und stellt eine Analogie zur Vorgehensweise beim Sachwertverfahren dar. Bei Sanierungs- und Umlegungsgebieten ist das zweigleisige Verfahren ebenfalls unverzichtbar. Das Problem der Nachhaltigkeit: Bezogen auf die jährlich entstehenden Aufwendungen wird der Begrifft Nachhaltigkeit durch Marktüblichkeit ersetzt. In der Ökologie wird eine regenerative Handlungsweise mit dem Ziel des Fortestandes eines Systems als nachhaltig bezeichnet, wobei von den drei Dimensionen sozialer, ökonomischer und ökologischer Nachhaltigkeit ausgegangen wird. In der Ökonomie definiert der Begriff, dass eine Gesellschaft nicht über ihre eigenen Verhältnisse leben kann, da dies auf Lasten nachfolgender Generationen geschehen würde. Überträgt man den Begriff auf die in § 18 Abs. 1 WertV a.F. definierten nachhaltigen Verwaltungskosten so ist zu schlussfolgern, dass von dauerhaft über die gesamte Nutzungsdauer anfallenden Kosten auszugehen ist temporäre Besonderheiten bleiben hiernach unberücksichtigt. Da zukünftige Entwicklungen mit Ungewissheiten verbunden sind, wird die Grenze zur Spekulation überschritten. Die alte WertV versuchte den spekulativen Bereich auszuklammern, in dem gem. § 18 Abs. 1 die am Wertermittlungsstichtag gewöhnlich anfallenden Kosten über die RND vernachhaltigt wurden. GARTHE sieht den Umstand, dass lediglich von nachhaltigen Verwaltungskosten ausgegangen wird, jedoch nicht von nachhaltigen Betriebskosten, als problematisch und inkonsequent an. KLEIBER hat hierzu festgestellt, dass der Begriff Nachhaltigkeit heute vorrangig im ökologischen Kontext Verwendung findet und im Bereich der Wertermittlung eher zu Irritationen führt. Problematisch ist auch die Empfehlung des Gremiums zu sehen, wonach der Begriff der Nachhaltigkeit beibehalten und mit dem Zusatz marktüblich ergänzt würde. In der Konsequenz empfiehlt der Bericht, am Wertermittlungsstichtag von niedrigeren bzw. höheren Mieten auszugehen, sofern diese unter Berücksichtigung konkreter Tatsachen zu erwarten sind. Entwicklungen, die mit hinreichender Sicherheit zu erwarten sind, werden jedoch im gewöhnlichen Geschäftsverkehrs berücksichtigt sie gehen in den Liegenschaftszinssatz ein, welcher aus den tatsächlich am Markt erzielbaren Kaufpreisen abgeleitet wird. Die Empfehlung des Gremiums hätte zur Folge, dass zukünftige Entwicklungen doppelt berücksichtigt werden. Der Wert der Grundstücke läge sehr viel höher, als er unter Zugrundelegung der am Wertermittlungsstichtag vorherrschenden wirtschaftlichen Verhältnisse wäre. In dem der nur Irritationen auslösende Nachhaltigkeitsbegriff in der Novellierung keinen Eingang fand, wurde mehr Klarheit und Transparenz geschaffen. Der Begriff Marktüblichkeit beschreibt hinreichend genau den Umstand, dass am Wertermittlungsstichtag die nach den Marktverhältnissen durchschnittlich erzielbaren Erträge anzusetzen sind.

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Jens Koglin, geb. 1985 in Riesa. Nach einem Magisterstudium der Journalistik und Ostslavistik entschied sich der Autor, sein fachliches Interesse an Immobilien und Wirtschaft durch ein Studium zu erweitern. Den Diplomstudiengang der Immobilienwirtschaft schloss er an der Staatlichen Studienakademie Leipzig im Jahre 2009 erfolgreich ab. Bereits während des Studiums sammelte der Autor umfangreiche praktische Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft, u.a. in Spanien, im legendären Marbella. Fasziniert von volkswirtschaftlichen Zusammenhängen in der Immobilienbewertung und dem in aller Welt hoch anerkannten deutschen Gutachterwesen beschäftigte sich der Autor schon während des Studiums intensiv mit der Thematik Wertermittlung. Die in der Fachwelt geführte Diskussion hinsichtlich der Notwendigkeit einer Internationalisierung der deutschen Wertmittlung veranlasste den Autor dazu, sich mit dieser Thematik intensiv auseinanderzusetzen.