Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten werden vorrangig Kauffälle unbebauter Grundstücke herangezogen. In Innenstädten sind solche typischerweise kaum vorhanden. Dennoch müssen dort nach gesetzlicher Vorgabe Bodenrichtwerte ermittelt werden. Aus dieser Problemlage entwickeln sich folgende Fragen: Was sind Bodenrichtwerte überhaupt, wozu dienen sie und wer ist für ihre Ermittlung und Veröffentlichung zuständig? Und wie können Bodenrichtwerte ermittelt werden, wenn zu wenige oder gar keine Kauffälle vorliegen? Diese und weitere Fragen werden in diesem Buch anhand des Praxisbeispiels der Innenstadt Karlsruhes beantwortet. Im Rahmen dieser Untersuchung werden alternative Parameter, wie unter anderem Erdgeschossladenmieten und Passantenfrequenzen, ausgewertet. Die ermittelten Ergebnisse werden anschließend mit den bereits vorhandenen Bodenrichtwerten verglichen, um daraus Empfehlungen zur Anpassung der Bodenrichtwerte abzuleiten. Unter Einbeziehung vergleichbarer Städte wird zudem eine Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus in Karlsruhe durchgeführt. Das in der vorliegenden Untersuchung beschriebene Verfahren kann auch in anderen Innenstädten angewendet werden.

Textprobe: Kapitel 2.3.4. Sonstige Verfahren und Auswahl des Verfahrens für diese Untersuchung: In diesem Kapitel werden weitere Verfahren zur Ermittlung von Bodenrichtwerten mit Verweis auf entsprechende Fachliteratur kurz erläutert. Im Anschluss folgt eine Begründung für das in der vorliegenden Untersuchung verwendete Verfahren. Die einzelnen Schritte werden ab Kapitel 3 detailliert beschrieben. Hedonische Verfahren bilden den Wert eines Wirtschaftsguts mit Hilfe von ökonometrischen Größen ab. Der Wert ergibt sich dabei aus der Summe der nutzenstiftenden Merkmale des Guts (vgl. Knospe und Schaar (2011), S. 195). Im Fall von Grundstücken oder auch Bodenrichtwertzonen können das sozioökonomische Faktoren sowie harte und weiche Lagefaktoren sein (vgl. Thomsen und Nitsch (2010) S. 82 ff.). Der Einfluss der einzelnen Merkmale des Guts auf seinen Wert kann mit Hilfe einer Regressionsanalyse bestimmt werden. Mit der daraus resultierenden Regressionsfunktion lässt sich für das Untersuchungsgebiet eine Vielzahl an Bodenwerten berechnen. Aus diesen wiederum lassen sich Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwerte ableiten (vgl. Knospe und Schaar (2011), S. 195). Der Gutachterausschuss in Freiburg im Breisgau nutzte ein hedonisches Verfahren (vgl. Thomsen und Nitsch (2010)). Die Zielbaummethode (auch Multifaktorenanalyse) ist ein Lagewertmodell. Grundlage ist ein hierarchisch aufgebauter Zielbaum, mit dessen Hilfe Lage- und Nutzungskriterien vergleichsweise objektiv bewertet werden können. Daraus ergeben sich für die untersuchten Gebiete jeweils Lagewerte. Mit bereits vorhandenen Bodenrichtwerten oder Bodenwerten aus der Kaufpreissammlung kann ein funktionaler Zusammenhang zu den Lagewerten hergestellt werden – zum Beispiel mit Hilfe einer Regressionsanalyse. In der Praxis wird die Zielbaummethode auch im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen eingesetzt. Sie ermöglicht es, Änderungen der Lagequalität nachzuvollziehen. Werden die Werte vor und nach der Sanierungsmaßnahme miteinander verglichen, lassen sich daraus Bodenrichtwertdifferenzen ableiten (vgl. Kanngieser (2015), S. 376 Oberer Gutachterausschuss im Land Brandenburg (2006), S. 11 ff. Knospe und Schaar (2011), S. 194 Gutachterausschuss Karlsruhe (2014), S. 12). Das Mietsäulenverfahren basiert auf der Höhe der Mieterträge und der Grundflächenzahl. Mit diesen beiden Größen lässt sich der Bodenwert eines Vergleichsgrundstücks auf das Wertermittlungsgrundstück umrechnen (vgl. Kleiber (2016), S. 1479 ff.). Es existieren auch verfeinerte Berechnungsweisen des Mietsäulenverfahrens, die weitere Größen, wie beispielsweise den Liegenschaftszinssatz, berücksichtigen: Hier sind zum Beispiel das Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter oder nach Strotkamp (vgl. Arndt (2014), S. 43 f. Strotkamp (2006), S. 108 ff.) zu nennen. Im Gegensatz zum Mietlageverfahren berücksichtigt das Mietsäulenverfahren die Mieterträge in allen Geschossen. Das Verfahren nach Hagedorn ((1984), S. 624 ff.), auch als Differenzanalyse bekannt, ist ein mathematisches Interpolationsverfahren. Es wird insbesondere bei städtebaulichen Maßnahmen, wie Sanierungen, eingesetzt, um Wertsteigerungen des Bodens und Ausgleichsbeträge zu ermitteln. Es ist aber auch zur Ableitung von Bodenrichtwerten geeignet (vgl. Arndt (2014), S. 47 f.). Beim Hagedorn-Verfahren wird ein niedrigster und ein höchster Bodenwert für ein einzelnes Grundstück ermittelt. Beiden Bodenwerten werden nach einem vorgegebenen Schema Bewertungspunkte zugeordnet. Aus dem Quotienten der Bodenwertdifferenz zur Bewertungspunktedifferenz kann im nächsten Schritt eine Bodenwerterhöhung in €/m² pro Bewertungspunkt abgeleitet werden. Diese Größe wird als Faktor bezeichnet und dient als Grundlage zur Berechnung des Bodenwerts vor und nach der städtebaulichen Maßnahme (vgl. Kleiber (2016), S. 2780 ff.). Aus diesen Ergebnissen können dann Bodenrichtwerte abgeleitet werden. Kaufpreisarmut kann nicht nur in Innenstädten, sondern auch in ländlichen Gebieten auftreten. Hendricks (2015a 2015b) beschreibt einen entfernungsabhängigen Ansatz zur Ermittlung von Bodenrichtwerten für Wohnbauland. Mit Hilfe einer Regressionsanalyse stellt er einen Zusammenhang zwischen Bodenrichtwerten und der Zentrumsentfernung im ländlichen Bereich her. Die Zentrumsentfernung wird dabei als Fahrzeit im öffentlichen Personennahverkehr ausgedrückt. Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass die Bodenrichtwerte in annähernd kreisförmiger Struktur mit zunehmender Zentrumsentfernung abnehmen. Ein weiteres Verfahren, das in anderer Art auf einem entfernungsabhängigen Ansatz basiert, ist das Essener Modell. Dabei kommt eine geografisch gewichtete Regressionsanalyse zum Einsatz. Diese ermöglicht, dass Kaufpreise in der Nähe einen größeren Einfluss auf den jeweiligen Bodenwert haben als solche, die weiter weg liegen. Neben Kaufpreisen werden gemäß der hedonischen Methode auch ökonometrische und Infrastrukturdaten für die geografisch gewichtete Regressionsanalyse genutzt. Auf diese Weise lassen sich flächendeckend Bodenwerte berechnen und daraus Bodenrichtwerte ableiten. Realisiert wird die geografisch gewichtete Regressionsanalyse beim Gutachterausschuss in Essen mit einer speziellen Software aus dem Bereich Geoinformation (vgl. Knospe und Schaar (2011)). Die Wahl eines geeigneten Verfahrens ist abhängig von den Rahmenbedingungen. Das hedonische Verfahren nach dem Vorbild des Gutachterausschusses in Freiburg, die Zielbaummethode und das relative Lagewertverfahren kommen nicht ohne sachverständige Einschätzungen aus. Für qualitativ hochwertige Ergebnisse ist daher ein Projektteam aus mehreren erfahrenen Sachverständigen nötig, zum Beispiel aus Mitgliedern des Gutachterausschusses. Für den Rahmen der vorliegenden Untersuchung sind die genannten Verfahren folglich nicht geeignet. Das Residualwertverfahren ist sehr fehleranfällig. Kleiber ((2016), S. 1605) beurteilt die Fehlerträchtigkeit des Verfahrens nur als hinnehmbar, wenn der Ertragsanteil des Grund und Bodens mehr als die Hälfte des Jahresreinertrags des Grundstücks ausmacht. Dies ist in der Karlsruher Innenstadt wegen der hohen Mieterträge und der allgemein hohen Grundstückspreise nicht der Fall. Ohne geeignete Modifizierung des Verfahrens würde es für die vorliegende Untersuchung keine belastbaren Ergebnisse liefern. Mietsäulen- und Mietlageverfahren ermöglichen eine vergleichsweise objektive Auswertung und basieren weniger auf subjektiven Einschätzungen. Für die Karlsruher Innenstadt existierten bereits flächendeckend Bodenrichtwertzonen und entsprechende Bodenrichtwerte. Diese Informationen sollten Berücksichtigung finden, da sie sachverständig ermittelt wurden. Dass ein starker Zusammenhang zwischen Mieterträgen und dem Bodenwertniveau bzw. Bodenrichtwerten vorliegt, ist in der Fachliteratur mehrfach bestätigt (vgl. Schmalgemeier (1977), S. 422 ff. Paul (1983), S. 141 ff. Kompart, Stoffers und Volle (2004) Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (2008), S. 19 Kanngieser (2015), S. 374 f. Kleiber (2016), S. 2347). Das Untersuchungsgebiet der vorliegenden Untersuchung beschränkt sich auf ausgewählte Geschäftslagen der Karlsruher Innenstadt. In diesem Gebiet dominieren die Erdgeschossmieten gegenüber den Obergeschossmieten, weshalb es nicht notwendig war, das Mietsäulenverfahren zu verwenden. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde daher ein Verfahren in Anlehnung an das Mietlageverfahren verwendet. Es basiert auf einem deduktiven Preisvergleich der vorhandenen Bodenrichtwerte mit Hilfe von Erdgeschossladenmieten. Dazu wurden nicht die Roherträge verwendet, sondern ein normierter Vergleichsmaßstab für die Miete (VM_norm). Dieser wiederum ergab sich aus mehreren Größen, unter anderem dem Rohertrag, einer Flächenaufteilung und Passantenfrequenzen. Damit sollten die Nachteile, die sich aus der Einfachheit des klassischen Mietlageverfahrens ergeben, abgeschwächt werden. Zudem erfolgte eine Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus. Das Verfahren wird in den folgenden Kapiteln ausführlich dargestellt und angewendet.

• Bodenrichtwerte

• Bodenrichtwertermittlung

• Ermittlungsverfahren

• Immobilienwirtschaft

• Karlsruhe

• Grundstücksmarkt

• Ladenmiete

• Passantenfrequenzen

• Gutachterausschuss

• Baugesetzbuch

Tim Hild wurde 1992 in Bad Endbach geboren. Er schloss das Wirtschaftsingenieurwesen-Studium mit dem akademischen Grad Master of Science am Karlsruher Institut für Technologie im Jahr 2018 ab. In seinem Studium vertiefte er neben der Immobilienwirtschaft und dem Marketing auch technische Disziplinen, unter anderem die Energie- und Prozesstechnik. Seine Masterthesis schrieb er in Kooperation mit dem Gutachterausschuss einer deutschen Großstadt. Dabei ermittelte er in einem alternativen Verfahren Bodenrichtwerte für das Gebiet der Innenstadt.