Das Ziel des vorliegenden Buchs besteht darin, Möglichkeiten aufzuzeigen, Immobilientransaktionen durch Anwendung Blockchain-basierter Technologie weitgehend zu digitalisieren und damit einhergehende Potenziale aufzuzeigen. Möglichkeiten verschiedener Bereiche und Akteure des österreichischen Immobilienmarktes, darunter Intermediäre, die Arbeit mit dem Grundbuch und Due-Diligence-Prüfungen, werden thematisiert und somit eine völlig neue Art der Abwicklung von Transaktionen aufgezeigt. Des Weiteren wird erörtert, inwiefern Equity Crowdfunding ieS im Speziellen sich auf die Fungibilität von Eigentumsrechten und die Teilnehmer am Immobilienmarkt auswirkt.

Textprobe: Kapitel 5.1.2, Anwendungsmöglichkeit: Österreichs Grundbuchsystem nimmt europaweit eine Vorzeigerolle ein. Verdeutlicht wird dies durch vergangene Versuche einiger europäischer Länder ihre Grundbuchsysteme in Anlehnung an den österreichischen Kataster zu entwickeln. Doch die Digitalisierung offenbart auch innerhalb des Grundbuchwesens immer neue Möglichkeiten. Aus diesem Grund gilt es mit der Zeit zu gehen und künftig auf dem einwandfrei funktionierenden und in weiten Teilen ohnedies bereits digitalisierten Grundbuch aufzubauen, um dieses an technische Anforderungen und gesellschaftliche Bedürfnisse kontinuierlich anzupassen. Nur dann kann die Fortsetzung der historischen Erfolgsgeschichte des österreichischen Grundbuchs auch im digitalen Zeitalter längerfristig gesichert werden. Angesichts des vielgepriesenen österreichischen Grundbuchsystems und dem breiten Vertrauen, dass diesem (zurecht) entgegengebracht wird, erscheint es hinsichtlich der Implementierung Blockchain-basierter Technologien sinnvoll, in einem ersten Schritt beim Grundbuch anzusetzen, um – aufbauend auf dem künftig der Blockchain-Technologie hoffentlich zugänglichen österreichischen Grundbuch – eine schrittweise Durchdringung der Immobilienbranche zu erleichtern. Dabei werden insbesondere Smart Contracts eine bedeutende Rolle einnehmen. Wie bereits unter Kapitel 4.2 umschrieben, werden unter Smart Contracts selbstausführende Verträge verstanden, die selbst zwischen sich gänzlich unbekannten Vertragspartnern risikolos abgeschlossen werden können. Als Ausfluss des der Blockchain immanenten trustless-system bedarf es keines dem Vertragspartner oder einem Dritten entgegengebrachten Vertrauens, da die Durchsetzung von Smart Contracts ohne weiteres Zutun oder Bestätigung der Vertragsparteien oder eines Dritten automatisch erfolgt. Sind alle Bedingungen erfüllt, wird dieser digitale Vertrag automatisch wirksam und Teil der Blockchain. Gemäß § 26 Absatz 1 GBG können grundbücherliche Einverleibungen nur auf Grund von Urkunden bewilligt werden, die in der zu ihrer Gültigkeit vorgeschriebenen Form ausgefertigt sind. Damit ein solcher Smart Contract tatsächlich als grundbuchsfähige Urkunde qualifiziert werden kann, auf Basis derer die Intabulation und sohin Verbücherung des Eigentumsrechts möglich ist, bedarf es einer Anpassungen der Systematik sowie der bestehenden Rechtslage: Zu Beginn muss Liegenschaftseigentümern die Möglichkeit eröffnet werden, eine Anmerkung im Grundbuch zu erwirken, wonach bestimmte Liegenschaften auch digital veräußert werden können. Bevor nun eine bestimmte Liegenschaft mittels Blockchain beispielsweise über eine Verkaufsplattform feilgeboten wird, bedarf es einer grundbücherlichen Ranganmerkung. Diese ähnelt einem Vorbehalt und dient der Sicherstellung, wonach im Falle eines Zuschlags die Transaktion auch tatsächlich entsprechend vorgenommen werden kann. Ist der digitale Vorbehalt erstmal verbüchert, kann das Angebot zum Erwerb der Liegenschaft auf einer Verkaufsplattform freigeschalten werden. Je nach Ausgestaltung der Plattform kann ein Teilnehmer des Netzwerkes das Angebot lediglich annehmen oder auch adaptieren und dem Eigentümer ein wiederum seinerseits annahmebedürftiges Gegenangebot übermitteln. Sobald das (adaptierte) Angebot angenommen wurde, ist der smarte Kaufvertrag abgeschlossen und die Liegenschaft scheint auf der Plattform als verkauft auf. Die Überprüfung der im Smart Contract vereinbarten Bedingungen, allen voran die Deckung des Erwerberkontos, erfolgt automatisch durch Teilnehmer des Netzwerkes. Wenn es zu einer vertraglichen Einigung kommt, dann wird der vereinbarte Kaufpreis (samt allfälliger abzuführender Gebühren) auf dem Konto des Käufers eingefroren. Wenn im Weiteren die Erfüllung sämtlicher vertraglicher Bedingungen durch die erforderliche Anzahl an Teilnehmern der Blockchain bestätigt wurde (darunter auch das Einlangen des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers), dann stellt die Blockchain automatisch einen Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts zugunsten des Erwerbers. Von dieser Vorgehensweise kann selbstverständlich auch abgegangen werden, beispielsweise in Form einer Vereinbarung wonach der Kaufpreis erst nach Einverleibung des Eigentumsrechts zu zahlen ist. Diesfalls ist dem Smart Contract folgender Code zugrunde zu legen: Wenn das Eigentumsrecht an der Liegenschaft zugunsten des Erwerbers einverleibt wurde, dann wird der auf dem Bankkonto des Erwerbers eingefrorene Betrag automatisch an den Verkäufer überwiesen. So, so ähnlich, aber auch ganz anders könnte eine grundbücherliche Verfahrensweise für (simple) Immobilientransaktionen unter Einbeziehung disruptiver Technologien aussehen. Ziel oben vorgestellter Vorgehensweise ist es daher keinesfalls, sämtliche Möglichkeiten und Erfordernisse der Implementierung Blockchain-basierter Technologie bei der Einverleibung von Eigentumsrechten an Grundstücken darzustellen. Angesichts etlicher denkbarer Umsetzungsmöglichkeiten und der Vielzahl von technischen und rechtlichen Vorgaben, die es dabei zu beachten und adaptieren gilt, erscheint dies selbst unter Hinzuziehung von Fachexperten und Legisten als Herkulesaufgabe. Vielmehr verfolgt gegenständliches Buch das bescheidene Ziel, einen Denkanstoß beizubringen, wie unter weitgehender Beibehaltung des bestehenden Grundbuchsystems, aufbauend auf diesem, die Implementierung Blockchain-basierter Technologien erfolgen könnte.

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Mag. Dr. Lukas-Sebastian Swoboda, MBA, wurde 1989 in Indonesien geboren. Er studierte Rechtswissenschaften sowie General Management, war in führenden Wirtschaftsrechtsanwaltskanzleien beschäftigt und ist nunmehr in der internationalen Immobilienprojektentwicklung tätig.