Grundstücke in Sanierungsgebieten sind von den gesetzlichen Regelungen des Besonderen Städtebaurechts (BauGB) betroffen. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch soll die Anwendung und Einhaltung dieser Gesetze sichern. Für den Zeitraum des Sanierungsverfahrens bestehen eine Preisbindung und umfassende Genehmigungspflichten, bei Vorgängen wie Veräußerungen, Baumaßnahmen, Vermietungen, Nutzungsänderungen, Teilungen, Erbbaurechten, finanziellen und rechtlichen Belastungen. Grundstückswertermittlungen i. Verb. m. Sanierungsverfahren erfordern spezifische Fachkenntnisse und sind häufig Anlass für gerichtliche Auseinandersetzungen. Maßgeblich für den Grundstückswert ist die Qualität des Grundstücks, die dem Wert zugrunde gelegt wird. Bei sanierungsrechtlichen Bewertungen wird zwischen sanierungsunbeeinflusster Qualität (historisch) und sanierungsbeeinflusster Qualität (zukünftig) unterschieden. Wertermittlungen müssen unter Berücksichtigung der sanierungsrechtlichen Gegebenheiten erfolgen und werden durch das Fehlen von Vergleichswerten zusätzlich erschwert. Am Beispiel des Sanierungsgebietes Bahnhofsviertel II in Braunschweig (1983-2006) wird die besondere rechtliche Situation von Grundstücken in Sanierungsverfahren aus Sicht der sachverständigen Wertermittlung aufgezeigt. Der Ablauf und die Daten dieses Sanierungsverfahrens geben beispielhaft Auskunft über die Art, Anzahl und Besonderheit grundstücksbezogener Vorgänge und Wertermittlungsaufgaben. Das Zahlenmaterial, die Erläuterungen der gesetzlichen Erfordernisse, die Beschreibung von Sanierungsmaßnahmen in Verbindung mit Wertermittlungen veranschaulichen die Zusammenhänge und verdeutlicht die Problematik von Wertermittlungsaufgaben in laufenden und abgeschlossenen Sanierungsverfahren. Am Ablauf des Sanierungsverfahrens Bahnhofsviertel II wird die Vielfalt der Bewertungsaufgaben für den Sachverständigen in Sanierungsgebieten veranschaulicht. Die Anzahl von Wertermittlungsaufgaben, ihr Zeitpunkt und die zugrunde liegende Qualität des Grundstücks gibt Aufschluss über Art und Schwierigkeit der Wertermittlungen. Gleichzeitig wird deutlich, dass die unterschiedlichen Bewertungsaufgaben im kausalen Zusammenhang stehen auch wenn sie zeitlich viele Jahre auseinander liegen. Fehlerhaft ermittelte Grundstückswerte führen bei späteren Bewertungen immer zu Problemen. Wichtig ist die Erkenntnis, dass frühe Wertermittlungen (Genehmigungsverfahren) die Vergleichswerte bilden können, die bei der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen hilfreich wären. Wertemittlungen in Sanierungsverfahren sind eine anspruchsvolle und spannende Aufgabe für Sachverständige.

Textprobe: Kapitel 2.1, Die Anfänge der Sanierung: Nach dem 2. Weltkrieg hatte sich die Situation der Städte gravierend verändert. Bombardierungen und Luftangriffe haben Lücken in das Stadtbild gerissen und ganze Stadtteile völlig zerstört. In Braunschweig wurden 90% der Innenstadt, 50% der Industrieanlagen und 60% der öffentlichen Gebäude total zerstört oder sehr schwer beschädigt. Der Wiederaufbau wurde als eine große Chance gesehen, die Städte der ‘neuen Zeit’ und den veränderten Ansprüchen durch die Industrialisierung anzupassen. Die Stadtplanung nach dem Krieg erfolgte nach den Leitbildern der Moderne mit den Schlagworten ‘Gliederung’, ‘Auflockerung’, ‘Funktionstrennung’ und ‘verkehrsgerecht’. Bei der rasanten Geschwindigkeit des Wiederaufbaus und dem Wachstum der Städte blieben die empfindlichen Strukturen der Innenstädte, die sich über Jahrhunderte entwickelt hatten, unbeachtet. Die neuen Planungsziele wurden den historischen Bereichen der Kerngebiete nicht gerecht. Dichte, Dimensionen, Nutzungen und Formensprache hatten sich verändert. Dem Bestand wurde wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Ideologisch wurden alte Substanz und alte Strukturen pauschal mit der Vergangenheit verbunden. Die ‘gute, alte Stadt’ war kleinteilig, steinern und verziert. Aber auch eng, marode und zu wenig belichtet, um langfristig gesunde Lebens- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten zu können. Das Alte mit dem Neuen sinnvoll zu verbinden, bedeutete Mehraufwand und Geduld, was dem Wachstumsgedanken nicht entsprach. Die Identität der Städte hatte Verluste hinnehmen müssen. Aus diesen Erfahrungen und der Erkenntnis, dass die Stadtgeschichte nicht ignoriert werden darf, entstand die Idee der ‘Stadterneuerung’. Die Städtebauförderung wurde ins Leben gerufen. Mit ihr sollten Stadtquartiere, die den Anschluss an die städtische Entwicklung – räumlich und wirtschaftlich - verloren hatten, durch finanzielle, rechtliche und soziale Standards unterstützt werden. Doch die Anfänge der Sanierung waren prozesshaft und verliefen nicht reibungsfrei. Sanierung sah oft den flächenhaften Abriss ganzer Quartiere zu Gunsten einer größtmöglichen Planungsfreiheit vor. Diese erfolgte nach den Kriterien der Brauchbarkeit und Wirtschaftlichkeit und ohne Berücksichtigung der Bedürfnisse der Bewohner. Erfahrungen aus diesen ersten Phasen des Wiederaufbaus der Städte führten zur ‘behutsamen Stadterneuerung’, basierend auf der Erkenntnis, dass eine erfolgreiche Sanierung nur in einem gemeinsamen Prozess von Planungsverwaltung und aller, am städtischen Leben Beteiligten, durchgeführt werden kann. Im Regelwerk des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) wurde der Umgang mit der baulichen Substanz ebenso wie der Umgang mit den Bewohnern der Stadtquartiere verankert. Information und aktive Beteiligung der Bürger, Optionen in der Planung und Partizipation sind inzwischen Selbstverständlichkeiten in der Planungskultur. Die Sanierung betrifft überwiegend die Innenstädte und innenstadtnahe Altbaugebiete. Die Innenstadt ist von je her das Zentrum und Keimzelle einer Stadt und birgt ein hohes Potential an Identifikationskraft. Ziel der Sanierung ist es heute, den Bestand weitestgehend zu erhalten und behutsam - dort, wo es notwendig ist - durch Neubauten zu ergänzen. Kleinteiligkeit und Vielschichtigkeit, Nutzungs- und Funktionsmischung, Erhalt, Pflege und Modernisierung des Bestandes sollen wieder die Basis für Urbanität und lebendige, lebenswerte Stadtteile sein. Durch die Gestaltung öffentlicher Straßen und Plätze soll sich das private und öffentliche Leben wieder vermischen. Die Entwicklungen der letzten Jahre, wie der demografischer Wandel, Anstieg der Arbeitslosigkeit und Sinken der Wirtschaftskraft, verstärken die Probleme der Innenstädte. Auf die großen Erfolge in Zeiten des ‘Wirtschaftswunders’ folgte Ernüchterung, Problemlagen haben sich verschoben – werden vielschichtiger. Der Investitions- und Umnutzungsdruck ist lang nicht mehr so hoch. Eine gesunde Infrastruktur soll die Städte wieder zu einem beliebten Wohnstandort machen. Dazu gehört nicht nur die bauliche Verflechtung der alten Substanz mit der neuen, sondern auch die Verflechtungen auf sozialer, wirtschaftlicher und politischer Ebene und der sensible und bewusste Umgang mit den stadtteilspezifischen Gegebenheiten. Mit der städtebaulichen Sanierung soll ein behutsamer Erneuerungsprozess in Gang gesetzt werden, der alle Beteiligten einbezieht und nachhaltig von sich aus Bestand hat.

• Immobilienbewertung

• Sanierungsverfahren

• Ausgleichsbeträge

• kommunale Wertermittlung

• Niedersachsenverfahren

• Bahnhofsviertel II

• Sanierung

Gudrun Huhold, geb. 1951 in Hannover. Nach langjähriger selbständiger Tätigkeit in der Immobilienbranche (Planung, Projektentwicklung, Finanzierung, Immobilienmaklerin) entschied sich die Autorin zur Erweiterung ihrer fachlichen Qualifikation. Das wirtschaftliche Studium im Fachbereich Immobilienbewertung schloss sie 2009 mit dem akademischen Grad Master of Sience in Real Estate Valuation (M.Sc.) erfolgreich ab. Die Ableistung verschiedener Praktika im Verlauf des Studiums führte zu einer Anstellung bei der Stadt Braunschweig. An der Wertermittlung von Ausgleichsbeträgen für zwei abgeschlossene Sanierungsgebiete war die Autorin maßgeblich beteiligt. Die Kausalität der spezifischen Schwierigkeiten bei Wertermittlungen im Rahmen des besonderen Städtebaurechts (BauGB) und deren ursächliche Zusammenhänge wurden bei dieser Tätigkeit deutlich. Nach Beendigung der Angestelltentätigkeit wurde die Autorin im Mai 2010 als Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt. Heute erarbeitet die Autorin in kommunalem Auftrag umfangreiche Bewertungen in laufenden Sanierungsverfahren.