Ein wesentlicher Teil des Facility Managements ist die Kostendarstellung eines Gebäudes unter Berücksichtigung der gesamten Lebensdauer. Das Ziel dieses Buches ist die Gegenüberstellung und Bewertung der Lebenszykluskosten ausgewählter Bauteile, welche für die Errichtung von Bürogebäuden verwendet werden. Einleitend werden Faktoren für die Planung von Bürogebäuden in Bezug auf deren Typologie und Struktur beschrieben und wichtige Prinzipien im Bürohausbau vermittelt. Anschließend erfolgt die Darstellung der Grundlagen und Rahmenbedingungen für die nachfolgende Kostenermittlung. Im Hauptteil werden Kostenszenarien von Standardbauteilen und innovativen Aufbauten dargestellt. Auf Basis der ermittelten Lebenszykluskosten werden verschiedene Bauteilkombinationen gebildet und in sogenannte Low-Mid-High-Cost Szenarien eingeordnet. Abschließend wird eine Betrachtung des Kostenverhaltens der Bauteile bei dem Einsatz in verschiedenen Gebäudestrukturen und unterschiedlichen Gebäudegrößen durchgeführt.

Textprobe: Kapitel 4.1.2 Gegenüberstellung der Errichtungskosten: Bei der Gegenüberstellung der Errichtungskosten der geschlossenen Wandbauteile in Abbildung 11 ist ersichtlich, dass die Außenfassade mit Vakuumdämmung (Typ AF-006) mit EUR 208.917,- die größten Errichtungskosten verursacht. Die in der Kostenreihung nachfolgenden Aufbauten Außenwand in Holzbauweise (AF-001), Pfosten-Riegel-Fassade (AF-003), Fassade mit Paneelen aus glasfaserverstärktem Kunststoff (AF-004) und Außenhülle aus Stahlblech mit gefalteter Fassadenoberfläche (AF-005) verursachen lediglich zwischen 53-61% der Kosten des teuersten Bauteils. Mit 42% Kostenanteil bezogen auf den kostenintensivsten Wandbauteil und einer Summe von EUR 88.176,- ist die Stahlbetonwand mit Vollwärmeschutz (AF-002) der günstigste Wandaufbau im Vergleich der sechs Bauteilaufbauten. […]. Bei der nachfolgenden exemplarischen Betrachtung der Bestandteile der Kosten des teuersten und günstigsten Bauteils können die Bauteilschichten identifiziert werden, welche maßgeblich zur jeweiligen Kostenhöhe des Gesamtaufbaus beitragen. Bei der Betrachtung des teuersten Bauteils Außenfassade mit Vakuumdämmung (AF-006) ergibt sich ein Kostenkennwert des Wandaufbaus von 417 €/m². Die Kos-tentreiber für diesen Wert sind wie in Abbildung 12 ersichtlich einerseits die Betonfertigteilelemente der Fassade (EK=165 €/m²) und andererseits die Kombination PU-Hartschaumplatte und VIP als Wärmedämmkombination (EK=156 €/m²), wobei für die VIP ein Kostenkennwert von 135 €/m² und für die PU-Hartschaumplatte ein Kostenkennwert von 21 €/m² berücksichtigt wird. Der Vorteil der Betonfertigteilelemente in Faserbeton (Stärke: ca. 10mm) liegt an der farblichen Gestaltungsvielfalt und in der Lebensdauer, da die Elemente lt. Aussage des Herstellers im Betrachtungszeitraum von 60 Jahren nicht ausgetauscht werden müssen. Auffallend ist, dass für die Stahlbetonwand in Ortbeton (=83 EUR/m²) ungefähr die Hälfte der Kosten von den Betonfertigteilelementen anfallen. Die Kombination PU-Hartschaumplatte und VIP ermöglicht geringe Dämmstärken bei hoher Effizienz in der Dämmleistung. Dafür verantwortlich ist, dass VIP aus einem porösen, druckbelastbaren und evakuierbaren Füllkern bestehen, der unter Vakuum in ein Hochbarrierelaminat eingeschweißt wird. Diese Art von Wärmedämmung kann das erforderliche Vakuum lt. der bisher vorhandenen Erfahrung über einen Zeitraum von 30-50 Jahre halten. Die Wärmeleitfähigkeit von VIP liegt bei 0,004 - 0,008 W/m²K. […]. Der im Vergleich der Wandaufbauten günstigste Bauteil ist die Stahlbetonwand mit Vollwärmeschutz (AF-002) mit einem Kostenkennwert des Wandaufbaus von 176 €/m². In Abbildung 13 ist ersichtlich, dass sich bei diesem Aufbau ähnliche Kosten für die Stahlbetonwand (=83 €/m²) und die Fassadendämmplatte EPS-F (=80 €/m²) ergeben. Bei der Gegenüberstellung beider Außenwandtypen wird deutlich, dass der Kostenunterschied vor allem in der Art der äußeren Fassadenbekleidung liegt, welche bei der Außenfassade mit Vakuumdämmung (AF-006) ungefähr viermal so teuer ist wie bei der Stahlbetonwand mit VWS (AF-002). […]. 4.1.3 Gegenüberstellung der Nutzungskosten: Die anfallenden Nutzungskosten in der Kategorie Außenwand-Fassade bestehen bei den geschlossenen Wandbauteilen aus den Bereichen Reinigung und Pflege, Instandsetzung-Umbau und Abbruch. Reinigungsarbeiten ergeben sich bei den Wandflächen der Pfosten-Riegel-Fassade (AF-003) durch die Reinigung der Paneele innen und außen, bei der Außenhülle aus Stahlblech mit gefalteter Fassadenoberfläche (AF-005) aufgrund der Reinigung der Stahlblechplatten und bei der Außenfassade mit Vakuumdämmung (Typ AF-006) durch die Reinigung der Betonfertigteilplatten. Die Kosten für Reinigungsarbeiten stehen in Zusammenhang mit den benötigten Reinigungsintervallen. Wandtypen, mit einem Anteil an verglasten Wandflächen oder Paneelen (AF-003) müssen laufend innerhalb relativ kurzer Abstände gereinigt werden. Wandflächen, die in größeren zeitlichen Abständen eine Reinigung benötigen und deren Reinigungskosten entsprechend geringer sind, sind z.B. Stahlblechplatten (AF-005) oder Betonfertigteilplatten (AF-006). Bei den Bauteilen mit Verputz an der Oberfläche (AF-002) oder einer Verkleidung aus Holzelementen entfällt die Reinigung. […]. Der größte Betrag an Instandsetzungskosten ergibt sich bei den Bauteilen AF-003 (=EUR 110.220,-), AF-006 (=EUR 97.695,-) und AF-002 (=EUR 142.284,-). Die Kos-tenhöhe steht in wesentlichem Zusammenhang mit dem Umfang an erforderlichen großflächigen Erneuerungen der Ausbaubestandteile der Wände während dem Be-trachtungszeitraum. In Kombination mit den Instandsetzungsarbeiten ergeben sich durch den Rückbau der auszutauschenden Bauteile die Kosten für die Abbrucharbeiten. 4.1.4 Vergleich Errichtungskosten mit Nutzungskosten: Beim Vergleich der geschlossenen Wandbauteile in Abbildung 15 ist ersichtlich, dass bei den Bauteilen Stahlbetonwand mit Vollwärmeschutz (AF-002) und Pfosten-Riegel-Fassade (AF-003) die Nutzungskosten höher sind als die Errichtungskosten. Diese Bauteile benötigen einen umfangreichen Austausch mehrerer Ausbaubestandteile innerhalb dem Betrachtungszeitraum, weshalb die Nutzungskosten im Bereich von 22-26% über den Errichtungskosten liegen. Beide Bauteile haben wie in Kapitel 4.1.2 ersichtlich die geringsten Errichtungskosten aller Wandbauteile. Bei den übrigen Bauteilen sind die Errichtungskosten zwischen 26-48% höher als die Nutzungskosten. Die tragenden Konstruktionsteile in Stahlbeton, Stahl oder Holz müssen im Zeitraum von 60 Jahren nicht erneuert werden. […]. Für die Berechnung der Lebenszykluskosten der Außenwände werden generell Fenster in Aluminium (FE-001) festgelegt. Als mögliche Alternativen für den Bürohausbau gelten unter anderem Holzfenster (FE-002-A) und Kunststofffenster (FE-003-A). […]. In Abbildung 16 wird veranschaulicht, aus welchen Kostenbereichen sich die Le-benszykluskosten dieser drei Fenstertypen zusammensetzen. Bei der Gegenüber-stellung der Nutzungskosten zu den Errichtungskosten ist erkennbar, dass bei FE-001 das Verhältnis EK zu NK ca. 2:1 beträgt. Bei den Fenstertypen FE-002-A und FE-003-A ist das Verhältnis EK zu NK mit ca. 1:2 genau umgekehrt. Das bedeutet, dass das Fenster in Aluminium im Vergleich zu den Fenstern in Holz und Kunststoff hohe Anschaffungskosten aber geringe Nutzungskosten hat. Demgegenüber haben die Fenster in Holz und Kunststoff im Vergleich zum Fenster in Aluminium zwar geringe Errichtungskosten aber hohe Nutzungskosten. Bei den Lebenszykluskosten ergibt sich für Fenstertyp FE-001 eine Summe von EUR 341.424,-. Bei Fenstertyp FE-002-A entstehen Kosten in der Höhe von EUR 451.894,- und bei Fenstertyp FE-003-A betragen die LCC EUR 528.795,-. Als Ursa-che für die hohen Nutzungskosten von Fenstertyp FE-002-A und FE-003-A ist im Diagramm auf der rechten Seite von Abbildung 16 ersichtlich, dass die Instandset-zungsmaßnahmen bei diesen beiden Typen 49% bzw. 53% betragen. Diese hohen Kostenanteile bei den Instandsetzungsmaßnahmen sind primär auf den innerhalb dem Betrachtungszeitraum benötigten Fenstertausch zurückzuführen. Demgegenüber ist bei Fenstertyp FE-001 kein Fenstertausch erforderlich. Die Abbruchkosten beziehen sich primär auf den Austausch der Fenster und den Rückbau von Verglasungen und Beschlägen.

• Nachhaltigkeit

• Ökonomie

• Bürogebäude

• Facility Management

• Immobilieninvestment

• Kostenoptimierung

DI Martin Moesl, M.A., wurde 1974 in Innsbruck geboren. Im Jahre 1999 schloss der Autor sein Architekturstudium an der Universität Innsbruck ab. In den nachfolgenden Jahren arbeitete er in verschiedenen Architektur- und Baumanagementbüros. Berufsbegleitend absolvierte er auf Basis seines umfassenden technischen Interesses eine Ausbildung zum EDV-Techniker mit Lehrabschluss und schloss ein Masterstudium im Bereich Facility- und Immobilienmanagement an der Fachhochschule Kufstein ab. Seit 2015 ist er an der Technischen Fakultät der Universität Innsbruck tätig. Seine Forschungsschwerpunkte liegen in den Bereichen Nachhaltigkeit im Bauwesen, Lebenszykluskosten und Building Information Modeling (BIM).