Der Kölner Büroimmobilienmarkt hat sich im Vergleich zu anderen Großstädten in den letzten Jahren sehr gut entwickelt. Aktuell wird von einem Bestand von ca. 8,8 Millionen m² BGF ausgegangen. Vorliegende Recherchen bzw. Erhebungen weisen einen Leerstand von ca. 880.000m² BGF aus (Leerstandsquote somit 10 Prozent). Auf Grundlage der vorliegenden Bulwien-Gesa-Studie zum Büroimmobilienmarkt Köln liefert die vorliegende Studie zunächst eine detaillierte Analyse zum Leerstand dieser Immobilien. Insbesondere wird die Zuordnung der Leerstandsobjekte nach Objektgrößen, Baualter, Gebäudetypen, Komplettleerstand etc. dargestellt. Im Anschluss werden mögliche typische Umnutzungskonzepte erarbeitet, die sich aus der Gebäudestruktur ergeben. Unter Einbeziehung der Standortproblematik findet zudem eine mögliche Einschätzung der Umnutzungskonzepte statt. Aus den Erkenntnissen dieser differenzierten Analysen wird abschließend eine Projektstudie für eine ausgewählte Immobilie erstellt. Das Umnutzungskonzept wird in qualitativer Hinsicht analysiert und bewertet. Auf Grundlage der baulichen Maßnahmenbeschreibung erfolgt schließlich eine Kostenschätzung nach DIN 276. Basierend auf den entsprechenden Flächennachweisen werden Wirtschaftlichkeits- und Ertragswertbetrachtungen aus Sicht des Investors und der Bank dargestellt.

Textprobe: Kapitel 3.4.2, Wirtschaftliches und politisches Umfeld in Köln: Das politische und wirtschaftliche Umfeld in der Stadt Köln ist charakteristisch für ein Oberzentrum beziehungsweise eine Metropole: Köln gehört zu den zehn größten deutschen Städten in Bezug auf die Einwohnerzahlen. Ebenso schneidet Köln in wirtschaftlicher Hinsicht ab. Bei der Einkommensentwicklung pro Einwohner steht Köln seit den letzten Jahren auf Platz 3. Die Anzahl der Unternehmenszentralen lässt Köln bundesweit auf Platz 5 rücken. Diese Bereitschaft zeigt die Attraktivität der Stadt, das Hauptquartier eines Unternehmens nach Köln zu verlagern oder in Köln zu lassen. Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten nahm zwischen 2005 und 2006 unterdurchschnittlich ab. Der Rückgang lag bei -1,1%. Im Bundesdurchschnitt lag der Rückgang hier jedoch bei -1,3%. Dieser Trend ist in den letzten Jahren bereits zu beobachten. Grund hierfür ist der in Köln angestrebte Strukturwandel. Neben einer städtebaulichen Diversifizierung baut die Stadt auf eine Diversifizierung der Wirtschaftsstruktur und einen Ausbau der Tertiärisierung. Dies soll Monostrukturen entgegenwirken, damit bei einer Verschlechterung der Randbedingungen die Auswirkungen nicht so dramatisch ausfallen. Es ist zu beobachten, dass in Köln mittlerweile mehr als 80% aller Beschäftigten im Dienstleistungssektor tätig sind. Wie bereits im Hinblick auf die Branchenverteilung der Büroflächennachfrage untersucht wurde, bilden die Banken, der Mediensektor, die Informations- und Kommunikationsbranche, Versicherungen und der Handel das Standbein des Kölner Dienstleistungssektors. Außerdem wirken unternehmensorientierte Dienstleister wie Rechts- und Wirtschaftsberatungen, Architektur- und Ingenieurbüros und die Werbung sehr förderlich auf die Entwicklung der Beschäftigung in Köln. Im Jahr 2005 konnten diese Dienstleister als einzige einen Beschäftigungszuwachs verzeichnen. Die übrigen Bereiche mussten in diesem Zeitraum eine Stagnation der Beschäftigungssituation verzeichnen. Zwar ist ein Überwiegen der Beschäftigungszahlen im Dienstleistungssektor zu beobachten, trotzdem ist der sekundäre Sektor wichtig für den Beschäftigungsmarkt. Einst war die Produktion das Standbein der Stadt Köln, jedoch ist die voranschreitende Tertiärisierung nicht vollständig abgeschlossen. Zum verarbeitenden Gewerbe gehören der Fahrzeug- und Maschinenbau, Chemieindustrie und Pharmazie. Diese Bereiche haben eine besonders hohe Bedeutung durch den Export. Diese wirken bei einer schleppenden Binnenkonjunktur wertschöpfend. In wirtschaftlicher Hinsicht ist die Kölnmesse nicht zu verachten. Sie unterstützt den Metropolencharakter von Köln und zieht jährlich eine hohe Anzahl an Besuchern an und fördert den Geschäftstourismus. Die Umstrukturierung des Messegeländes und die Schaffung neuer Messehallen und Kongresszentren sowie die Aufwertung bauen die Bedeutung der Messe als international wettbewerbsfähigen Standort weiter auf. Das neue ICE-Terminal wird diese Entwicklung noch eine noch bessere verkehrsinfrastrukturelle Anbindung erfolgen kann. Es ist festzustellen, dass die gesamte Verkehrsinfrastruktur von Köln förderlich auf die Wirtschaft am Standort wirkt: Es besteht die Anbindung an ein sehr komplexes Autobahnnetz mit schneller Anbindung an die Innenstadt. Die umliegenden Autobahnen erschließen nicht nur große Teile der Bundesrepublik, sondern führen auch schnell in das europäische Verkehrsnetz. Der Flughafen Köln Bonn, der Rhein als Binnenschiffsverkehrsweg und der Umschlagbahnhof Eifeltor erschließen Köln mit allen Transportmedien und können zu wirtschaftlichen Zwecken genutzt werden. Durch die Fußballweltmeisterschaft im Jahr 2006 wurde das Verkehrsnetz im Vorfeld verbessert und hierdurch technisch aufgewertet. Das Verkehrsleitsystem von Köln ist auf einem sehr modernen Standard. Der öffentliche Nahverkehr, die Kölner Verkehrsbetriebe KVB, ist sehr gut ausgebaut und verbindet die Innenstadt mit der Peripherie und den Subzentren. Durch die Anbindung an die Verkehrsnetze der Deutschen Bahn wird das Umland erschlossen. Die Bedeutung des Köln Bonner Flughafens lässt sich an folgendem Kriterium festmachen: Von hier aus fliegen die Low-Cost-Carrier wie z.B. Germanwings und Hapag-Lloyd-Express HLX. Wöchentlich werden auf diesem Flughafen rund 500 Starts und Landungen dieser Billig-Flug-Anbieter durchgeführt. Somit ist der Flughafen Köln Bonn in dieser Hinsicht der im nationalen Vergleich bedeutendste. In den letzten Jahren ist hierdurch ein Passagierzuwachs von 72% festzustellen. Außerdem fliegen die Airlines des Köln Bonner Flughafens wieder Langstreckenziele an und binden Köln als Metropole in der Welt ein. Im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung besitzt der Flughafen ein sehr hohes Ausbaupotential. Er ist bundesweit der zweitgrößte Frachtflughafen und ist somit wertschöpfend für das sehr dicht besiedelte Nordrhein-Westfalen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Köln zu einem der wichtigsten wirtschaftlichen Kernräumen in Deutschland gehört. Seine Wirtschaftsstruktur ist diversifiziert und nachhaltig. Dies wirkt in wirtschaftlich unsicheren Zeiten ausgleichend. Köln ist bevorzugter Standort für Großunternehmen. Jedoch führt ein Abwandern oder eine Umstrukturierung dieser Großunternehmen zu einem Problem. Erkennen kann man dies beispielsweise an den Umstrukturierungen des Kredit- und Versicherungsgewerbes. Zu erwähnen sind hier die Allianz, die Commerzbank und die Übernahme des Gerling-Konzerns. In Bezug auf die Arbeitslosenquote ist zu erkennen, dass Köln im Vergleich zum Bundesdurchschnitt erhöhte Werte aufweisen kann. Zur Jahresmitte 2006 lag die Arbeitslosigkeit bei rund 14,7%. Ein Grund hierfür ist die Politik, da beispielsweise die Hartz IV Gesetze umgesetzt wurden. Ein Hauptaugenmerk in Zukunft wird sein, dass in demographischer Hinsicht ein weiterer Bevölkerungszuwachs erzielt werden kann. Die wirtschaftlichen und politischen Hintergründe von Köln sind nun bekannt. Das Umnutzungspotential einer Büroimmobilie wurde untersucht. Somit ist festzustellen, dass ein Großteil von möglichen Nutzungen aus gebäudestrukturbedingten Umständen nicht möglich sind. Daher sollen im Folgenden nur der eventuell geeignete Einzelhandel und Hotelmarkt und der gegebenenfalls zu präferierende Wohnungsmarkt untersucht werden, um Rückschlüsse auf den wirtschaftlichen Erfolg einer Umnutzung ziehen zu können

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