Die Finanzkrise, ausgelöst durch die platzende Immobilienblase in den USA, hat die Welt nach Aussagen des ehemaligen Finanzministers Peer Steinbrück in einen Abgrund blicken lassen. Über Nacht wurden Rettungspakete in dreistelliger Milliardenhöhe für notleidende Banken bereitgestellt, ein Einlagensicherungsfonds angelegt und die Bundeskanzlerin und der Finanzminister traten gemeinsam vor die Kameras, um die Bevölkerung zu beruhigen. Auch wenn die Wirtschaftsleistung des Landes langsam wieder Vorkrisenniveau erreicht, so wird der Steuerzahler noch lange für die Rettungs- und Konjunkturpakete zur Kasse gebeten werden. Vor diesem Hintergrund adressiert der Autor im vorliegendem Buch drei zentrale Fragen: Was sind die Ursachen der Immobilienblase? Welche gesamtwirtschaftlichen Folgen sind der Preisblase zuzuordnen? Und welche politischen Maßnahmen können getroffen werden, um Preisblasen in Zukunft zu verhindern, bzw. ihre Folgen zu lindern? Zur Beantwortung der Fragen werden, nach einer kurzen Einführung in die Theorie der Immobilienmärkte und Preisblasen, die aktuellen Preisentwicklungen in den USA, weiten Teilen der EU, Deutschland und Japan analysiert. Auf dieser Grundlage werden die geldpolitische Fehlsteuerungen, das Versagen der Finanzwelt, sowie psychologische Erklärungsansätze als Ursachen der Immobilienblase diskutiert. Im Kapitel zu den Folgen der Blase werden in sehr verständlicher Weise die vermögenstheoretischen Transmissionsprozesse erläutert, über die sich die platzende Blase auf die gesamte Finanz- und Realwirtschaft der Welt auswirkt. Im abschließenden Kapitel können so nicht nur politische Maßnahmen zu Verhinderung zukünftiger Blasen, sondern auch zur Linderung der aktuellen Folgen abgeleitet werden.

Textprobe: Kapitel 3.1.4, Verbriefung von Hypotheken: Die Banken können ihre Hypotheken verbriefen, indem sie diese an staatliche (in den USA: Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae) und private (non-agencies, conduits) Gesellschaften verkaufen, die aus den Krediten nach Rendite und Risikobewertung Portfolios schnüren und deren Anteile als MBS (Mortgage backed Securities) weiterverkaufen. Die Käufer der Portfolios lassen die Bonität der emittierenden Gesellschaften von Ratingagenturen ermitteln. Die MBS zählen zur Klasse der ABS (Asset Backed Securities). Unter ABS fallen auch die Verbriefungen von Konsumkrediten, z.B. Kredite für Autos und Kreditkartenschulden und verschiedene Spezialformen. MBS lassen sich unterteilen in CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) und RMBS (Residential Mortgage backed Securities). Erstere bezeichnen die Verbriefung von Krediten für Gewerbeimmobilien, letztere für Wohnimmobilien. MBS ermöglichen die Ausweitung und Kostensenkung von Krediten. Sie werden auf den Kapitalmärkten gehandelt und an Investoren in aller Welt verkauft. Illiquide Hypothekenschulden werden in liquide Wertpapiere umgewandelt. Der Zugang zu neuen Investoren erhöht das Kapital im Hypothekenmarkt und reduziert so die Refinanzierungskosten für die Kreditgeber. Diese können durch den Verkauf von MBS ihre Risikoaktiva senken. Das freigesetzte Eigenkapital kann für die Vergabe zusätzlicher Kredite verwendet werden, denn MBS tauchen nicht mehr in der Bilanz der herausgebenden Bank auf. Hierin unterscheiden sich MBS von klassischen Pfandbriefen und Covered Bonds, für die das emittierende Institut mit seinem Eigenkapital haftet. Die Banken könnten durch die Verbriefung theoretisch unbegrenzt Kredite vergeben. Sie sind nicht mehr limitiert durch die Eigenkapitaldeckung und Mindestreserve, weil die MBS nicht mehr in den Bilanzen der Kreditinstitute aufgeführt werden. Die Verbriefung der Hypotheken führt zum ‘Originate-to-Distribute-Model’, bei dem der Kreditgeber die Hypothek sofort mit dem Vehikel der MBS umgehend an Dritte weitergibt. Diese Disintermediation führt nach den Ergebnissen von Sufi und Mian (2008) zu einer Ausweitung der Kredite und der Bedienung der Nachfrage von Kunden mit geringerer Bonität. Bei dem Risikotransfer zwischen ursprünglichem Kreditgeber, dem Emittent der MBS und den Käufern entstünde ein klassisches ‘Moral Hazard’ Problem. Im Zuge der Verbriefung würde verstärkt die latente Nachfrage der weniger kreditwürdigen Käufer bedient werden. Durch die Weitergabe, kann der ursprüngliche Kreditgeber Risiken der Bonität, die ansonst ihn träfen, ignorieren. Die Verbriefung der Hypotheken sorgt sowohl für zusätzliche Liquidität im Markt als auch für eine neue Form des Risikotransfers. Eine wachsende Zahl von Kaufinteressenten kann mit Krediten versorgt werden, die die Nachfrage und Preise für Häuser in die Höhe treiben. Als Folge lässt sich zeigen, dass die Verbriefung, da verstärkt Schuldner von geringer Kreditwürdigkeit bedient werden, zu höheren Ausfallraten bei Hypotheken und Zwangsversteigerungen von Häusern führt. Abbildung V zeigt die jährliche Neuemission von RMBS für fünf europäische Staaten und den USA: Länder in denen sich, wie durch die Analyse in Kapitel 2 gezeigt werden konnte, eine Immobilienpreisblase gebildet hat. Für die übrigen Länder ist die Datenlage nicht ausreichend für eine sinnvolle Darstellung.

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Maximilian Brauers studierte Volkswirtschaftslehre an der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg und promoviert zurzeit am Real Estate Management Institute der EBS Universität für Wirtschaft und Recht i. Gr. Im Rahmen seiner Dissertation forscht Herr Brauers an der Früherkennung von Preisblasen mittels Methoden der Verhaltensökonomik und der statistischen Physik. Der diplomierte Volkswirt wurde für seine Forschungsleistungen bereits mit dem DIA Nachwuchsförderpreis der wirtschafts- und verhaltenswissenschaftlichen Fakultät Freiburg sowie dem Aareal Award of Excellence in Real Estate Research ausgezeichnet. Im Rahmen seiner praktischen Tätigkeiten bei Banken und Beratern sammelte Maximilian Brauers Erfahrungen im Portfolio und Asset Management sowie in der Immobilienbewertung.