Ein erfolgreiches Immobilienprojekt ist unter anderem von einer optimal abgestimmten Finanzierungsgestaltung abhängig. Entsprechende Sorgfalt und Fachkenntnisse über die Besonderheiten und Anforderungen der Finanzierungspartner sind daher nicht nur von Nutzen, sondern sogar von größter Notwendigkeit. In den vergangenen Jahren haben sich sowohl die rechtlichen Rahmenbedingungen als auch die entscheidungsrelevanten Tatbestände für Investitionsentscheidungen, die Immobilienprojekte betreffen, geändert. Worauf nun bei der Finanzierung von Immobilienprojekten zu achten ist, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird und welche Regelungen das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) vorsieht, wird in diesem Buch erläutert. Weiter wird darin dargestellt, welche Aspekte bei der Projektprüfung durch einen Investor oder eine Bank als Finanzierungspartner relevant sind und, inwieweit sich diesbezüglich in den vergangenen Jahren Änderungen ergeben haben, beispielsweise aufgrund der Basel-Richtlinien. Es wird außerdem erläutert, welche Finanzierungsmöglichkeiten sich aufgrund aktueller rechtlicher Rahmenbedingungen anbieten und welche Risiken mit Immobilienprojekten und deren Finanzierung verbunden sind. Ebenso wird die Fragestellung beantwortet, welche Aspekte bei einer Due Diligence sowie der Projektprüfung durch eine finanzierende Bank zu beachten sind und wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird.

Textprobe: Kapitel 3, Finanzierung durch Kreditinstitute: Die üblichste Art der Immobilienfinanzierung erfolgt durch Kreditinstitute und diese Variante soll auch näher betrachtet werden. Aufgrund dessen, dass in Österreich Banken nahezu überall verfügbar und zugänglich sind, und auch eine klare Reglementierung besteht, ist die Finanzierung durch eine Bank der übliche Weg. 3.1, Strukturierung der Immobilienfinanzierung: Die Finanzierung muss stets auf die Art des Projektes abgestimmt sein. Dies betrifft sowohl Höhe als auch Laufzeit und Rückzahlungsvereinbarungen. So kann ein Teil der Finanzierung etwa bis zum Abschluss des Projektes stehen bleiben und endfällig sein, ein anderer Teil könnte durch beispielsweise Mieteinnahmen laufend getilgt werden. Verschiedene Laufzeiten können Sinn machen, wenn bekannt ist, dass etwa nach einer gewissen Zeit kostspielige Adaptierungsarbeiten wieder anfallen werden und somit die bisherige Finanzierung bereits abgedeckt sein sollte. Es empfiehlt sich daher, den richtigen Finanzierungsmix für das jeweilige Projekt zu gestalten. Für die richtige Auswahl einer Immobilienprojektfinanzierung sollten Faktoren wie geplante Behaltedauer, die Art der Immobilie, die Erwartungen an die Rendite aber auch die an Marktentwicklungen sowie ob es sich um ein neues oder bestehendes Objekt handelt, berücksichtigt werden. 3.1.1, Projektbezogene Finanzierung oder Globalrahmen: Üblicherweise ist eine Projektfinanzierung konkret auf die Laufzeit und Lebensdauer eines Projektes abgestimmt und auch auf diesem sichergestellt sowie wird sie aus den Erträgen desselben bedient. Eine Projektbezogene Finanzierung macht durchaus Sinn, da dadurch vollständige Transparenz und Trennbarkeit gewährleistet ist. Ein globaler Finanzierungrahmen, aus welchem Teilbeträge für Einzelprojekte ausgenutzt werden können, erlaubt zwar schnelles Handeln und Reaktion auf günstige Marktmöglichkeiten, bietet jedoch nicht dasselbe Ausmaß an Übersichtlichkeit. Der Globalrahmen bietet sich aber für sehr kurzfristige Projekte an, welche schnell wieder fertiggestellt und wieder abgestoßen werden sollen. Im Zeitverlauf der Projektfinanzierung von der Entwicklungsphase zur Umsetzung bis zum Bestand sinkt das Risiko. 3.1.2, Schichtenfinanzierung: Bei der Schichtenfinanzierung unterscheidet man zwischen 3 unterschiedlichen Tranchen, in welche die Projektfinanzierung aufgeteilt werden kann: Senior Loan in Höhe von ca. 60% des Wertes der Liegenschaft mit hypothekarischer Besicherung. Junior Loan in Höhe von weiteren ca. 20 % des Wertes. Risikokapital, welches oftmals unbesichert ist. Die Konditionen und Laufzeiten werden auf das Risiko abgestimmt, das heißt, dass ein Senior Loan die längste Laufzeit und die besten Konditionen haben wird, wohingegen das Risikokapital die kürzeste Laufzeit mit den schlechtesten Konditionen haben wird. Eine Aufteilung in zwei oder mehr Finanzierungstranchen mit verschiedenen Laufzeiten und Tilgungsvereinbarungen kann für bestimmte Immobilienprojekte durchaus sinnvoll sein. Etwa wenn mit einem großen Mieter vereinbart wurde, dass er die ersten fünf Jahre nur eine niedrige Miete bezahlt, diese dann jedoch angehoben wird. So kann ein Teil der Finanzierung etwa die ersten 5 Jahre sinnvollerweise tilgungsfrei gestaltet werden und dann wenn die Einnahmen höher werden, auch bei diesem begonnen werden. Junior-Loan nennt man dabei die kurzfristigere Tranche, Senior-Loan die langfristigere. Von der Gestaltung her gibt es verschiedenste Möglichkeiten mit endfälligen Anteilen, tilgungsfreien Zeiträumen usw. Je nach dem mit der jeweiligen Tranche verbundenen Risiko kann und wird auch die Kondition unterschiedlich gestaltet sein. 4, Finanzierungsinstrumente: 4.1, Klassische Immobilienfinanzierungen: Die klassische Immobilienfinanzierung teilt sich üblicherweise in eine Ankaufsfinanzierung und eine Ausbaufinanzierung auf. Wird das Objekt langfristig im Portfolio gehalten, bietet sich ein Abstattungskredit an. 4.2, Kontokorrentkredite: Ein Kontokorrentkredit ist eine wiederholt ausnutzbare Finanzierungsform und eignet sich daher besonders für Projekte, bei welchen über den Projektverlauf hinweg regelmäßig sowohl Zahlungen ausgehen als auch eingehen. Je nach Zahlungsplan für die Käufer oder Mieter sowie für die Rechnungen von Baumaßnahmen kann sich die Höhe des tatsächlich notwendigen Liquiditätsbedarfs verschieben. Üblicherweise wird dieser Kredit für ein Jahr vergeben und bei Verlängerungswunsch an den aktuellen Projektstatus angepasst. Im Projektverlauf kann es auch durchaus sein, dass der Kredit zwischenzeitlich gar nicht benötigt wird und das dazugehörige Konto sogar im Haben ist, dennoch ist es wichtig, die Liquidität für die gesamte Projektlaufzeit gesichert zu haben. Somit sollte mit dem Finanzierungspartner auch über die gesamte gewünschte Laufzeit gesprochen werden. Am Ende des Projektes sollte der Finanzierungsrahmen abgedeckt sein. Die Höhe des Kreditrahmens wird auf Basis der Liquiditätsspitzenberechnung des Projektanten bemessen, grundsätzlich sollte ein Finanzierungspartner aber bereit sein, die gesamten Kosten des Projektes zu finanzieren. 4.3, Abstattungskredit und Darlehen: Kredite und Darlehen sind einmal ausnutzbare Finanzierungsformen, welche bei Auszahlung, welche auch in Tranchen möglich ist, entweder direkt an einen Zahlungsempfänger, oder auf ein Abwicklungskonto gutgebracht werden. Die Rückführung erfolgt in Raten, wobei zwischen Pauschalraten mit gleicher Höhe über die gesamte Laufzeit und variierendem Zins- und Tilgungsanteil sowie Kapitalraten, bei welchen der Tilgungsanteil immer gleich, der Zinsanteil jedoch verschieden ist, unterschieden wird. Kapitalraten sind zu Beginn am höchsten, da da die Zinsen vom gesamten aufgenommenen Kapital verrechnet werden, im Projektverlauf dann nur mehr vom noch offenen Restsaldo. Sofern nicht die Zinsen in einem Ausmaß steigen, dass dies eine höhere Rate bewirkt, sollte die Gesamtrate also im Projektverlauf sinken. Bei Pauschalraten erfolgt je nach Vereinbarung der Zinsbindung eine regelmäßige Anpassung des Zinssatzes und somit verändert sich die Laufzeit, wenn bei gleichbleibender Gesamtrate mit jeder Zahlung unterschiedliche Kapitalhöhen zurückgeführt werden. Es ist jedoch auch möglich, die Rate zu ändern, womit die Laufzeit gleich bliebe. Vorteil der Pauschalrate, auch Annuität genannt, ist also, dass diese besser kalkulierbar ist und entgegen der Kapitalrate zu Laufzeitbeginn auch niedriger ist, Nachteil ist jedoch, dass das Kapital womöglich langsamer zurückgeführt wird, sollte der Zinsenanteil in der Gesamtrate sehr hoch sein. Übliche Laufzeiten bewegen sich zwischen 10 und 20 Jahren, im Wohnbau teilweise auch zwischen 25 und 30 Jahren. Eine Zinsbindung wird derzeit von vielen Banken aber nicht mehr für die gesamte Laufzeit vereinbart, sondern nur mehr für etwa 5 Jahre, da derzeit auf den Kapitalmärkten zu den vom Kunden gewünschten Konditionen eine langfristige Refinanzierung kaum mehr möglich ist. Eine übliche Zinsbindung für den Abstattungskredit ist der 3-Monats-Euribor zuzüglich eines Aufschlags. Die Anpassung des Zinssatzes erfolgt dann vierteljährlich, die Ratenzahlung normalerweise monatlich. Ein Abstattungskredit ist die passendste Finanzierungsform für vermietete Objekte, da durch die Mieteinnahmen der Kredit regelmäßig bedient werden kann. Durch einen endfälligen Anteil kann die Rate verkleinert werden, sollte ein Teil der Liegenschaft erst noch zu entwickeln sein. Auch kann ein endfälliger Kredit sinnvoll sein, wenn ein Objekt nicht behalten, sondern in absehbarer Zeit wieder verkauft werden soll und eine entsprechend lukrative Wertsteigerung erwartet wird. Auch besteht die Möglichkeit, während der Laufzeit anzusparen, und den Kredit am Ende der Laufzeit mit dem Ersparten zu tilgen. Dies setzt voraus, dass sich die Anlageform besser verzinst als der Kredit, da sonst eine Lücke auftritt. In der Vergangenheit wurde diese Form vermehrt bei Fremdwährungskrediten eingesetzt, für deren Tilgung sogenannte Tilgungsträger angespart wurden. Leider haben sich diese nicht immer erwartungsgemäß entwickelt

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