Bei Investitionen in die Zukunft stehen Sicherheit und Nachhaltigkeit an erster Stelle. Immobilien sind wertbeständig, trotzen jeder Inflation und bilden dadurch eine solide Grundlage für eine stabile Kapitalbindung. Warum überhaupt eine Anlegerwohnung? Welche Vorteile haben Immobilien? In Zeiten von Staatspleiten und Inflationsgefahr wird es immer schwieriger Geld sinnvoll zu Investieren. Eine Möglichkeit stellen Immobilien und hier speziell Anlegerwohnungen dar. Allerdings bleibt dieses Thema sehr komplex. Ziel dieser Studie ist es, das Feld zu lichten und so eine erste Orientierung zu geben.

Textprobe: Kapitel 3.3, SCHRITT FÜR SCHRITT ZUR ANLEGERWOHNUNG: Die Grundidee einer Anlegerwohnung mag einfach klingen und vermeintlich mit einem Satz erklärt sein ‘Kauf einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung’, doch verbirgt sich hinter einem durchdachten Konzept viel mehr als erwartet. Um wirklich näher auf das Thema Anlegerwohnung eingehen zu können, musste eine Referenzstadt ausgewählt werden. Diese Referenzstadt ist Graz. Warum gerade Graz und nicht Wien – diese Frage werden sich jetzt vielleicht viele stellen. Ja, es stimmt, Wien hat im Bereich Anlegerwohnung die größte Tradition und auch einen sehr etablierten Markt. Ich möchte in diese Arbeit aber auch meine persönlichen Erfahrungen einfließen lassen und die sind einfach in Graz größer als in Wien. Graz hat auch noch weitere Vorteile, diese werden in den nächsten Kapiteln noch heraus gearbeitet. Dass der Bedarf an einem direkten Immobilieninvestment vorhanden und ein entsprechender Absatzmarkt gegeben ist, haben schon die ersten Kapitel gezeigt. Dieser Bedarf ist speziell im Bereich Mietwohnungen besonders groß. Laut einer Studie von EHL Immobilien, ist auch die Nachfrage seitens privater Anleger nach direktem Immobilieninvestment und hier speziell nach Vorsorge bzw. Anlegerwohnungen sehr groß. Diesen Trend konnten auch wir in unserer Firma erkennen, wurden doch im Jahr 2011 alleine in Graz 220 Anlegerwohnungen verkauft. Im Jahr 2010 waren es noch 190, ein Jahr zuvor noch 170 Anlegerwohnungen. Bevor noch mit der Auswahl der Immobilie begonnen werden kann, sind noch folgende wichtige Punkte zu bedenken. Die Anlegerwohnung ist nicht nur eine zu vermietende Eigentumswohnung, sie ist vielmehr ein klassisches Finanzprodukt und sollte auch als solches gesehen werden. Die dahinter stehende Sicherheit ist die Immobilie selbst in dessen Grundbuch der Eigentümer eingetragen ist. Das Grundbuch stellt in Österreich und auch in den meisten europäischen Staaten eine besonders wichtige Stütze der Rechtssicherheit dar. Es ermöglicht auf der einen Seite jedermann Einblick in die aktuellen Eigentumsverhältnisse von Liegenschaften zu geben, dadurch werden diese nachvollziehbar und transparent. Auf der anderen Seite wird Grund und Boden immer ein begrenzt verfügbares Gut sein, aus diesem Grund auch immer eine gewisse Wertbeständigkeit besitzen. Ein weiterer ganz wichtiger Aspekt ist, dass die Wohnung von Anfang an ausschließlich zur Ertragserzielung geplant wird. Der Anleger soll sich nicht um Dinge wie Vermietung, Verwaltung, Mietgesetze, Reparaturen… kümmern müssen. Idealerweise werden all diese Dinge bereits im Zuge des Baus von einer in diesen Themen spezialisierten Fachfirma übernommen. Wenn die Projektentwicklung und die Verwaltung noch ein firmenmäßiges Nahverhältnis haben, wäre das im Sinne der kurzen Kommunikationswege optimal. Diese Projektentwickler benötigen eine langjährige Erfahrung, profunde Marktkenntnisse und auch ein umfassendes Rechtswissen im Bereich von Immobilien und hier speziell im Anlegerwohnungsbereich. Damit ein perfektes Konzept für den Anleger geschnürt werden kann, sollte auch die Vertriebsmannschaft eng mit der Projektentwicklung zusammenarbeiten. Für den Vertrieb sind noch weiter, tiefgreifende Kenntnisse im Bereich der Steuern nötig. Hier ist es unabdingbar, eine entsprechende Steuerberatungskanzlei, die auf Anlegerwohnungen spezialisiert sind, an seiner Seite zu haben. Dieser kleine Auszug zeigt schon, dass es nicht ratsam ist, sich ohne Erfahrung eine Eigentumswohnung zu kaufen, diese zu vermieten, gleich alles selbst in die Hand zu nehmen und zu erwarten, dass am Ende eine entsprechende Rendite mit einem vertretbaren Arbeitsaufwand heraus kommt. Es kann funktionieren, allerding ist die Wahrscheinlichkeit, dass irgendwann in den nächsten 20 Jahren etwas schief geht, relativ hoch. Denn diese 20 Jahre werden gebraucht, dazu komme ich aber in einem späteren Teil der Arbeit. Der erste Schritt zu einer Anlegerwohnung wird also sein, sich einen entsprechenden, erfahrenen Anbieter zu suchen. Die richtige Auswahl einer Immobilie wird dennoch immer noch eine persönliche, nicht zuletzt auch emotionale, Entscheidung des Anlegers sein. Um die Qual der Wahl etwas einfacher zu gestalten, werden im nächsten Punkt dazu einige Überlegungen angestellt. 3.3.1, AUSWAHL DER IMMOBILIE: Wie jedes Immobilienprojekt beginnt auch ein Anlegerwohnungsprojekt, wie soeben angesprochen, mit der Suche nach dem geeigneten Objekt bzw. nach dem geeigneten Grundstück. Jeder Anlegerwohnungsanbieter hat ein entsprechendes Repertoire aus dem potenzielle Anleger wählen können. Der erste Punkt wird die Lage bzw. der Standort sein, der für den Wohnungskäufer von Interesse sein wird. 3.3.1.1, DIE LAGE, DER STANDORT: Bei der Lage der Immobilie unterscheidet man zwischen der Makrolage und der Mikrolage. Die Makrolage bezieht sich auf das Land, die Region, die Stadt und sogar auf den Stadtteil. Die Mikrolage spiegelt die nähere Umgebung, die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und Taktzeiten, die Straßenanbindungen, die Immissionsbelastung, Ausrichtung der Wohnung, die zukünftige Entwicklung der Lage etc. wider. Wurde schon ausführlich auf das Land, die Region und etwas auf die Stadt eingegangen. Betrachten wir uns nun, nach welchen Kriterien eine Stadt und dort die Stadtteile gewählt werden sollten. Diese näheren Erklärungen könnten einen Widerspruch vermuten, habe ich doch in einem der letzten Punkte geschrieben, dass die Selektion der Wohnungen ein erfahrener Wohnungsanbieter, der sich in der entsprechenden Region genauestens auskennt, übernehmen sollte. Das stimmt auch, ich möchte nur die Komplexität der richtigen Objektauswahl darstellen und dafür das notwendige Hintergrundwissen liefern. Außerdem schadet es nie zu wissen, nach welchen Kriterien eine Anlegerwohnung auszuwählen ist. Wie in fast allen künftigen Punkten ist folgende Betrachtungsweise wichtig: ‘Wer immer nur von sich aus geht, wird selten jemanden verstehen können, der anders ist.’. (Frank Bütow). Bei der Beurteilung vieler Eigenschaften von Anlegerwohnungen sollte man sich in die Lage eines potenziellen Mieters versetzen. Oft wird der Fehler begangen, zu sehr den eigenen Geschmack und Anspruch einfließen zu lassen. So ist es auch bei der Auswahl der Lage wichtig, einen möglichst breiten Mieterkreis anzusprechen. Laut weit verbreiteter Meinung (wie das auch meine Umfrage zeigen wird) gibt es nur zwei signifikante Lagen: Die zentrale Lage und die Grünlage, welche aber wiederum dem Eigennutzer vorbehalten bleibt. Es gab auch einen jahrelangen Trend in diese Richtung, steigende Kaufpreise in den gehobenen Wohngebieten und Mieten die nicht im gleichen Aussaß mitgestiegen sind, machen es langfristig schwierig, eine adäquate Rendite zu erzielen. Sollte es allerdings ein reines Werterhaltungs- oder Prestigeobjekt sein, ist die zentrale Lage immer noch zu bevorzugen. Wenn wir allerdings von Immobilien als Anlageobjekt sprechen, ist die Rendite neben der Sicherheit das wohl wichtigste Kriterium. Nehmen wir Graz als Bespiel, in den Bezirken Innere Stadt, St. Leonhard und Geidorf werden immer weniger neue Anlegerprojekte errichtet. Bezirke etwas außerhalb haben hier viel mehr Entwicklungspotenzial und werden aus diesem Grund von Projektentwicklern bevorzugt. Um dennoch die altbewährten Lagen zu einem ansprechenden Preis zu erhalten, wird der Sekundärmarkt mehr denn je ins Auge gefasst. Das betrachten wir uns aber näher im nächsten Kapitel. Welche Kriterien sind jetzt bei den Lagen außerhalb des Stadtkernes zu beachten. Der für eine erfolgreiche und langfristige Vermietung wohl wichtigste Faktor ist die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und an die lokale Infrastruktur. So eignen sich auch Anlegerwohnungsobjekte die sich in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten bzw. Schulen und Kindergärten befinden. Ein weiterer Garant für eine dauerhafte Vermietung sind große Dienstleistungsbetriebe, Universitäten oder Krankenhäuser. Ein gutes Beispiel in Graz ist hier der Bezirk Eggenberg. Durch den Boom der Fachhochschulen und der in Eggenberg ansässigen FH-Joanneum, wurde diese Region in den letzten Jahren enorm aufgewertet. Dieser Aufwärtstrend wird auch die nächsten Jahre anhalten, sind doch die Grundstückspreise hier noch sehr moderat.

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Ing. Dipl.-Ing Thomas Florjancic MBA geboren in der Steiermark, Jg. 1969 ist verheiratet, Vater von 2 Kindern. Nach dem Studium (Wirtschaftsingenieurwesen) und der Vermögensberaterprüfung konnte er sehr viel Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche sammeln. 2008 kam er zur C&P. Hier ist er seit dem für die Ausbildung und das Know-How im Unternehmen verantwortlich. Nebenberuflich absolvierte er ein MBA Studium im Bereich des Immobilienmanagements. Was ihn nun auch zu einem absoluten Spezialisten im Bereich von Anlegerwohnungen sowohl national als auch international macht.