Die Zinsen sind auf dem Allzeittief, die Börsenrallye ist am Ende und gleichzeitig droht eine Inflation. Die Euro-Schuldenkrise bleibt ein Drama. Etliche Anleger bangen um den Werterhalt ihres Privatvermögens. Die anhaltende Unsicherheit auf den instabilen Finanzmärkten und die extrem niedrigen Hypothekenzinsen führen zu einem Anstieg der Nachfrage nach physischen Kapitalanlagen und beflügeln somit die Dynamik der Immobilienmärkte. Nach Jahren stagnierender oder fallender Preise verzeichneten Deutschlands Wohnimmobilien im Jahr 2011, wie schon im Vorjahr, hohe Wertzuwächse. Trotz der hohen Immobilienpreise flüchten Privatanleger immer noch in das vermeintliche Betongold . Fraglich dabei ist, welche Rendite mit Immobilien in der Zukunft überhaupt noch erwirtschaftet werden kann und vor allem welchen Schwankungen sie unterliegt. Mit genau dieser Fragestellung befasst sich die vorliegende Studie. Hierzu wird ein Modell zur Investitionsanalyse hergeleitet und alle Einflussparameter identifiziert, analysiert und bewertet. Die Renditeschwankungen werden über Risikobetrachtungsmethoden, wie z.B. einer Monte-Carlo-Simulation, ermittelt. Der Fokus liegt dabei ausschließlich auf privaten Investoren, die eine Eigentumswohnung als reine Kapitalanlage direkt erwerben möchten. Um die Quantifizierung der Wertveränderungsraten beispielhaft zu ermitteln, führt der Autor in dieser Studie eine ausführliche Kointegrationsanalyse durch. Außerdem erfolgt die praktische Umsetzung des gesamten Investitionsanalysemodells zuletzt an einem Fallbeispiel, nämlich dem Erwerb einer 3,5-Zimmer-Wohnung in Frankfurt am Main als Kapitalanlage für einen privaten Investor. Zugleich decken die Analysen wichtige Risiken auf und ermitteln kritische Werte, mit denen die Rendite-Risiko-Struktur des Investitionsvorhabens signifikant verbessert werden kann.

Textprobe: Kapitel 5.1.6, Ertragssteuern: Wenn eine Privatperson eine Eigentumswohnung vermietet, werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die wiederum die Bemessungsgrundlage aller Einkunftsarten erhöhen und i.d.R., je nach persönlichem Tarif, zu einer Steuerzahlung führen. Die Einkünfte werden gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG durch eine Einnahme-Überschuss-Rechnung ermittelt. Hierzu werden von den Mieteinahmen alle Werbungskosten abgezogen. Abzugsfähige Werbungskosten sind im Wesentlichen sämtliche Verwaltungsaufwendungen, Schuldzinsen und Instandhaltungsaufwendungen sowie die Absetzung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes. Tilgungen eines Darlehens und Zahlungen, die ausschließlich in die Instandhaltungsrücklage einer WEG einfließen, können nicht angesetzt werden. Die AfA-Sätze sind vom Baujahr abhängig. Bei Neubaugebäuden können z.B. jährlich 2% von den Anschaffungskosten des Gebäudes als Werteverlust geltend gemacht werden. Zu den Anschaffungskosten gehört nicht der Wert des Grundstücks, allerdings die anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Verluste können unbegrenzt innerhalb der Einkunftsart (Vermietung und Verpachtung) ausgeglichen oder als Verlustvortrag in das Folgejahr vorgetragen werden. Im Modell wurde das letztere angenommen. Gewinne aus der Veräußerung der Wohnung sind nur dann steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Nach Ansicht einzelner Experten ist fraglich, ob diese Regelung der nächsten Legislaturperiode standhält und gegebenenfalls Veräußerungserlöse grundsätzlich immer zu besteuern sind. Aus diesem Grund kann im Modell die Haltefrist verändert werden, um die Auswirkungen verschiedener Szenarien zu überprüfen. 5.1.7, Zwischenfinanzierung: Die Einnahmen- oder Ausgabenüberschüsse von den einzelnen Jahren des Planungszeitraums werden auf einem Bestandskonto gesammelt. Bei negativem Guthabenstand fällt ein Kontokorrentzins an, sonst ein Guthabenzins. Beide Zinszahlungen werden mit der nächsten Periode verrechnet, wobei der Guthabenzins gem. § 20 Abs. 7 EStG ggf. noch um die Abgeltungsteuer reduziert wird. Der Bestandssaldo der letzten Betrachtungsperiode zeigt den Vermögensendwert an. Generell kommen auch andere Alternativen in Betracht, wie z.B. die Reinvestition der freien Mittel in eine weitere Eigentumswohnung, andere Finanzanlagen oder die Kredittilgung zur Verringerung der Zinsbelastung. Diese Szenarien könnten im Zahlungsstrom des VOFI’s individuell modelliert werden. 5.2, Kointegrationsanalyse: Dem Kapitel 5.1.4 folgend, eignen sich Kointegrationsanalysen besonders gut, um langfristige Prognosen für die Immobilienpreise aufzustellen. In diesem Kapitel werden die Kointegrationstechniken und ihre Voraussetzungen erklärt und anhand der Wohnungspreisentwicklung der Stadt Frankfurt am Main (FFM) angewendet. Scheinregressionen treten häufig auf, wenn zwei oder mehrere nichtstationäre Zeitreihen aufeinander regressiert werden. Um diesem Problem auszuweichen, finden oft ihre stationären ersten Differenzen Verwendung. Allerdings gehen dabei wertvolle Informationen über das Niveau der Zeitreihen verloren, sodass sich die Niveaus der Variablen im Regressionsmodell beliebig weit voneinander entfernen können. Genau an diesem Punkt setzt das Konzept der Kointegration an, das auf die Nobelpreisträger Engle und Granger zurückgeht. Grundsätzlich weisen z.B. ökonomische Variablen wegen einer Trendkomponente einen nichtstationären Verlauf auf. Dennoch kann es vorkommen, dass zwischen zwei oder mehreren nichtstationären Zeitreihen eine stabile langfristige Gleichgewichtsbeziehung existiert, da sie oft durch einen gemeinsamen Trend gekennzeichnet sind, sodass deren Differenzen wiederum eine stationäre Zeitreihe bilden. Falls dies der Fall ist, liegt eine Kointegrationsbeziehung vor und ein Fehlerkorrekturmodell kann geschätzt werden. In den folgenden Abschnitten wird eine optimale Datengrundlage gesucht und diese dann auf ihre Stationaritätseigenschaften untersucht. Sind alle notwendigen Bedingungen erfüllt, wird im Eingleichungsmodell nach Engle und Granger eine Kointegrationsbeziehung zwischen den Variablen untersucht sowie mehrere Kointegrationsbeziehungen mit dem Johansen Verfahren. Zusätzlich wird ein Granger-Kausalitätstest durchgeführt sowie verschiedene Strukturbruchtests. Zuletzt wird, mittels eines Fehlerkorrekturmodells, die zukünftige Entwicklung des Frankfurter Wohnungsmarkts vorhergesagt und mit Prognosen der BulwienGesa AG verglichen.

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