Ausgangspunkt dieser Studie ist eine Onlinebefragung, die vom Oktober 2010 bis Dezember 2010 stattfand und sich an Privatpersonen sowie Immobilienmakler richtete. Die Untersuchung greift alle Themen auf, die das Image der Branche und deren Entwicklung beeinflussen. In diesem Zusammenhang werden die persönlichen Sichtweisen der beiden Teilnehmergruppen zunächst getrennt voneinander und dann abschließend in einem Vergleich untersucht. Ferner befasst sich dieses Buch mit den theoretischen Grundlagen der Themen, die das Berufsbild und folglich das Ansehen des Immobilienmaklers beeinflussen. Sie bilden das Fundament der Auswertung der Befragung. Das Ziel ist es folglich, neben der Erläuterung der theoretischen Grundlagen, zwei Online-Befragungen zu erstellen, um die aktuelle Entwicklung des Berufsstandes der Immobilienmakler analysieren zu können. Die Studie verfolgt dabei diverse Ziele: Die Kriterien, nach denen der Kunde den passenden Makler auswählt, zu benennen und sie auf ihre Relevanz hin zu prüfen, einen Überblick über die gängigsten Vorurteile im Hinblick darauf zu erstellen, ob sie zutreffend sind oder nicht, die Transparenz der Maklerdienstleistungen zu untersuchen sowie Mittel und Wege für eine verbesserte Transparenz zu finden, einen Vergleich der Maklerdienstleistungen im Zusammenhang mit dem daraus resultierenden Honorar durchzuführen und schließlich Probleme der Öffentlichkeit bezüglich der Maklerbranche zu hinterfragen und somit für mehr Aufklärung auf beiden Seiten zu sorgen. Das Buch gliedert sich in zwei wesentliche Teilbereiche: Um das Thema Image der Immobilienmakler mit all seinen Dimensionen besser zu verstehen, werden am Anfang die theoretischen Grundlagen zu den Faktoren, die Einfluss auf das Image der Immobilienmakler nehmen, erläutert. Der zweite Teilbereich enthält eine umfangreiche Erläuterung zur Durchführung einer solchen Befragung sowie die Auswertung der Online-Befragung Image der Immobilienmakler aus externer und interner Branchensicht.

Textprobe: Kapitel 5.5, Entstehung eines Provisionsanspruches: 5.5.1, Voraussetzungen: Die Voraussetzung zur Entstehung eines Provisionsanspruches werden zum Teil im § 652 BGB aufgewiesen. Jedoch lässt der Wortlaut dieser gesetzlichen Bestimmung nicht sämtliche Tatbestandsmerkmale erkennen. Durch eine ständig fortentwickelte Rechtsprechung wurden die Voraussetzungen ausgestaltet. Folgende Tatbestandsmerkmale müssen für einen Provisionsanspruch vorliegen: - Zustandekommen eines Maklervertrages. - Vermittelnde oder nachweisende Tätigkeit des Maklers. - Zustandekommen eines Hauptvertrages. - Ursächlichkeit der Maklertätigkeit. Kenntnis von der Tätigkeit des Maklers. Die aufgelisteten Merkmale müssen insgesamt erfüllt sein, wenn der Makler ihm nach dem Gesetz zustehenden Provisionsanspruch geltend machen will. Dazu muss er in der Regel das Vorliegen der Tatbestandsmerkmale auch beweisen können. Die Grundvoraussetzung für das Entstehen eines Provisionsanspruches ist der Abschluss eines Maklervertrages. 5.5.2, Wesen des Maklervertrages: Zunächst sei zu erklären, wo man einen Maklervertrag im Gesetz einzuordnen hat. Die Maklertätigkeit gehört zu den sogenannten Dienstleistungen, die im siebten Abschnitt des BGB mit der Überschrift ‘einzelne Schuldverhältnisse’ geregelt sind. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt im Wesentlichen vier Vertragstypen: der eigentliche Dienstvertrag (§ 611 ff. BGB), den Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB), den Auftrag (§§ 662 BGB), den Maklervertrag mit den Paragraphen 652 bis 656. Der Dienstvertrag im Allgemeinen ist die Entrichtung einer Vergütung für geleistete Dienste und zwar unabhängig vom Erfolg. Der Makler hingegen wird nur eine Provision erhalten, wenn es zum tatsächlichen Vertragsabschluss zwischen den von ihm zusammengeführten Interessenten kommt, man nennt es auch das Erfolgsprinzip. Der Werksvertrag unterscheidet sich vom Maklervertrag, da hier ein Erfolg garantiert wird, das bedeutet die Herstellung eines Produktes bzw. Erreichung eines Erfolges. Ein Immobilienmakler kann im Normalfall solch einen Erfolg nicht versprechen, da er ja vom übereinstimmenden Willen zweier Anderer abhängig ist. Zudem besteht für den Auftraggeber eine Abnahmepflicht, während beim Maklervertrag dem Auftraggeber freigestellt bleibt, ob er von der Vertragsmöglichkeit Gebrauch macht, das ist z.B. Teil des Grundsatzes der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers. Für einen Auftrag verpflichtet sich der Auftragnehmer zu einer unentgeltlichen Dienstleistung. Er hat ggf. nur Anspruch auf Ersatz. Der Maklervertrag hingegen ist auf eine Entlohnung bei Eintritt des Erfolges gerichtet. Der Maklervertrag ist demnach weder ein Auftrag, noch ein reiner Dienstvertrag oder Werkvertrag im Sinne des BGB. Jedoch beinhaltet er Elemente aus den drei Vertragstypen. Eine besondere Problematik bei Maklerverträgen ist der Unterschied zwischen individual ausgehandelten Verträgen und standardisierte Verträge, welche den allgemeinen Geschäftsbedingungen zugrunde liegen. Denn bei einem vorformulierten Vertrag greifen die Regelungen der §§ 305 ff. BGB betreffend das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Gleichgültig, ob die Bestimmungen einen äußerlichen Bestandteil des Vertrages bilden oder in die Vertragsurkunde selber aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben oder welche Form der Vertrag hat. Nach § 1 Abs. 2 AGBG sind die allgemeinen Geschäftsbedingungen dann nicht gegeben, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den beiden Parteien einzeln ausgehandelt wurden sind. Viele Immobilienmakler greifen jedoch auf den standardisierten Vertrag zurück, deren Vertragsmuster für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt sind. Demnach wird der Maklervertrag an die Normen der AGBs zu messen sein. Es hat sich jedoch eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt, bei der herausgebildet wurde, welche Klauseln wirksam oder unwirksam sind. Die Generalklausel des § 307 BGB heißt: ‘Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.’ Das Problem ist hier, dass immer, wenn der Anschein nachteiliger vertraglicher Regelung erweckt wird, die Klausel unwirksam ist. Daher bedarf es keine Vertiefung, dass die Rechtsprechung diese Klausel für unwirksam hält, da sie zur Aushebelung des gesamten AGBG führen würde. Da § 652 eine erfolgsabhängige Vergütung vorsieht, ist jede Art von erfolgsunabhängiger Vergütung, völlig irrelevant, wie die Provision genannt wird, unwirksam. Darunter fallen auch Aufwendungsersatzklauseln die bereits vor der Entstehung der Kosten geschlossen wurden. 5.5.3, Zustandekommen eines Maklervertrages: Nicht jeder Auftrag endet mit einem Erfolg. Manche Immobilien sind schwer verkäuflich, z.B. wenn ein Verkäufer unrealistische Preisvorstellungen hat, gelegentlich wird die Verkäuferabsicht aufgegeben oder das Objekt an Interessenten verkauft, die nicht über den Makler kamen. In all diesen Fällen geht der Makler ohne Courtage aus dem Geschäft. Ohne Erfolg keine Provision. In solchen Fällen ist das Zustandekommen eines Maklervertrages entscheidend, darin könnte unter anderem vereinbart werden, dass der Makler seine Aufwendung je nach Fall ersetzt bekommt. Eine entsprechende Regelung sollte deswegen, schon als Beweis, in dem Maklervertrag mit aufgenommen werden. Wichtig hierbei ist es, dass solch ein Maklervertrag erst einmal zustande kommt. Ein Vertrag entsteht durch ein Angebot zum Abschluss eines Vertrages und durch die Annahme dieses Angebotes, das gleiche gilt auch für einen Maklervertrag. Es müssen demnach zwei sich ergänzende und im Ergebnis übereinstimmende Willenserklärungen zusammenkommen, somit sind die Regeln des Allgemeinen Teils des BGB §§ 145 ff. maßgebend. Daher kommt der Maklervertrag erst gar nicht zustande, wenn der Auftraggeber einen wesentlichen Teil des Angebotes des Maklers ablehnt, z.B. wenn der Auftraggeber eine Vermittlungstätigkeit wünscht und keine nachweisende Tätigkeit oder ein konkretes Angebot ablehnt und Informationen über ähnliche Objekte erbittet. Einige Verträge kommen im Alltag durch einen mündlichen Vertragsabschluss zustande. Diese Tatsache entspricht der im Schuldrecht vorherrschenden Vertragsfreiheit. Neben der Möglichkeit Verträge mündlich abzuschließen, sieht das Gesetz auch die Erfordernis einer schriftlichen Vertragsform und in Einzelfällen einer notariellen Form vor. Für das Zustandekommen eines Maklervertrages ergibt sich aus § 653 Abs. 1 BGB, dass ein Maklerlohn auch als stillschweigend vereinbart gelten kann. Demnach bedarf ein Maklervertrag keiner besonderen Form, er kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend zustande kommen. Demzufolge sind allgemeine Maklerverträge nicht formbedürftig, anders zu betrachten sind aber Makleralleinaufträge. Daher ist es für den Immobilienvermittler, sowie für den Auftraggeber von besonderer Wichtigkeit zu wissen, ob es zum Abschluss eines solchen Vertrages gekommen ist. Denn ein Maklervertrag ist eine unabdingbare Voraussetzung eines Provisionsanspruches. Jedoch schaffen die Tätigkeit und der Erfolg einer Vermittlung einer Immobilie keinen Provisionsanspruch, solange kein Maklervertrag abgeschlossen wurde. In Einzelfällen gibt es jedoch Ausnahmen von dem entbehrlichen Formerfordernis. Das gilt z.B. bei Maklerverträgen mit Gemeinden, hierbei bedürfen Maklerverträge laut der Gemeindeordnung der Schriftform. Andernfalls ist dieser bis zum Zeitpunkt einer späteren möglichen Genehmigung schwebend unwirksam. Der Inhalt eines Maklervertrages ist ebenso wenig wie die Form vorgeschrieben. Er hat sich abgesehen von den Mindestanforderungen an der Praktikabilität zu orientieren, wobei die AGBs weitgehende Einschränkungen macht. Als Mindestvoraussetzung sollten zumindest die Vertragsparteien, die Maklertätigkeit, d.h. Nachweis und/oder Vermittlung, der Vertragstypus einschließlich der Preisvorstellung, die Art des Maklervertrages, sowie die genaue definierte Verpflichtung eine Provision zu zahlen, aufgenommen werden. Empfehlenswert ist auch die Vertragsdauer zu inkludieren, sofern man den Maklervertrag schriftlich vereinbart. Lediglich Verträge die eine Verpflichtung zum Abschluss eines Grundstücksgeschäfts begründen, bedürfen einer notariellen Beurkundung nach § 311 Abs. 2 BGB. Nach der Rechtsprechung gilt das auf für Verträge, die einen mittelbaren Zwang zum Grundstückserwerb oder Grundstücksverkauf auf den Kunden ausüben. Und wer als Immobilienmakler kein Geld verschenken will, sollte in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen einen Aufwendungsersatz vereinbaren. Dies empfiehlt dann, wenn mangels Erfolgseintritt keine Provision anfällt. Das ist aber nicht zwingend. Wer dies für richtig hält, kann die Erstattung seiner Aufwendungen auch neben der Provision vereinbaren. Ein Zusammenhang zwischen Provisionsanspruch und Aufwendungsersatz besteht nicht. Vor Gericht wird heute immer noch das Zustandekommen eines Maklervertrages diskutiert. Wie bereits erläutert, bedarf des Maklervertrags gesetzlich keine Form. Nach § 652 Abs. 1 BGB ist derjenige, der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrage Vergütung verspricht, zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung zustande kommt. Streitpunkt ist auch, ob nämlich der Kunde dem Makler für seine Maklertätigkeit einen Maklerlohn versprochen hat. Denn wer einen anderen mit einer Leistung betraut, ohne ihm eine Provision zu versprechen, erteilt laut §§ 662 BGB ff. allenfalls einen Auftrag, schließt also im Normalfall keinen Maklervertrag ab. Ursache für das Problem ist in erster Linie der Umstand, dass ein Maklervertrag formfrei abgeschlossen werden kann. Auch wenn seit geraumer Zeit die Diskussion vorherrscht, dass die Einführung einer Schriftform als Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Maklervertrag festgelegt werden soll, sieht das Gesetz es nicht vor. Denn im Streitfall muss im Wege eines Prozesses Beweise ermittelt werden, ob der Kunde dem Immobilienmakler die Zahlung einer Provision versprochen hat. Es ist somit anzuraten einen Beweis zu führen. Der Beweis ist leicht zu führen, wenn die Parteien die Provisionsvereinbarungen und weitere Vertragsbedingungen offen ausgehandelt und schriftlich durch die Unterschrift beider Parteien niedergelegt werden.

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Sandra Knopf wurde 1988 in Dessau geboren und hat nach ihrer schulischen Ausbildung an der Hochschule Anhalt ein Studium mit dem Hauptfach Immobilienwirtschaft - Real Estate 2011 erfolgreich abgeschlossen. Seit 2011 ist die Autorin als Immobilienberaterin selbstständig tätig. Bereits während des Studiums sammelte Sandra Knopf praktische Erfahrungen in den verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft. Vor allem die Tätigkeit des Immobilienmaklers reizte sie sehr. Hierbei lag ihr Interesse im Besonderen darin, die Defizite des Berufsbildes herauszufinden und Verbesserungsvorschläge zu entwickeln. In dem vorliegenden Buch behandelt sie gemeinsam mit ihrer Koautorin Katja Henze die umfassenden Faktoren, die das Berufsbild des Vermittlers beeinflussen. Methodische Grundlage ist eine deutschlandweite Online-Befragung, die sich sowohl an die Immobilienmakler selbst als auch an deren Kunden richtete. Katja Henze wurde 1987 in Wolfen geboren. Nach ihrem Erststudium an der Hochschule Anhalt mit dem Hauptfach Immobilienwirtschaft - Real Estate, entschied sich die Autorin im Jahr 2011, ihre fachlichen Qualifikationen mit einem weiterführenden Studium im Bereich des Facility- und Immobilienmanagements an der Hochschule Anhalt auszubauen. Bereits während des Studiums sammelte Katja Henze praktische Erfahrungen in den einzelnen Bereichen der Immobilienwirtschaft. Ihr besonderes Interesse galt dem Maklerwesen. Die Erfahrungen mit der Tätigkeit des Immobilienmaklers motivierten sie, sich der Thematik des vorliegenden Buches zu widmen.