Eine globale Finanzkrise, verbunden mit einer Rezession der Weltwirtschaft, wird nicht nur ihre Spuren in den Bankenbilanzen hinterlassen, sondern auch zu einer stockenden Finanzierung der kapitalsuchenden Unternehmen führen. Dieser Effekt wir um so deutlicher, sobald es nach der Krise zu einem wirtschaftlichen Aufschwung kommt, der dann aber nicht durch ein entsprechendes Kreditwachstum finanziert werden kann. Infolge dieser Entwicklung denken schon jetzt deutsche Kreditinstitute, begleitet durch die EZB und die Bundesregierung, über ein Comeback des Verbriefungsmarktes nach. So heißt es beispielsweise in einem Schreiben des Bundesverbandes deutscher Banken, dass Angesichts der aktuellen Kreditklemmendiskussion, die sich aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung in den nächsten Monaten voraussichtlich noch verschärfen wird, der Wiederbelebung des Verbriefungsmarktes eine zentrale Bedeutung beikommt. Ziel der vorliegenden Veröffentlichung ist es aufzuzeigen, wie bei einem wieder in Gang kommenden Verbriefungsmarkt die Bewerkstelligung einer strukturierten Immobilienfinanzierung erfolgen kann und wie hierdurch gewerbliche Wohnungsunternehmen auch zukünftig in der Lage sein werden, ihren Finanzbedarf zu decken. Hierzu werden zunächst die verschiedenen Arten von Verbriefungsprodukten im Immobilienfinanzierungsgeschäft aufgezeigt. Für sehr große Unternehmen ist es dabei zum Teil erstrebenswert, einen eigenen Kapitalmarktzugang zu erhalten, während andere Finanzierungssuchende die Rolle des Kreditinstitutes als Kapitalmarktintermediär in Anspruch nehmen. Der Schwerpunkt dieses Buches befasst sich deshalb mit der Darstellung der organisatorischen Gestaltung einer Finanzierung, welche aufgrund der erheblichen Komplexität des Finanzierungsgebildes mit Hilfe eines Kreditinstitutes durchgeführt wird. Im Praxisbeispiel wird die Immobilien Securitisation (Darlehensverbriefung) an einem konkreten Fall aufgezeigt. Im Strukturellen Teil der Finanzierung werden die dort notwendigen Funktionsträger und Maßnahmen vorgestellt. Hierbei wird schwerpunktmäßig auf die neu zu gründende Objektgesellschaft und die Due Diligence Real Estate eingegangen. Der nachfolgende Operationale Teil beschäftigt sich mit den zu gewährenden Mitwirkungs- und Kontrollrechten, welche über umfangreiche Nebenabreden (Covenants) in den Finanzierungsverträgen explizit benannt werden.

Textprobe: Kapitel 4.3.2, Die Objektgesellschaft: Neben dem Unternehmen Alpha Ges. befinden sich noch weitere Immobilienunternehmen im Eigentum des Darlehensnehmers. Im Laufe der Jahre hat sich daraus eine komplizierte und steueroptimierte Unternehmensgruppenstruktur entwickelt. So sind beispielsweise in vielen Fällen Darlehensnehmer und Sicherheitensteller nicht identisch. Individuell bestehende Unternehmensrisiken der Alpha Ges. wie beispielsweise Instandhaltungsstau, das Risiko von Forderungsausfällen und (steuer-)rechtliche Risiken sind zwangsläufig aus unternehmerischen Aktivitäten heraus entstanden. Somit stellt sich für die finanzierende Bank die Frage nach der Konkurssicherheit des finanzierungssuchenden Unternehmens Alpha Ges. Da diese Frage im Sinne einer Securitisation zwingend mit einem Nein zu beantworten ist, ist die Neuordnung der Rechtsverhältnisse des Darlehensnehmers für die Bank von zentraler Bedeutung (s. Abschnitt 3.1.3). Als Lösung hierfür werden SPVs in Form von eigenständigen Objektgesellschaften gegründet, die von nun an sowohl die Immobilien halten, als auch Darlehensnehmer und Sicherheitengeber sind. Diese SPVs werden in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG festgelegt, deren ausschließlicher Gesellschaftszweck in der Haltung und Vermietung von Immobilien und ggf. Veräußerung von Immobilien aus dem Portfolio liegt. Aufgrund des Finanzierungsvolumens sowie einer unterschiedlich prognostizierten Ertragserwartung (Preformanceanalyse) der Immobilien ist es im Fall der Alpha Ges. notwendig, den zu finanzierenden Bestand in zwei Portfolio-Segmente aufzuteilen und hierzu je ein Darlehen auszureichen. Nachdem ausschließlich die Zweckgesellschaft für die Erfüllung der darlehensvertraglichen Verpflichtungen (non-recourse) haftet und die Werthaltigkeit der Ertragskraft des Immobilienportfolios letztlich durch die Bonität der Gesellschaften bestimmt wird, ist es folgerichtig notwendig zwei von einander rechtlich und wirtschaftlich unabhängige Objektgesellschaften zu gründen. Wegen des weitgehend identischen Aufbaus und Ablaufs der beiden Finanzierungen soll im Folgenden, bis auf wenige Ausnahmen, nur noch von einer Zweckgesellschaft (kurz ObjektCo genannt) gesprochen werden. Die Gründung der ObjektCo stellt eine vollständige Unternehmensneugründung dar. Hierbei bedarf es des Abschlusses zweier Gesellschaftsverträge, eines GmbHGesellschaftervertrages und eines KG-Vertrages. Die GmbH & Co. KG ist zwar keine juristische Person, jedoch teilrechtsfähig und kann deshalb unter ihrer Firma selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Da es sich somit bei der ObjektCo um eine rechtlich eigenständige Immobilien-Objektgesellschaft handelt, kann sie Kreditverträge abschließen, weshalb die Finanzierung unmittelbar an die ObjektCo erfolgte. In den folgenden Ausführungen wird die ObjektCo durch eine Komplementär GmbH vertreten, welche vom Unternehmen Alpha zu 100% gehalten wird. Eine der Grundvoraussetzungen für jede Securitisation ist es, die jeweilige Besitzgesellschaft so weit als möglich von allen Risiken fern zu halten, d.h. sie insolvenzfest zu machen. Die folgenden drei Kriterien sollen sicherstellen, dass die ObjektCo nur in Konkurs gehen kann, wenn die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung nicht ausreichen, das Darlehen mit Zins und Tilgung zu bedienen. 1. Die Aktivitäten der Objektgesellschaft sind auf ihren Gesellschaftszweck (s. oben) zu beschränken. 2. Es dürfen keine gesellschaftszweckfremden Schuldverhältnisse eingegangen werden, deren Nichterfüllung den Konkurs zur Folge haben könnte. 3. Die Abtretung von Rechten aus Forderungen (insbesondere Mietforderungen) durch die Objektgesellschaft an Dritte ist nicht zulässig. Um diesen Kriterienkatalog erfüllen zu können, sind folgende Voraussetzungen zu schaffen: Die Neugründung der ObjektCo ermöglicht den Ausschluss aller vergangenheitsbezogener und somit unter Umständen unkalkulierbarer Risiken. Der Besitz der Objektgesellschaft beschränkt sich auf das zur Vermietung und Verpachtung notwendige Anlagevermögen. Die Objektgesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal, besitzt keine Räumlichkeiten oder andere Einrichtungen. Die Abwicklung der Geschäfte erfolgt durch das immobilienverkaufende Unternehmen Alpha Ges. im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages. Die Wahlmöglichkeiten hinsichtlich der Rechtsform für die ObjektCo werden durch das deutsche Steuerrecht determiniert. Maßgeblich sind hier insbesondere das Einkommensteuergesetz, das Grunderwerbsteuergesetz und das Umsatzsteuerrecht. Seitens des Unternehmens Alpha ist beabsichtigt, stille Reserven zu heben. Voraussetzung hierfür ist die Veräußerung des Portfolios zum Verkehrswert, dies jedoch verbunden mit der Gefahr einer Besteuerung der Differenz zwischen Übertragungs- und Buchwert sowie weiteren Transaktionskosten25. Um diese Kosten weitgehend zu vermeiden, werden Teile des Portfolios unentgeltlich (gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten) an eine GmbH & Co. KG, an der das Unternehmen Alpha nunmehr als 100%iger Kommanditist beteiligt ist, übertragen. Somit ist unter fiskalischen Gesichtspunkten die Buchwertfortführung gewährleistet. Der aus der teilentgeltlichen Übertragung (Kaufpreis + Schuldenübernahme) resultierende Veräußerungsgewinn wird durch die Anwendung des § 6b EStG neutralisiert. Die gesellschafterbezogene Ausrichtung des § 6b ermöglicht es dem einzelnen Mitunternehmer, den auf ihn entfallenden Veräußerungsgewinn steuerneutral auf die Anschaffungskosten des Reinvestitionsgutes zu übertragen. Im vorliegenden Fall ist die veräußerte Immobilie zugleich begünstigtes Reinvestitionsgut der ObjektCo mit der Folge, dass eine Buchwertfortführung erreicht wird. Aus umsatzsteuerlicher Sicht stellt sich die Frage, ob Verwaltungsleistungen, Inkasso und Mahnwesen, welche von der Kommanditistin Alpha zugunsten der ObjektCo erbracht werden, eine sonstige Leistung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG darstellen und damit umsatzsteuerbar sind. Durch die Wahl der Rechtsform einer GmbH & Co.KG stellen die o.g. Leistungen einen nicht umsatzsteuerbaren Gesellschafterbeitrag dar, da der Gesellschafter gegenüber der Gesellschaft eine Leistung erbringt, die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist. Hierdurch werden die Leistungen nicht durch ein Entgelt abgegolten, sondern durch die Beteiligung am Gewinn und Verlust der ObjektCo. Fazit: Die ObjektCo ist eine konkurssicher gestaltete Gesellschaft in Form einer GmbH & Co KG, bei welcher der alleinige Kommanditist (100% Eigentümer) der Verkäufer (Alpha Ges.) der Immobilien ist. Ihr einziger Zweck besteht in der wirtschaftlichen Sicherstellung und rechtlichen Kontrolle des Cash-flows.

• Immobilienfinanzierung

• Due Dilligence Real Estate

• Covenants

• Zweckgesellschaft

• Securitisation

Joachim Bothur, geb. 1965, studierte Betriebswirtschaft an der Hamburger Fern-Hochschule, Abschluss 2009.