Durch die aktuellen Entwicklungen im Einzelhandel verlieren die Innenstädte an den 1A Standortlagen immer mehr an Profil und werden zu austauschbaren Retorten, die auch in großen Centern weitab der Metropolen aufgebaut sein könnten. Wie die Zukunft für den stationären Einzelhandel insgesamt aussieht, erscheint ungewiss: Während die einen davon ausgehen, dass der stationäre Einzelhandel nur noch Rückzugsgefechte gegen die übermächtige Konkurrenz aus dem Onlinebereich führt, sehen die anderen den zusätzlichen Onlinehandel als rettendes Zukunftsmodell für eine Branche, die durch vielfältige Herausforderungen wie den hohen Filialisierungsgrad in den deutschen Innenstädten und die zurückgehenden Margen bei gleichzeitig steigenden Kosten angeschlagen ist. Vor dem Hintergrund dieser Diskussion soll diese Studie die Situation des stationären Einzelhandels und die Herausforderungen (insbesondere die Konkurrenz des Onlinehandels) untersuchen und Strategien aufzeigen, um sich in der Zukunft erfolgreich auf dem Markt zu positionieren.

Textprobe: Kapitel 4.4. Business Improvement Districts in der Hamburger Innenstadt: Ein weiterer Meilenstein der Entwicklung der Hamburger Einkaufslagen war die Gründung des ersten BIDs, eines so genannten Business Improvement Districts nach kanadischem Vorbild. Hamburgs BID in der Straße Neuer Wall war der erste in Deutschland und wird heute in vielen anderen deutschen Städten kopiert. Grundlage für die Schaffung war das hamburgische Gesetz zur Stärkung der Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gewerbezentren (GSED). Ein BID ist eine freiwillige Eigeninitiative von Objekteigentümern, die sich in Form eines Private Public Partnership organisieren und zur Stärkung und Revitalisierung der Innenstädte beitragen wollen. Die Beteiligten am BID (Eigentümer und Staat) verpflichten sich dabei in einem örtlich genau erfassten Bereich für einen festgelegten Zeitraum in einem festen rechtlichen Rahmen Maßnahmen für den entsprechenden Standort zu finanzieren. Dazu gehören unter anderem Marketing Maßnahmen, Events, Erhaltungs- und Verschönerungsmaßnahmen und private Sicherheitsdienste auch im öffentlichen Bereich. Dem Neuen Wall folgten die Straßen Große Bleichen, Hohe Bleichen und Mönckebergstraße. Das Kaufhaussterben konnte in Hamburg im Vergleich zu anderen Standorten durch Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur aufgefangen werden. Weiterhin konnten sich angeschlagene Kaufhäuser durch eine Sortimentsänderung wieder neu am Markt aufstellen. 4.5. Die 1A Lagen in der Hamburger Innenstadt: Die Hamburger Innenstadt wird durch ein Dreieck bestimmt, das gebildet wird von der Ost- Lage der Innenstadt mit der Mönckebergstraße, der West-Lage mit dem Passagenviertel bis zu den Colonnaden und dem noch nicht voll entwickelten Süd-Viertel mit dem neuen Überseequartier in der Hafencity. Innerhalb der Dreiecksstruktur der Hamburger Innenstadt gibt es ein Preisgefälle: Der Osten der Innenstadt ist geprägt von klassischen Innenstadtläden im mittleren Preissegment, während der Westen der Innenstadt das hochpreisige Markensegment vertritt. Interessanterweise konnte der Osten der Innenstadt allerdings die Zahlen der Frequentierung durch Passanten markant erhöhen. Die klassischen 1A Lagen in der Hamburger Innenstadt erstrecken sich folglich auf einen Bereich, der von der östlichen Innenstadt in die westliche Innenstadt reicht. Spitalerstraße, Mönckebergstraße, Jungfernstieg, Neuer Wall sowie Große Bleichen, Hohe Bleichen, Poststraße, Gerhofstraße und die Passagen zählen dazu. Die genannten noch nicht voll entwickelten Bereiche der südlichen Erweiterung der Innenstadt gehören bislang nicht dazu. Das Preisgefälle zwischen den Lagen könnte sich im Laufe der Zeit aber möglicherweise etwas relativieren, obwohl die Konzentration der eher hochpreisigen Geschäfte weiterhin sehr stark bleiben wird. Auslöser für diese Entwicklung könnte die Eröffnung von vielen neuartigen Gastronomiebetrieben in den anderen Teilen der Stadt sein, die dazu beitragen, unterschiedliche Konsumententypen auch außerhalb ihrer gewohnten Gebiete anzuziehen. Aktuelle Entwicklungen an den 1A Standortlagen in Hamburg Im folgenden Kapitel werden aktuelle Entwicklungen an den für die Bearbeitung relevanten Straßen in den 1A Lagen vorgestellt. Spitalerstraße Die Spitalerstraße verläuft vom Hauptbahnhof unmittelbar in kurzem Abstand parallel zur Mönckebergstraße. Durch den nahen Verkehrsknotenpunkt und die Funktion als Hauptachse zum Hauptbahnhof lässt sich die hohe Frequenz an Passanten von in der Spitze bis zu 13.000 Personen pro Stunde erklären. Eine weitere Besonderheit ist der Gebäudeblock von P&C, in dem sich auch Görtz, Ansons und Zara mit Ein- und Ausgängen zur Spitalerstraße und zur Mönckebergstraße befinden. Darüber hinaus wird in der Spi bedingt durch den hohen Anteil an Modeanbietern die höchste Flächenproduktivität der Innenstadt gemessen. Aktuelle Mietpreise in der Spitalerstraße liegen bei 290 €/qm. Neue Mieter sind im Jahr 2013 nicht hinzugekommen, Obwohl die Nachfrage nach neuen Flächen anhaltend groß ist, gibt es keinen Spielraum für neue zusätzliche Flächen. Die Mietpreise liegen für eine 5-6 m Front bei 80-120 qm Fläche bei ca. 300€/qm, während eine Fläche von 150-200qm mit einer Front von 7 - 8 m ca. 240€/qm kostet. Interessant ist die Projektentwicklung der Spitalerstr. 22-26 bei einer dem Vattenfall Konzern gehörenden Immobilie durch die Centrum/Signa- Gesellschaft. Mönckebergstraße Die Mönckebergstraße zeichnet sich durch hanseatische Backsteinarchitektur sowie viele große Kaufhäuser, Warenhäuser und Textilhändler aus. Die Straße ist am Kopf der Einkaufszone unterirdisch an den Hauptbahnhof angeschlossen, am anderen Ende besteht eine große Verbindungsachse zur City West über die Europa-Passage und den Rathausmarkt. Die Straße ist im Einkaufsbereich verkehrsberuhigt, Individualverkehr ist verboten. Bei der Analyse der Lage ist je nach Straßenseite und Straßenbereich zu differenzieren. Der attraktivste Abschnitt der Straße befindet sich am Kopf der Einkaufszone am Hauptbahnhof zwischen P&C auf der einen und Saturn auf der anderen Seite bis zur Höhe Karstadt. Wegen mangelnder Mieterfluktuation bestehen allgemein nur geringe Ansiedlungsmöglichkeiten für neue Anbieter in Bestlage. Eine Aufwertung des unteren Bereichs jenseits der Europa-Passage Richtung Rathaus soll durch die Gründung des BID Nikolai Quartier sowie des BID Fassadenbeleuchtung betrieben werden. Die aktuellen Mietpreise liegen bei ca. 230€/qm. Im Bereich der oberen Mönckebergstraße zwischen P&C und Karstadt liegen die Mietpreise für eine Fläche von 80-120qm mit einer Front von 5 – 6m bei 270€/qm, während die gleiche Fläche im unteren Bereich der Mönckebergstraße zum Rathaus hin 240€/qm kostet. Jungfernstieg Der Jungfernstieg präsentiert sich als sehr gut frequentierter Boulevard. Die Ansiedlung des Apple Store, den Umbau des Alsterhauses, die Entwicklung des neuen Liu Jo Shop und zuletzt die Eröffnung des neuen Vodafone Flagshipstore prägen diesen neuen Jungfernstieg und führen zu einer Neupositionierung. Dennoch steckt noch viel Entwicklungspotential in diesem Boulevard. Die Lagen auf Höhe Europa-Passage bis zur Höhe des Liu Jo Shop sind als sehr positiv zu bewerten, während der anschließende obere Teil und der untere Teil zum Gänsemarkt hin differenziert betrachtet werden müssen. Durch die Schließung des Traditionskinos Streits hat der Jungfernstieg im unteren Teil einen großen Anziehungspunkt verloren. Interessant bleibt die Entwicklung an dieser Stelle aber, da die neue Bebauung noch nicht abgeschlossen ist. Auch auf dem Jungfernstieg differieren die Preise je nach Lage. Die aktuellen Mietpreise liegen im Zentrum allgemein bei ca. 200€/qm. Zwischen dem neuen Wall und dem Gänsemarkt kostet eine Fläche von 80-120qm mit einer Front von 5-6m ca. 200€/qm, während im unteren Bereich zum Gänsemarkt hin und im oberen Bereich der Bergstraße nur 80€/qm für eine vergleichbare Fläche gezahlt werden. Neuer Wall Der Neue Wall ist Hamburgs am höchsten konzentrierte Luxuslage. Allerdings besteht auch hier eine nach Güte differenzierte Lage innerhalb der Straße. Der obere zur Alster gelegene und der mittlere Teil sind ausgezeichnete Lagen. Durch die Entwicklung des Bereiches Stadthausbrücke ist es aber durchaus möglich, dass der bisher weniger günstige untere Bereich als neues Ansiedlungsgebiet aufgewertet wird. Moderne Storekonzepte durchmischen das Angebot und sorgten im Jahr 2013 für eindeutig steigende Besucherfrequenzen. Neue Mieter sind hier Chanel und die Meissen Boutique in den Alsterarkaden. Darüber hinaus findet eine Durchmischung des Angebotes mit neuzeitlichen Konzepten im Mittelpreissegment statt, z.B. durch internationale Modefilialisten, die die Frequenz steigern. Der aktuelle Mietpreis liegt bei 245€/qm. Auf dem Neuen Wall sind die Preise sehr homogen. Für eine Fläche von 80 – 120qm werden durchgängig 240€/qm berechnet. Durch die Aufwertung des unteren Bereichs des Neuen Wall sind auch hier die Mietpreise für Neuvermietungen an diesem Wert orientiert. Große Bleichen, Hohe Bleichen, Poststraße, Gerhofstraße, Einkaufspassagen Der Bereich Große Bleichen, Hohe Bleichen, Poststraße, Gerhofstraße sowie die Einkaufspassagen präsentieren sich als Quartier mit einer bunt gemischten Struktur von Angeboten und einer hohen Aufenthaltsqualität für Endkunden, allerdings wenigen Parkplätzen. Weitere Entwicklungen finden durch den BID Poststraße/Große Bleichen statt. Nicht zuletzt durch die Renovierung des Kaufmannshauses, die Eröffnung der Kaisergalerie und die interessanten neuen Einzelhandelskonzepte wie U2, die sich dort finden, wird der Bereich auch für ein jüngeres Publikum interessanter und insgesamt deutlich aufgewertet. Die aktuellen Mietpreise: Hohe Bleichen betragen 115€/qm, Poststraße 200€/qm, Große Bleichen 150€/qm, Gerhofstraße 130€/qm. 136Durch die Konkurrenzsituation mit dem Onlinehandel ergibt sich daraus für den Handel an den 1A Standortlagen die Problematik, dass die Händler mit steigenden, sehr hohen Mietkosten rechnen müssen bei gleichzeitig weniger Parkplätzen und einer deutlichen Veränderung bei den am Ort vorhandenen Einzelhandelskonzepten, die vielen lokal ansässigen und weniger finanzstarken lokalen Händlern nicht nur in finanzieller Hinsicht bei Weitem überlegen sind. Für alle Händler dürfte aber durch die Entwicklungen im Onlinehandel, sofern diese dafür sorgen würden, dass der Handel sich zu großen Versandkonglomerationen auf der grünen Wiese entwickeln sollte, ein Frequenzschwund im Innenstadtbereich voraussehbar sein.

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Constanze Felicitas Boege, M.A., LL.B., wurde 1985 in Lüneburg geboren. Ihr Studium der Betriebswirtschaft schloss die Autorin im Jahre 2014 mit dem akademischen Grad der Master of Arts erfolgreich ab. Bereits während des Studiums sammelte die Autorin umfassende praktische Erfahrungen im Bereich Konsumgütermarketing und Online-Marketing. Fasziniert von den Möglichkeiten, die in der Zukunft für den Handel möglich sein werden, verbrachte die Autorin mehr als ein Jahr in Sydney und Barcelona, um die Besonderheiten des internationalen Konsumgütermarketings an exponierten Standorten kennenzulernen. Ihre Tätigkeit bei verschiedenen großen Unternehmen motivierte sie, sich der Thematik des vorliegenden Buches zu widmen.