Das Buch analysiert die immobilienwirtschaftliche Bedeutung des Bahn- und Städtebauprojektes Stuttgart 21. Die neue Bahnstrecke Stuttgart - Ulm ist Bestandteil der Magistrale von Europa zwischen Paris und Bratislava. Der Stuttgarter Kopfbahnhof wird zum Durchgangsbahnhof umgebaut und die Gleise an den geplanten Filderbahnhof am Stuttgarter Flughafen und der neuen Messe angebunden. Auf den ehemaligen Bahnflächen im Stuttgarter Zentrum entstehen im Rahmen der Stadtentwicklung neue Stadtquartiere am Schlossgarten, im Rosensteinviertel sowie im Europaviertel (Teilgebiet A1). Die Veräußerungserlöse der Grundstücke stellen einen wesentlichen Teil der Finanzierung des Bahnprojektes dar. Wie jedes Großprojekt ist auch Stuttgart 21 in der Bevölkerung sehr umstritten. Daher werden die Argumente der Projektgegner und der Projektbefürworter analysiert. Im Rahmen der Studie wurde eine Akzeptanzanalyse innerhalb der Stuttgarter Immobilienwirtschaft vorgenommen. Die Auswertung ergab eine überdurchschnittliche Befürworterquote innerhalb der Immobilienwirtschaft für das Gesamtprojekt Stuttgart 21 (90%). Die Befragten gehen zu 94 % davon aus, dass das Projekt Stuttgart 21 den Wirtschaftsstandort Stuttgart stärkt und dazu führt, dass Stuttgart im internationalen Vergleich weiter nach vorne rückt. Dennoch wurden Defizite im Bereich der Projektkommunikation ausgemacht. Durch die direkten Investitionen in Höhe von 11 Mrd. Euro innerhalb der nächsten 10 bis 20 Jahren wird die volkswirtschaftliche Bedeutung des Projekts für die Landeshauptstadt Stuttgart und das Land Baden-Württemberg deutlich. Die sich daraus wiederum ergebenden Folgeinvestitionen dürften noch einmal zwischen 25 Mrd. Euro und 50 Mrd. Euro liegen. Somit wird es Stuttgart und Baden-Württemberg gelingen, ihren Spitzenplatz innerhalb der europäischen Regionen zu behaupten. Stuttgart 21 ist daher eines der größten Bahnprojekte und städtebaulichen Projekte in Europa. Gewinner werden die jetzigen und heranwachsenden Bürger der Stadt Stuttgart und der Regionen in Baden-Württemberg sein sowie die Bahnfahrer in Deutschland und Europa.

Textprobe: Kapitel 3.1.6, Kopfbahnhof K21: Das Alternativkonzept Kopfbahnhof K21 sei insgesamt wesentlich besser: Seitens der Projektgegner wird als Alternative von Stuttgart 21 angeführt, dass der bisherige Kopfbahnhof saniert werden könnte. Dies wäre einerseits kostengünstiger, andererseits würde es zu ähnlichen Fahrzeitverkürzungen wie bei Stuttgart 21 kommen. Dazu wurde seitens Klaus Arnoldi ein Alternativkonzept vorgelegt mit dem Namen Kopfbahnhof K21. Beim bestehenden Bahnhof sollten die Bahnanlagen im Dreieck Nordbahnhof, Hauptbahnhof und Bad Cannstatt modernisiert werden und die Anbindung an den Flughafen über das regionale Schienennetz erfolgen. Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim stellt in seinem Urteil vom April 2006 fest: ‘Der Senat hält es für zweifelhaft, dass K21 überhaupt eine Alternative zu S21 ist.’ K21 impliziert die Sanierung des bestehenden Kopfbahnhofes, die Generalsanierung des Gleisfeldes und der bestehenden Tunnel sowie den Bau weiterer Gleise bis zum Neckar und einer neuen Neckarbrücke. Ferner müsste eine neue Hochgeschwindigkeitstrasse durch Bad Cannstatt, Untertürkheim und Obertürkheim bis Wendlingen erfolgen. Als wesentlicher Nachteil wird am K21-Konzept gesehen, dass eine städtebauliche Entwicklung nur begrenzt möglich sei. So wären keine Erweiterungen des Rosensteinparks und des Schlossgartens möglich. Ferner fehlen für das K21-Projekt die Finanzierungsmittel. 3.1.7, Kommunikation des Projektes Stuttgart 21 in der Öffentlichkeit: Ferner wurde in der Öffentlichkeit angeführt, dass das Projekt Stuttgart 21 der Bevölkerung schlecht kommuniziert wurde. Die Bahn und die Stadt haben bereits vor einigen Jahren am Stuttgarter HBF eine Ausstellung im TurmForum Stuttgart 21 etabliert. Regelmäßig finden hier Führungen und Rundfahrten zu Stuttgart 21 statt. Seit einigen Monaten befindet sich im Stuttgarter Rathaus eine Ausstellung zum Projekt. In der Stuttgarter Presse wird das Projekt seit Jahren kontrovers diskutiert. Regelmäßig finden Veranstaltungen zum Thema statt. So wurde beispielsweise der Architekt Ingenhoven am 30.6.2009 von den Stuttgarter Nachrichten zur Podiumsdiskussion eingeladen. Obwohl eine Vielzahl von Kommunikationsmöglichkeiten angeboten wird, fühlen sich viele Stuttgarter nicht ausreichend über das Projekt informiert und lehnen es daher ab. Um die Aufklärungs- und Informationsarbeit zu verstärken hat Rüdiger Grube, neuer Vorstandsvorsitzender der Deutschen Bahn AG zusammen mit Ministerpräsident Günther H. Oettinger (CDU) am 24.7.2009 verkündet, dass der baden-württembergische Landtags-Vizepräsident Wolfgang Drexler (SPD) künftig als ehrenamtlicher Sprecher und ‘Botschafter Stuttgart 21’ (Mister Stuttgart 21) das Bahnprojekt Stuttgart 21 vertreten wird. Zusätzlich wird seitens der Landeshauptstadt Stuttgart ein Ombudsmann für die Bürger eingesetzt. 3.2, Projektbefürworter: Ein Großprojekt kann nur dann gelingen, solange ein ‘Projektfenster’ offen ist, bei dem die wesentlichen Rahmenbedingungen zueinander passen. Zu Beginn des Projektes sprach man von ‘Schwaben-Connection’, die das Projekt Mitte der neunziger Jahre auf den Weg brachte. Die Hauptakteure, Manfred Rommel (Stuttgarter Oberbürgermeister), Erwin Teufel (Ministerpräsident Baden-Württemberg), Matthias Wissmann (Bundesverkehrsminister) und Heinz Dürr (Deutsche Bahn Vorstandsvorsitzender) waren alle sehr eng mit der Region Stuttgart verbunden. Unter den Kommunalpolitikern gab es 1994 eine große Zustimmung für das ‘Jahrhundertprojekt’. Ähnlich wie bei den Projektgegnern, hat sich auf der Befürworterseite auch eine ganze Reihe von Gruppierungen gebildet. Meist haben deren Initiatoren einen politischen oder einen wirtschaftlichen Hintergrund. Die Arbeitsgruppe ‘Stuttgart21 – Ja bitte!’ beispielsweise beantwortet die Frage nach der Notwendigkeit von Stuttgart 21 anhand der Bereiche 1) Vorteile für Städtebau und Landschaft, 2) besseres Verkehrsangebot auf der Schiene und 3) der zukünftige Hauptbahnhof. Die Argumente wurden in die Anlage 4 übernommen. Der Verein ‘ProStuttgart21’ setzt sich in der Öffentlichkeit mit bekannten Persönlichkeiten aus Wirtschaft, Politik, Kultur und Sport für das Projekt Stuttgart 21 ein. Die Deutsche Bahn AG und die Stadt Stuttgart haben ‘21 gute Gründe für Stuttgart 21’ gefunden, die in der Anlage 5 aufgeführt werden. In der Bundesrepublik Deutschland müssen die öffentlichen Körperschaften Wirtschaftlichkeitsberechnungen erstellen, bevor einzelne Maßnahmen beschlossen werden können. Hier sollen im Rahmen von Kosten-Nutzen-Analysen die Kosten im Verhältnis zum Nutzen errechnet werden. Der Quotient aus Nutzen und Kosten muss positiv sein, d. h. größer 1 um zu erkennen, ob eine Maßnahme wirtschaftlich ist. Der volkswirtschaftliche Kosten-Nutzen-Faktor wurde 1999 für das Gesamtprojekt (Stuttgart 21 und NBS Wendlingen-Ulm) ohne städtebauliche Vorhaben nach Berechnungen der Deutschen Bahn AG mit 2,7 angegeben. Im Synergiekonzept Stuttgart 21 wurde im Jahre 1995 aufgrund der Berechnung des verkehrswissenschaftlichen Institutes an der Universität Stuttgart der Nutzen-Kosten-Quotient mit 2,6 angegeben. Dies entsprach einem volkswirtschaftlichen Nutzen in Höhe von 314 Mio. DM pro Jahr. Die Berechnung konnte nicht eingesehen werden. Dennoch handelt es sich um einen positiven Wert. Somit können die Befürworter den volkswirtschaftlichen Nutzen des Gesamtprojektes herausstellen. Das Innenministerium von Baden-Württemberg hat ein Gutachten über die ‘Volkswirtschaftliche Bedeutung des Projekts Baden-Württemberg 21’ durch die Institute IWW (Karlsruhe), SFR (Wien) und VWI (Stuttgart) erstellen lassen. Danach wurde festgestellt, dass durch das Gesamtprojekt ca. 1 Mrd. Pkw-km je Jahr eingespart werden können. Demnach werden sich die CO2-Emissionen um 177 Tonnen jährlich reduzieren. Ferner werden in dem Gutachten positive Effekte innerhalb der Bauzeit sowie Dauereffekte nach Fertigstellung durch die verbesserte Erreichbarkeit ausgemacht. Die Städtebauprojekte und die Beschäftigungseffekte werden sehr positiv gesehen. Die Amortisationszeit der öffentlichen Investitionen des Landes Baden-Württemberg wurde bei einer statischen Betrachtung (ohne Zinsen) mit 13 Jahren berechnet. Bei einer dynamischen Betrachtung unter Berücksichtigung von Zinsen in Höhe von 3,5 % p.a. beträgt die Amortisationszeit 20 Jahre. Das bedeutet, dass innerhalb von 20 Jahren die öffentlich investierten Gelder an das Land zurückfließen. Damit ist die Amortisationszeit im Vergleich zu anderen internationalen Großprojekten vergleichsweise niedrig. Zwischenfazit: Das ‘Projektfenster’ Stuttgart 21 hat sich durch die Finanzierungsvereinbarung vom April 2009 geöffnet: ‘Die Zeit ist reif!’ stellte der Ulmer Oberbürgermeister Ivo Gönner fest. Die Planungen sind weitgehend abgeschlossen, 2010 kann der Baubeginn erfolgen. Den Hauptnutzen werden hier die heranwachsenden Generationen haben. Während der knapp zehnjährigen Bauzeit werden die Stuttgarter mit Einschränkungen umgehen müssen. Bis alle freiwerdenden Flächen einer neuen Nutzung übergeben sind, werden 20 Jahre vergehen. Dennoch werden mehrere Generationen von dem ‘Jahrhundertprojekt’ profitieren können. Der Geschwindigkeitsvorteil für Bahnreisende in Deutschland und Europa ist enorm. München wird von Stuttgart in 1 h 35 Minuten (heute 2 h 18 Minuten) erreichbar sein, Wien in 4 h 50 Minuten. Für die Strecke von Stuttgart nach Paris werden nur noch 3 h 10 Minuten benötigt. Die Bahn wird Marktanteile gewinnen, der Flug- und Autoverkehr werden Marktanteile verlieren.

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Der Autor Rainer Reddehase ist seit über 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft in Stuttgart verwurzelt und Geschäftsführer eines Stuttgarter Immobilienunternehmens, der REAL ESTATE STUTTGART. Als gelernter Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und Diplom-Betriebswirt (FH) war er beruflich in Fach- und Führungspositionen in München, Berlin und Frankfurt am Main tätig. Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die Bewertung von großen Wohnungsbeständen und die Privatisierung von Wohneigentum. Während eines Masterstudienganges an der Universität Regensburg/IREBS beschäftigte er sich intensiv mit dem Bahn- und Städtebauprojekt Stuttgart 21.