In diesem Buch soll dargestellt werden, welchen Einfluss der Energieausweis auf die Immobilienbranche – im Speziellen auf die Immobilienbewertung – ausübt und wie sich der Energieausweis in die einzelnen Wertermittlungsverfahren betragsmäßig und transparent integrieren lässt. Die wesentliche Frage in dieser Studie ist, ob auch die mit dem Energieausweis verbundenen Betriebskosten der Gebäudetechnik für die Immobilienbewertung Relevanz haben, und ob potentielle Mieter/Eigentümer zukünftig diese Thematik bei der Auswahl der Immobilie beachten werden. Dabei werden anhand umfassender Literaturrecherchen die vorhandenen Erkenntnisse aufgezeigt und analysiert. Anhand dieser Erkenntnisse erfolgt die weitere Bearbeitung mit der Befragung der Marktteilnehmer (Eigentümer in Eigennutzung, Vermieter und Mieter). Da es in Bezug auf den Energieausweis noch keine Erfahrungswerte gibt, wurde die Befragung mittels der quantitativen Forschungsmethode durchgeführt. Ziel dieser Studie ist es, den Zugang der Marktteilnehmer zum Energieausweis zu erforschen und aufzuzeigen, wie anhand dieser Ansichten die Integration des Energieausweises in den einzelnen Wertermittlungsverfahren umgesetzt werden kann. Aufgrund fehlender Marktdaten von realen Immobiliendaten werden fiktive Beispiele für das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren dargestellt. Die in den Beispielen dargestellten möglichen Ansätze und Integrationsmöglichkeiten können für jede reale Immobilienbewertung als Grundlage bzw. Nachschlagewerk herangezogen werden. Nicht Gegenstand dieser Studie ist, die tatsächliche Auswirkung des Energieausweises darzustellen, da die dafür notwendigen Marktdaten – aufgrund der relativ kurzen Einführungsphase – noch nicht vorhanden sind. In den nächsten Jahren wird sich aber zeigen, welchen tatsächlichen Einfluss der Energieausweis auf die Immobilienbewertung ausüben wird. Mit der Einführung des Energieausweises am österreichischen Immobilienmarkt wird eine gewisse Transparenz in Bezug auf energieeffiziente bzw. energieineffiziente Gebäude geschaffen. Da noch keine Erfahrungswerte mit dem Energieausweis vorhanden sind, ist am Markt eine gewisse Unsicherheit eingetreten. Niemand kann sagen, wie sich der Energieausweis auf den Immobilienmarkt auswirken wird, bzw. wie dies zahlenmäßig dargestellt werden kann. Da dies vor allem in der Bewertung von Immobilien eine wesentliche Rolle spielen kann, da z.B. energieineffiziente Gebäude aufgrund der höheren Energiekosten weniger nachgefragt werden könnten, ist die Notwendigkeit zur wissenschaftlichen Bearbeitung mit Lösungsansätzen gegeben. Dieses Buch soll vor allem Gutachtern in der Immobilienbewertung als Nachschlagewerk dienen.

Textprobe: Kapitel 3, Marktforschung: Im Kapitel Marktforschung wird – anhand spezieller Fragen über den Energieausweis – ein Einblick über die Meinung der Marktteilnehmer (Eigentümer in Eigennutzung, Vermieter und Mieter) bezüglich des Energieausweises wiedergegeben, sowie die Methodik zur Umfrage beschrieben und deren Analyse dargestellt. Die empirische Sozialforschung unterscheidet zwischen der quantitativen und der qualitativen Forschungsmethode. Um Hypothesen zu überprüfen, werden bei der quantitativen Methode soziale und physische Phänomene genau definiert und objektiv gemessen. Dabei ist die quantitative Forschung am naturwissenschaftlichen Forschungsverständnis orientiert und geht von einer objektiv existierenden, erfassbaren Realität aus. Die quantitative Forschung untersucht Erleben und Verhalten empirisch, prüft Hypothesen und Theorien. In der qualitativen Forschung versucht man die Sichtweise der Menschen über einen Sachverhalt, welche individuelle Bedeutung er für sie hat und welche Handlungsmotive in diesem Zusammenhang auftreten, herauszufinden. Daraus bildet man Theorien und zieht Folgerungen für die Praxis. Die qualitative Forschung ist am geistes- und kulturwissenschaftlichen Forschungsverständnis orientiert und macht Erleben und Verhalten durch Verstehen und Interpretation bestimmbar. In der empirischen Sozialforschung gibt es auch verschiedene Verfahren der Datenerhebung, die Befragung, die Beobachtung und die Inhaltsanalyse. Nachfolgend werden diese kurz erläutert: - Befragung: Bei der Ermittlung von Fakten, Wissen, Meinungen, Einstellungen oder Bewertungen im sozialwissenschaftlichen Anwendungsbereich gilt die Befragung als das Standardinstrument empirischer Sozialforschung. Man unterscheidet die ‘mündliche Befragung’, die ‘schriftliche Befragung’, das ‘Telefoninterview’ und die ‘internetgestützte Befragung’. Die mündliche Befragung wird häufig bei ‘Experteninterviews’ angewandt. Die schriftliche Befragung wendet man aufgrund der Kosten- und Zeitersparnis bei größeren Stichproben (mit mehr als 200 Befragten) an. Das Telefoninterview kommt vor allem bei allgemeinen Bevölkerungsumfragen zur Anwendung. Internetgestützte Befragungen werden zunehmend beliebter, da die Befragungen schneller durchführbar sind, keine Interviewer benötigt werden, die Erhebungskosten gering sind, die erhobenen Daten nicht erfasst werden müssen und graphische Vorlagen sowie Audio- und Videosequenzen im Erhebungsinstrument eingesetzt werden können. - Beobachtung: Die Beobachtung ist die ursprünglichste Form der Datenerhebungstechnik. Dabei wird zwischen der ‘direkten Beobachtung’ und der ‘indirekten Beobachtung’ unterschieden. Die direkte Beobachtung ist die eigentliche Verhaltensbeobachtung, während sich die indirekte Beobachtung nicht auf das Verhalten selbst, sondern auf dessen Spuren, Auswirkungen und Objektivationen bezieht. Die Beobachtung wird häufig bei der Erfassung von bestimmten Verhaltensmustern (z.B. die Beobachtung der Kommunikation zwischen dem Krankenhauspersonal mit den Patienten) angewandt, aber auch bei der Erfassung von Besuchern und Vorkommnissen an einem bestimmten Ort (z.B. Bestandsaufnahme von einem Kinderspielplatz). - Inhaltsanalyse: In der Inhaltsanalyse werden Texte aller Art sowie Rundfunk- und Fernsehsendungen einer quantifizierenden Analyse unterzogen. Der größte Vorteil an diesem Verfahren liegt darin, dass eine Menge an zur Verfügung stehendem Material vorhanden ist und diese Methode disziplinenübergreifend verwendbar ist. Das Hauptanwendungsgebiet der Inhaltsanalyse liegt in der Erforschung politischer Kommunikation, in der Analyse von Massenmedien, aber auch in der Analyse des Wandels von Einstellungen und Lebensstilen. Da es in Bezug auf den Energieausweis noch keine Erfahrungswerte gibt, wurde eine Befragung der Marktteilnehmer (Eigentümer in Eigennutzung, Vermieter und Mieter) mittels der quantitativen Forschungsmethode durchgeführt. Um möglichst viele Marktteilnehmer erreichen zu können, wurde die internetgestützte Befragung gewählt. Laut Statistik Austria haben 68,9 % der österreichischen Haushalte einen Internetzugang. Dies ergibt bei rd. 3,5 Mio. Haushalten etwa 2,4 Mio. Haushalte mit Internetzugang. Die Repräsentativität einer Stichprobe ist nur dann gegeben, wenn in Bezug auf die Verteilung aller Merkmale aus den Ergebnissen einer Zufallsstichprobe auf die Verteilung dieser Merkmale in der Grundgesamtheit geschlossen werden kann. Da es ziemlich unmöglich ist, alle Haushalte zu erreichen bzw. eine repräsentative Stichprobe aus allen Haushalten abzuleiten, wurde eine willkürliche Auswahl der Probanden getroffen. Nachfolgend wird die Methodik der internetgestützten Befragung beschrieben. Methodik der internetgestützten Befragung: Bei der internetgestützten Befragung gibt es verschiedene Methoden. Entweder füllt der Teilnehmer den Fragebogen online auf dem Server eines Providers aus (Web-Survey), oder er lädt den Fragebogen vom Server herunter und sendet diesen per Email zurück, oder er bekommt den Fragebogen per Email zugeschickt und sendet diesen auf gleiche Weise retour. Um einen Einblick in die Meinung der Marktteilnehmer bezüglich des Energieausweises zu erhalten, wurde eine internetgestützte Befragung mittels Web-Survey durchgeführt. ‘Das Kennzeichen für Web-Surveys ist ein Fragebogen, der als Programm auf einem Web-Server ausgeführt wird. Für den Befragten sieht ein solcher Fragebogen wie ein Formular auf einer Webseite eines Browsers (z.B. ‘Internet-Explorer’) aus.’ Bei der Gestaltung von Fragebögen ist Folgendes zu beachten (beispielhafte Aufzählung): - Gleichzeitige Anzeige aller Antwortkategorien. - Instruktionen sind anders zu gestalten als die Fragen, z.B. durch Wechsel der Schriftart. - Der Befragte sollte erkennen können, an welcher Stelle im Fragebogen er sich befindet. Die Darstellung kann entweder in Form eines Balkendiagramms oder einer Nummerierung erfolgen. - Vermeidung von unterschiedlichen Farben, da sie abhängig von Browser- und Monitoreinstellung sind. - Durchführung von Pretests. Ein Pretest ist eine so genannte Überprüfung des Fragebogens, welcher vor Beginn der eigentlichen Datenerhebung durchgeführt wird. Dabei werden u.a. das Verständnis der Fragen durch den Befragten, die Schwierigkeit der Fragen für den Befragten, das Interesse und die Aufmerksamkeit des Befragten gegenüber den Fragen und die Dauer der Befragung überprüft. Die Online-Befragung wurde auf anonymer Basis durchgeführt. Eine personalisierte Befragung erschien nicht sinnvoll, da für das Ergebnis nicht wesentlich ist, welche Person hinter den Antworten steht. Andererseits hätten wahrscheinlich vor allem Vermieter Hemmungen bezüglich einer ehrlichen Antwort zur Frage 9 gehabt. Des Weiteren wurden die Fragen als geschlossene Fragen formuliert, sodass sich der Befragte zwischen Antwortalternativen entscheiden musste. Die einzelnen Fragen hatten als Antwortmöglichkeit mehrere Kategorien in einer Rangordnung, wie z.B. die Rangordnung bei Wahrscheinlichkeiten: keinesfalls / wahrscheinlich nicht / vielleicht / ziemlich wahrscheinlich / ganz sicher. Zusätzlich wurde bei den meisten Fragen die Antwortkategorie ‘weiß nicht’ angeführt, da hier der Befragte zur Abgabe einer substantiellen Antwort gezwungen wird. ‘Der Befragte hat bei einer solchen Vorgehensweise nur die Wahl, entweder eine der vorgegebenen inhaltlichen Antwortalternativen zu benennen (obgleich eine entsprechende Einschätzung nicht vorliegt) oder seine Unwissenheit zu offenbaren, indem er eine nicht vorgegebene Antwortmöglichkeit (‘weiß nicht’ – Anm. des Autors C.B.) wählt.’ Bei Vorliegen einer ‘weiß nicht’-Beantwortungsmöglichkeit liegen die ‘weiß nicht’-Anteile einzelner Fragen um durchschnittlich 10 bis 30 % höher als bei Befragungen, in denen keine ‘weiß nicht’-Antwortmöglichkeit vorhanden ist. Bei der Online-Befragung muss der erste Bildschirm so gestaltet werden, dass der Befragte zur Teilnahme motiviert wird. Daher müssen der Gegenstand der Befragung und die durchführende Organisation klar benannt werden. Die erste Frage ist dahingehend entscheidend, ob der Befragte aufgrund irrelevant, sensitiv oder kompliziert erscheinender Fragen die Befragung abbricht oder ob er weitermacht.

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Christian Brunner, Jg. 74, nach handwerklicher Berufsausbildung zum Mess- und Regelmechaniker und Betriebselektriker folgte auf dem 2. Bildungsweg die Abendschule für Wirtschaftsingenieurwesen am Technologischen Gewerbemuseum in Wien, Abschluss 2000 als Ingenieur. Während dieser Zeit war er im Bereich Technische Gebäudeinstandhaltung tätig, danach mehrere Jahre als Facility Manager. Neben seiner Arbeit als Facility Manager studierte er Immobilienwirtschaft an der Fachhochschule Wien, Abschluss 2009 als Magister (FH). Derzeit ist Christian Brunner als Immobiliensachverständiger im Angestelltenverhältnis tätig.